Auderghem, l

Auderghem & Watermael-Boitsfort

Écrit par Stephan Debusschere le 6 décembre 2017

Voisines mais pas jumelles

Si ces deux communes du sud-est de la Capitale font du coude à coude sur le segment des maisons, Auderghem remporte largement la palme sur celui du neuf.

Commune aux allures de village, avec un territoire plus petit que celui de sa voisine Watermael-Boitsfort, Auderghem est notamment très appréciée des personnes issues des institutions européennes, entre autres en raison de sa proximité avec leur lieu de travail et la forêt de Soignes. Si Auderghem est proche de la nature, la commune est moins avantagée en matière de commerces de proximité, néanmoins compensés par deux centres commerciaux tout proches. Il n’en reste pas moins que les personnes et les familles qui y habitent ne cessent de vanter ses mérites. On comprend dès lors que le marché immobilier de la commune ne soit pas particulièrement agité, à l’image de sa calme voisine Watermael-Boitsfort.

Petit flashback. Au lendemain de l’avènement de la crise de 2008, on pouvait trouver à Auderghem une maison 2 ou 3 façades pour un budget avoisinant les 400 000 euros. Si les propriétaires ont par la suite paru devenir raisonnables dans les prix de vente affichés, il s’est avéré que les prix réels des transactions n’avaient en réalité pas diminué outre mesure. Mais ils n’ont pas pour autant augmenté par la suite. Après une période de stabilisation des prix entre 2012 et 2014, l’année suivante avait bien gratifié les maisons d’une bonification amenant le prix médian à 413 000 euros, mais l’année écoulée a mis le holà, et la tendance est aujourd’hui à la stabilisation.

Au terme du premier semestre de cette année, le prix médian s’est en effet fixé à… 400 000 euros. Sur ce segment, Auderghem se glisse ainsi à la septième place du classement bruxellois, derrière Watermael-Boitsfort, où les quelque 25 000 habitants ont peu de propension à vouloir vivre ailleurs. Ceux qui s’y installent le font en effet pour longtemps. Et les quelques biens mis en vente sont si convoités qu’ils s’échangent rapidement dès leur mise en vente. Cette situation a trois conséquences : un nombre de transactions moins important qu’à Auderghem, un intérêt accru pour les biens qui s’y libèrent et, partant, une pression sur les prix au fil des ans.

Les maisons qui s’y sont échangées entre 2003 et 2012 ont vu ainsi leur prix exploser de pas moins de 187 %, soit l’une des plus fortes hausses régionales sur le segment de la maison. En 2015, le prix médian d’une maison avait atteint 435 000 euros. L’année écoulée a également mis un frein à cette hausse, avec une légère correction portant le prix médian à 425 000 euros, et qui n’a pas bougé depuis. Sur ce segment, Watermael-Boitsfort figure ainsi actuellement à la cinquième place du classement bruxellois.

Auderghem, l'Étang du Moulin et les bâtiments de l'ancien prieuré du Rouge-Cloîte. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Appartements

Essentiellement composée de maisons mitoyennes, le segment des appartements est minoritaire à Watermael-Boitsfort. Si les prix se négocient en fonction de la localisation, du nombre de chambres, du métrage et de la présence ou non d’une terrasse, ceux-ci avaient globalement subi une correction de 4 % courant 2014, renchérie courant 2015.

L’année écoulée avait en revanche affiché un léger sursaut, plaçant le prix médian, toutes surfaces confondues, à 230 000 euros. Mais le premier semestre de cette année semble indiquer une baisse de régime. Il faudra attendre les chiffres sur base annuelle pour statuer à ce propos. Du côté d’Auderghem, les appartements se sont encore bonifiés au cours de la même période, pour un prix médian grimpant à 252 500 euros.

La palme du neuf à Auderghem

Du côté des projets neufs, on ne peut pas dire que l’offre soit abondante à Watermael-Boitsfort. Les quelques nouveaux projets proposent des appartements entre 3500 et 4000 euros du m². Pour un appartement 2 chambres de quelque 115 m², il faut donc tabler sur quelque 450 000 euros, hors TVA et frais de notaire. Voilà le prix à payer pour des personnes qui ne veulent pas – ou plus – avoir la charge de l’entretien d’une maison et couler de beaux jours dans ce qui reste l’une des communes les plus agréables de la Capitale. 

Auderghem fait pour sa part partie des communes bruxelloises qui affichent le plus de projets neufs, à l’instar des appartements du « Parc Saint-Anne », tout proche du Domaine du Val Duchesse, du « Souverain », « Oxygen », « Deltaview » ou encore « Nénuphars », sans compter le futur et vaste programme Delta Tower qui pourrait atteindre 50 000 m2 à l’angle reliant le viaduc Herrmann-Debroux et le boulevard du Triomphe, avec une prédominance résidentielle mais aussi des commerces, un hôtel, de l’horeca, des bureaux et même un cinéma, en lieu et place des immeubles de bureaux datant des années 1980. A terme, c’est tout un quartier qui devrait être redessiné et une entrée de ville réaménagée, avec l’urbanisation de la zone sud du site Delta associant logements, espaces verts et activités de service public, suite à la réalisation du Plan d’aménagement directeur (PAD) Herrmann-Debroux, dont le périmètre englobe pas moins de 43 hectares.

Les villas tentent de résister

Dès 2013, Watermael-Boitsfort n’a pas échappé pas à la tendance morose subie par les villas bruxelloises, devenues un marché de niche de plus en plus select. Le prix moyen d’une villa à Watermael-Boitsfort était ainsi passé de 1,15 million à 825 000 euros. Ce prix avait été calculé sur base de 13 biens échangés, soit 14 % de l’activité globale de ce segment à Bruxelles.

Avec Uccle, Woluwe-Saint-Pierre et Auderghem, Watermael-Boitsfort fait partie du dernier carré des communes bruxelloises à connaître une activité encore quantifiable sur ce segment. Si toutes n’ont pas enregistré de bonifications pour autant depuis 2014, Watermael-Boitsfort a su rebondir sur ce segment en opérant un rattrapage, à l’instar des villas d’Auderghem. Mais l’année écoulée et le premier semestre semblent indiquer un certain fléchissement des prix dans les deux communes.

Moyennes

Watermael-Boitsfort

Maison : 425 000 euros   

Appartement :  230 000 euros

Appartement neuf : de 3500 à 3900 euros/m²

Auderghem

Maison : 400 000 euros

Appartement : 252 500 euros

Appartement neuf : de 3500 à 3900 euros/m²

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