Grand-place de Bruxelles. Picture by Étienne André.

Bruxelles

Écrit par Stephan Debusschere le 8 janvier 2017

Bilan du marché du neuf 2016

Quelles sont les tendances qui ont marqué cette année le marché du neuf à Bruxelles ? Et quels types de biens ont rencontré le plus la demande ? Logic Immo a demandé à deux professionnels leur analyse sur ces questions.  

Logic Immo. Quelles tendances ont marqué cette année selon vous ?

Eric Verlinden, Trevi Group

Nous avons relevé deux tendances marquantes pour cette année. Premièrement, nous observons que le marché du neuf s’est, comme l’année passée, très bien tenu. Le succès des promotions situées au cœur de la capitale, pas seulement dans l’hyper centre mais aussi dans sa proche périphérie, ne se démentit pas. Comme c’est le cas aussi du grand intérêt des investisseurs pour les appartements de petite taille. Cette demande est anticipée par les promoteurs qui ont depuis longtemps intégré cette tendance pour les petites unités de logement dont le rendement est le plus intéressant et pour lesquels le potentiel locatif est le plus important. Le marché locatif prend en effet de plus en plus d’importance dans la capitale, où le pourcentage de propriétaires occupants – environ 43 % actuellement – est désormais en dessous de la moyenne nationale.

Ensuite, force est de constater que la créativité et la qualité architecturales des projets prend de plus en plus d’importance dans la prise de décision des acquéreurs, et ce, quelle que soit la localisation. Ce paramètre est donc devenu un élément marketing à part entière dans le chef des promoteurs qui se doivent d’apporter une telle plus value à leurs projets afin de séduire une clientèle qui se trouve face à une offre importante et pour laquelle les performances énergétiques de leur futur logement constituent bien entendu une condition nécessaire mais qui n’est désormais plus suffisante. Et on ne peut que se réjouir de voir le paysage immobilier de la capitale évoluer dans ce sens, à l’instar d’autres villes belges où le « classicisme contemporain » tend définitivement à faire place à une audace architecturale certaine. 

Eric Schartz, Matexi

Deux tendances fortes ont selon nous marqué l’année 2016. D’abord, on constate que la région bruxelloise se mue réellement en un marché pour investisseurs. J’en prends pour seul exemple l’un de nos projets situé à Evere. Sur les 200 appartements proposés à la vente, pas moins de deux tiers des acquéreurs sont en effet des investisseurs, dont la plupart ont acquis un appartement 1 chambre, puisque ce type de bien offre à la fois un très bon rendement et un grand potentiel locatif.

La seconde tendance concerne la gentrification, c’est-à-dire l’arrivée de populations plus aisées dans des communes dites « populaires », à l’image de nombreux quartiers de Saint-Gilles, Schaerbeek, Forest ou encore Bruxelles-Ville. Les promoteurs sont dès lors très enthousiastes à investir des friches urbaines dans des quartiers aux paysages architecturaux très attractifs, afin de proposer leurs projets notamment à des personnes correspondant au profil dit Yuppie (Young Urban Professionnal). Ces personnes sont âgées d’une trentaine d’années, sont en couple ou non, disposent de bons revenus, ne privilégient pas la voiture pour leur mobilité et ont fait le choix d’habiter en pleine ville.

Cette demande a par ailleurs pu bénéficier de prix qui, bien que largement plus élevés que la moyenne nationale, n’ont subi qu’une très légère augmentation cette année. Sur un produit type comme l’appartement 2 chambres d’une superficie de 90 à 95 m2, cette augmentation ne s’est chiffrée qu’à 1% environ, ce qui a favorisé l’activité sur le marché du neuf à Bruxelles cette année.

Grand-place de Bruxelles. Picture by Étienne André.

L.I. Quels sont les types de biens qui ont rencontré le plus la demande ?

Eric Verlinden

Les appartements de petite taille, dans une tranche de prix comprise entre 100 000 à 250 000 euros, hors frais, ont constitué cette année encore le fer de lance de l’activité en région bruxelloise. L’offre sur ce type de biens émane d’ailleurs d’une logique impérative. Le marché locatif prend chaque jour un peu plus d’importance, et l’intérêt pour les petites unités de logement est le reflet du panorama socio-économique actuel et à venir. D’autre part, l’état d’avancement des constructions devient un paramètre important dans le processus de décision d’acquisition de ce type de biens.

Parallèlement à cela, on constate que les biens des tranches supérieures, de 300 000 à 500 000 euros continuent pour leur part à bien se vendre aussi.

Eric Schartz

Si les petites unités de logement – appartement d’une ou deux chambres – constituent le gros du marché d’investisseurs, la demande émanant d’acquéreurs qui souhaitent occuper leur logement porte davantage sur des appartements trois chambres. Nous rencontrons ainsi très régulièrement des familles qui revendent leur maison mitoyenne pour pouvoir acquérir un logement neuf beaucoup moins coûteux à l’usage comme à l’entretien.

Il reste à préciser que le marché du neuf bruxellois est très éclaté en termes de prix. Entre des communes comme Anderlecht et d’autres comme Uccle, Ixelles et les deux Woluwe, l’écart de prix au m2 va quasiment du simple au double - de 2100 à 4000 euros en moyenne - pour un appartement de qualité intrinsèque identique.  

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