Saint-Gilles, picture by Francisco Anzola.

Bruxelles

Écrit par Stephan Debusschere le 7 février 2018

Un marché à deux vitesses

Les communes du sud continuent de tirer la couverture à elles sur le plan des prix comme des projets neufs. Le nord s’affiche, pour sa part, comme un pourvoyeur d’accès à la propriété et un marché pour investisseurs.

Sud de Bruxelles : une avalanche de neuf

Pour disposer actuellement du plus grand choix d’appartements neufs à Bruxelles, direction les communes du sud. C’est en effet là que plus de 500 unités de logements sont actuellement en cours de commercialiation. Auderghem, une commune notamment très appréciée des personnes issues des institutions européennes, est à ce titre l’une des communes bruxelloises qui a récemment affiché le plus de projets neufs d’envergure. Et la commune d’Ixelles n’est pas en reste, tout comme Uccle. C’est d’ailleurs au sein de ces trois communes que les prix sont les plus élevés de la Capitale,

avec des appartements qui se négocient globalement entre 3500 et 5000 euros/m2, avec des pointes au-delà. Les appartements neufs à un prix inférieur à 3500 euros/m2 se font plus rares. Il en existe néanmoins, comme à Uccle - côté Drogenbos -, ou encore dans le quartier Marcel Thiry à Woluwe-Saint-Lambert.

Ixelles, la plus chère

Ixelles s’affirme comme la commune la plus chère de la Capitale. Sur le segment des maisons, elle figure à la première place, devant Woluwe-Saint-Pierre et Uccle. Précisons qu’Ixelles présente pratiquement autant de marchés que de quartiers, et que les prix peuvent ainsi varier du simple au double d’un quartier à l’autre. Dans des quartiers comme celui de la Place Brugmann, du Châtelain ou des étangs, une maison de maître rénovée se négociera autour de 5000 à 6000 euros/m2, voire davantage si elle bénéficie d’un grand jardin ou d’un garage. Pour acquérir un bien dans des quartiers plus accessibles financièrement, il faut s’orienter vers le quartier Malibran (de la place Flagey vers la rue du Trône), le quartier de la maison communale, les rues perpendiculaires à la chaussée de Wavre, les alentours des casernes, ou encore le quartier de la place Fernand Cocq, où l’on peut encore dénicher de petites maisons à rénover pour quelque 250 000 euros.

Avec un prix médian de 265 000 euros, l’appartement d’occasion ixellois occupe, pour sa part, la seconde place du classement, derrière Woluwe-Saint-Pierre. Si le prix au m² pour un appartement moyen sur le marché secondaire se situe entre 2000 et 2500 euros/m², il y a des zones où ce mètre carré se négocie davantage à 3000-3500 euros, comme du côté de l’avenue Franklin Roosevelt ou des jardins du Roi (du rond-point Louise jusqu’aux étangs), un quartier où le mètre carré peut même s’envoler jusqu’à 7000, voire 8000 euros/m2.

Saint-Gilles et Forest, des marchés à suivre

Depuis quelques années, la valorisation de la commune de Saint-Gilles y a entraîné un mouvement de gentrification. Dans les quartiers recherchés, les prix très concurrentiels attirent la clientèle de sa voisine Ixelles. Certains de ses quartiers, proches des zones les plus en vue d’Ixelles, sont désormais passés du côté branché de la Capitale, mais sans en atteindre les sommets en termes de prix. C’est la raison pour laquelle Saint-Gilles attire une partie de la clientèle du quartier du Châtelain. Dans le quartier de la maison communale, par exemple, une maison peut coûter quelque 150 000 euros de moins qu’à Ixelles ou Uccle.

Forest est, pour sa part, la commune où le prix des maisons a enregistré la plus forte hausse en cinq ans, avec une progression de plus de 50 %. La commune offre néanmoins, outre ses artères aérées et ses quartiers où il fait bon vivre, des biens plus abordables et un meilleur potentiel de développement que dans d’autres communes voisines comme Ixelles ou Uccle, où les prix sont déjà bien plafonnés. Citons ici particulièrement les zones comme la couronne du parc Duden ou le dessus de la plaine Saint-Denis, qui sont très recherchées et qui offrent encore de belles marges de progression.

Saint-Gilles, picture by Francisco Anzola.

Auderghem et Watermael-Boitsfort, au coude à coude

En phase de stabilisation, les prix des maisons et des appartements à Auderghem et Watermael-Boitsfort sont au coude à coude, avec des prix médians de respectivement 413 000 euros et 425 000 euros. Sur ce segment, Auderghem se glisse à la neuvième place du classement bruxellois, juste derrière Watermael-Boitsfort, où les habitants ont peu de propension à vouloir vivre ailleurs.

Les deux Woluwe : voisines mais pas jumelles

Proche du quartier européen, la commune de Woluwe-St-Lambert est divisée en deux marchés assez distincts. Il y a, d’une part, le marché « citadin » du côté de l’hôtel de Ville, avec notamment la rue Slegers et l’avenue de Broqueville, et, d’autre part, le marché « décentré » des lotissements à la limite de Kraainem et de Wezembeek-Oppem. Le segment des maisons est actuellement marqué par un temps d’arrêt en matière de prix, avec un prix médian de 450 000 euros. La commune fait néanmoins le plus gros de son marché sur le segment des appartements, et il semble logique d’observer d’année en année des mouvements de hausse des prix. Ce fut encore le cas au cours de l’année écoulée, pour un prix médian de 270 000 euros, toutes surfaces confondues.

Calme, verte et très résidentielle, Woluwe-Saint-Pierre reste, pour sa part, l’une des communes plus convoitées de la Capitale. La forte progression de ses appartements et la très bonne tenue de ses villas sont là pour en témoigner. Ses maisons se maintiennent, pour leur part, sur la seconde marche du podium bruxellois, juste derrière Ixelles, avec un prix médian de 559 000 euros.

Uccle : pas de pression sur le bâti existant

Malgré la vague de nouveaux projets sur la commune, la concurrence du neuf n’a globalement pas freiné la progression des appartements de seconde main. Uccle fait partie des locomotives bruxelloises du segment, à l’instar d’Ixelles. Ces dernières années, les appartements ucclois ont, en effet, et sans surprise, enregistré une hausse de leur prix, jusqu’à atteindre un prix médian, toutes surfaces confondues, de 250 000 euros au terme de l’année écoulée, ce qui place l’appartement ucclois à la quatrième place des communes bruxelloises les plus chères sur ce segment, après le trio de tête composé d’Ixelles et des deux Woluwe.

Ce prix, qui correspond d’ailleurs au prix médian pour un appartement 2 chambres, est à mettre aussi en relation avec les superficies moyennes des appartements proposés à la vente. Avec une moyenne de 140 m2, c’est en effet à Uccle – à égalité avec Woluwe-St-Pierre – qu’on trouve les plus grands appartements disponibles sur le marché bruxellois.

Nord de Bruxelles : pourvoyeur d’accès à la propriété

Parce que l’acquisition d’un logement dans les communes du sud est devenue inaccessible pour nombre de candidats, la solution se trouve désormais pour eux au nord et nord-ouest de la Capitale.

Un double défi

L’accès à la propriété est vital pour la Région bruxelloise qui, d’une part, a besoin de retenir les revenus moyens au sein de ses frontières et, d’autre part, est confrontée à une importante croissance démographique. Le gouvernement bruxellois, qui doit faire face non seulement au problème de coût des logements, mais aussi à leur production, adopte ainsi une politique volontariste en termes d’activation de certaines parties du territoire, dont la zone du canal qui suscite un grand intérêt et au sein de laquelle plusieurs quartiers sont en train de se développer, outre Tour & Taxis ou UP-Site.

A terme, ce sont pas moins de 25 000 logements qui pourraient y être créés. Le gouvernement bruxellois veut d’ailleurs faire de ce projet une vitrine de sa politique de développement territorial. Les projets portent sur des segments précis du canal. Cela va du bassin Biestebroek, à l’extrême sud du canal, jusqu’au niveau de l’avant-port, en passant par les quartiers Birmingham, Heyvaert et Vergote.

Investisseurs au Pentagone

En 2017, le succès des promotions situées au cœur de la Capitale ne s’est pas démenti. Ce succès s’explique notamment par le grand intérêt des investisseurs pour les appartements de petite taille. Le marché locatif prend d’ailleurs chaque jour un peu plus d’importance dans la Capitale, jusqu’à devenir prédominant, et c’est encore davantage le cas dans le centre-ville, où le ratio peut atteindre deux mises en vente pour cinq en location. Le centre se mue ainsi réellement en un marché pour investisseurs.

Maîtres-achats

Les appartements de petite taille d’une ou deux chambres, dans une tranche de prix comprise entre 100 000 à 250 000 euros (hors frais), continuent d’être le fer de lance de l’activité au nord. L’intérêt pour les petites unités de logement est bel et bien le reflet du panorama socio-économique actuel et à venir. Autre maître-achat : les studios de 30 à 40 m2, qui se négocient entre 120 000 et 135 000 euros selon le degré de finition et la proximité des transports en commun, et offrent des loyers compris entre 450 et 600 euros.

Marché secondaire

Sur le marché de l’occasion, qu’il s’agisse de vente ou de location, la progression des prix est loin d’être d’actualité. C’est plutôt la stabilité des prix qui est de mise. Et avec un prix médian de 260 000 euros, c’est la commune de Molenbeek qui remporte la palme des maisons les moins chères de la Capitale, juste devant Anderlecht qui monte sur la première marche sur le segment des appartements, avec un prix médian de 137 000 euros, tous quartiers confondus. Ailleurs dans le nord, il est intéressant de jeter un œil sur les communes de Berchem-Sainte-Agathe, Koekelberg, Ganshoren, Jette et Evere, où les prix restent fort concurrentiels. Si on ajoute le niveau toujours historiquement bas des taux hypothécaires, on obtient un cocktail très favorable aussi aux investisseurs sur ce marché de l’occasion.

Logic repères

Appartement neuf (prix moyen au m2)

Bruxelles Centre : 3600 euros

Bruxelles Nord : 2750 euros

Bruxelles Sud : 3750 euros
 

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