Evaluez précisément votre acquisition

Evaluez précisément votre acquisition

Écrit par Stephan Debusschere le 10 janvier 2017

Bien acheter, c’est aussi bien anticiper. Il convient dès lors de maîtriser l’ensemble des paramètres financiers de votre future acquisition, qu’il s’agisse d’un bien existant, neuf ou de rapport. Logic Immo a interrogé des professionnels à ce sujet. 

Le bien existant

Roland Mondy, Immobilière Mon Habitat (Trazegnies)

Certains éléments sont inévitablement à prendre en compte lorsque vous souhaitez passer à l’achat d’une habitation. Il y a lieu, dans un tout premier temps, de définir votre budget global, c’est-à-dire le montant de votre emprunt et les fonds propres que vous souhaitez consacrer à votre acquisition. Une fois votre budget défini, vous devez tenir compte des frais incompressibles, dont les principaux sont les frais d’acte notarié, les frais de crédit hypothécaire et les droits d’enregistrement. Ces derniers s’élèvent en Wallonie à 12,5 %. Dans le cas de l’achat d’une habitation modeste, vous pouvez bénéficier d’un taux réduit à 6% sur les 151 348 premiers euros (161 438 dans une zone de pression immobilière) si vous remplissez quatre conditions résumables comme suit : ne pas être déjà propriétaire à la signature de l’acte, acheter un bien dont le revenu cadastral non-indexé ne dépasse pas 745 euros (ce plafond augmente selon le nombre d’enfants à charge du futur propriétaire ), habiter le bien et y rester domicilié de manière ininterrompue au minimum trois ans.

Il faut ensuite inclure les frais de notaire pour l’acte de vente, qui sont fixés par la loi et auxquels il faut ajouter la TVA à 21 %. Notons que les honoraires des notaires sont dégressifs en fonction du montant acté. Il faudra intégrer les frais divers, qui varient entre 500 et 1000 euros, hors TVA.

En ce qui concerne l’emprunt, s’agissant habituellement d’une ouverture de crédit hypothécaire, il y a le droit d’enregistrement qui est de 1 % sur le montant de l’hypothèque en principal et accessoires, le droit d’inscription hypothécaire qui est de 0,3 % sur le même montant, les frais et salaire du conservateur des hypothèques, ainsi que les frais divers qui incluent le coût des recherches fiscales et sociales et le coût des certificats hypothécaires demandés avant et après les formalités.

Enfin, n’oublions pas que si le rapport électrique, qui est à la charge du vendeur, est négatif, l’acquéreur devra exécuter les travaux précisés dans le contrôle électrique endéans les 18 mois qui suivent l’acte.

Evaluez précisément votre acquisition

Le bien neuf

Mathias Morant, Relay Immo (Tournai)

Dans le cadre de l’acquisition d’un bien neuf via un constructeur, le prix de vente est toujours ventilé par une quotité construction et par une quotité terrain. La valeur du terrain est soumise au régime des droits d’enregistrement à 12,5 % et la valeur construction est pour sa part soumise au régime de la TVA à 21 %. Depuis le 1er janvier 2011, la valeur terrain pourrait être assujettie à la TVA, si et seulement si le vendeur est propriétaire à la fois du terrain et de la construction. Il va de soi que si vous faites l’acquisition d’un terrain afin d’y construire votre habitation par une entreprise de votre choix, le terrain sera soumis au régime des droits d’enregistrement et la construction au régime de la TVA.

D’autres frais viennent se rajouter aux droits d’enregistrement et à la TVA : les frais d’actes d’achat (honoraires du notaire, frais d’acte), et les frais de raccordement en eau, gaz et électricité qui sont toujours à charge de l’acquéreur. Dans le cadre de l’acquisition d’un appartement, vous devrez également payer une quote-part dans les frais d’acte de base régissant la copropriété, calculée au prorata des dix millièmes acquis.

En comparaison avec une acquisition traditionnelle d’un bien déjà existant ou n’étant plus soumis au régime de la TVA, les frais peuvent paraître relativement élevés. Mais en achetant un bien neuf, vous bénéficierez d’une réelle sécurité parce que celui-ci ne comporte que des avantages sur le long terme. Vous profiterez en effet d’une garantie de dix ans sur l’ensemble de l’ouvrage, et si vous faites l’acquisition d’un bien en vente sur plan ou plus communément vendu sous le régime de la loi Breyne, vous aurez la certitude que le projet aboutira et que votre futur logement sera livré tel qu’il a été acheté sur base des plans, du cahier des charges et pour le budget investi. La Loi Breyne vous protège en effet en cas de faillite du constructeur et vous garantit l’achèvement de l’ouvrage.

L’immeuble de rapport 

Ludovic Peeters, Like Immo (Mouscron, Tournai, Estaimpuis)

Si vous avez l’intention d’acquérir un immeuble de rapport, le principal paramètre dont vous devez tenir compte est sa rentabilité, en vous posant deux questions primordiales : Quels seront les loyers que vous pourriez retirer de cet immeuble ? Et y a-t-il des travaux à effectuer pour mettre cet immeuble aux normes ? Il est en effet impératif de vérifier la conformité urbanistique de l’immeuble.

Pour établir cette rentabilité, vous devez établir un plan financier sur base d’une estimation raisonnable du revenu locatif, en soustrayant les frais incontournables : précompte immobilier, travaux d’entretien, assurance propriétaire, remise en état locatif et, enfin, les éventuels honoraires de l’agent immobilier et/ou du gestionnaire de votre bien. D’autre part, cette rentabilité varie selon la région dans laquelle vous investissez, et selon le type de bien. Dans le cas de l’achat d’un bien neuf dans notre région frontalière, vous devriez être en droit d’espérer un rendement entre 3 et 4% nets (calculé sur dix mois de loyer). Si vous achetez un bien existant, cette rentabilité peut s’élever jusqu’à 7, 8 voire 9%, selon que vous êtes en mesure ou non d’effectuer les travaux nécessaires de rénovation vous-même. Calculez aussi le rendement sur le long terme, en faisant appel pour cela à un professionnel.

Il vous faut aussi tenir compte de l’occupation totale de l’immeuble et envisager d’éventuels loyers impayés. A ce propos, sachez que la plupart des banques ne prennent en considération que 70 à 80% des revenus locatifs lorsque vous demandez un crédit, car il faut prendre en compte non seulement les éventuels gels locatifs, mais aussi le paiement du précompte immobilier et autres taxes, ainsi que les travaux de rafraîchissement nécessaires suite à une mise en location et résultant d’une usure normale du ou des biens.  

Avant de concrétiser votre projet, mettez-vous à la place des locataires potentiels. Seriez-vous prêt à verser un tel montant de loyer, tenant compte du confort des logements, de la qualité de leurs espaces de vie, du nombre de chambres, ou encore de la luminosité ? La localisation du bien est-elle propice à la location en termes de proximité des axes routiers, des commerces, d’écoles, des transports en communs ? Posez-vous bien toutes ces questions. 

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