participants à la table ronde

Immobilier commercial: des lieux á réinventer!

Écrit par Thierry Laffineur le 28 novembre 2017

Table Ronde

Malgré des conditions parfois difficiles, y compris en raison de l’e-commerce, le marché de l’immobilier commercial en Belgique se participants à la table rondeporte ‘globalement’ bien (prévisions 2017 : +/- 200.000 m² nouveaux livrés et +/- 360.000 m² pris en occupation) et poursuit son évolution vers le phygital

On s’interrogera dès lors, quant aux tendances majeures qui marquent ce segment économique au regard de:
  • Localisation : périphérie, rues commerçantes, centre commerciaux ;
  • Superficies : réduction des surfaces (transaction moyenne +/- 425 m²) et apparition de nouveaux formats/concepts (ex. : Juttu);
  • E-commerce et phygital : développement du shopping omni-canal, où les clients peuvent atteindre les différentes marques à travers différents canaux. 

Pour y répondre, la présente Table Ronde réunissait:

  • Jean Baheux – Partner at Cushman & Wakefield Brussels
  • Jérôme  Peyrard – ‎Partner – Retail Partners Belgium
  • Thierry Debourse - Head of Belux Retail Agency – Jones Lang Lasalle
  • Kasper Deforche – Managing Director / CEO - Wereldhave Belgium
  • Sam Perneel - Head of Asset Management Retail -  AG
  • Claude Boffa, Prof. of Management Practice in Retail & Marketing – ULB (*) 
  • Lora Nivesse, Regulatory Affairs Advisor - Comeos
  • David Sierzant Acitores - CEO - SONTAG

Une approche orientée client 

Confirmez-vous que 2017 est (sera) une bonne année ?

J. Baheux : Elle est similaire aux autres. Toutefois au vu des facteurs d’incertitude, notamment politiques (Brexit, Trump,..), qui sous-tendent les marchés on peut être satisfait des résultats.!

Quid du ‘phygital’? 

Th. Debourse : Actuellement cela n’agit que très peu. Le magasin physique reste LA réponse au marché. Une étude (réalisée récemment par IBM) sur le comportement de la génération ‘Z’ montre qu’à 98% - soit sa quasi-totalité -  celle-ci souhaite encore des magasins physiques MAIS… différents ! 
Mrs Baheux, Perneel, Sierzant Acitores & Mme Lara Nivesse

Les nouveaux centres commerciaux apportent-ils cette différence ? 

(DockxBruxsel, B-Mine/Beringen, Rive Gauche/Charleroi, Belle-Île/Liège, Les Bastions/Tournai, The Mint/Bruxelles, etc.)

Th. Debourse : Ce sont de belles réalisations. Elles ont mis +/- 10 ans à se développer et répondent aux demandes actuelles du marché en termes de volume, d’accessibilité, de communauté et de typologie des commerces, dont  une montée significative du Food & Beverage (Horeca), qui occupe désormais +/- 15% de tous les nouveaux centres commerciaux.   S’agissant de la ‘communauté’, il faut comprendre que nous sommes désormais entrés dans le modèle du  ‘Customer Centric Approach’. Cette ‘Approche Centrée Client’ signifie que c’est ce dernier qui impose sa vision à laquelle doivent répondre les nouveaux centres commerciaux. A noter qu’avec ‘Rive Gauche’ (Charleroi) on est dans un contexte/modèle particulier puisqu’il s’agit d’un centre commercial qui participe à la régénération du tissu urbain d’un cœur de ville. 
 
J. Peyrard : Il faut aujourd’hui effectivement +/- 10 ans en Belgique pour développer un centre commercial. Pour un retailer ce délai est trop long au vu de l’évolution rapide des commerces. En conséquence – et sauf à être adaptés en permanence lors du processus de développement/construction - les centres commerciaux sont quasi ‘obsolètes’ au moment de leur ouverture !
 
S. Perneel : C’est un phénomène que nous avons ressenti  avec ‘The Mint’ (Bruxelles) et pour lequel nous avons dû adapter plusieurs paramètres, dont la taille des cellules, au cours des 8 années de développement du site. 

Quels sont les risques des évolutions actuelles ? 

J. Peyrard : Aujourd’hui les allocations budgétaires attribuées par les grands développeurs de centres commerciaux se font au niveau mondial.   Dès lors, si une situation ‘locale’ se complexifie trop (difficulté d’implantation dans tel ou tel pays) ces développeurs (ex. : Unibail-Rodamco, Klépierre , Altarea-Cogedim, etc. ) iront travailler sous d’autres cieux.  Au niveau national la bonne question – pour laquelle je n’ai pas la réponse - devient alors : les décideurs politiques belges veulent-ils – ou non - favoriser le commerce ?   S’agissant de Bruxelles, entre le traitement des attentats, l’instauration d’un piétonnier (je ne porte aucun jugement de valeur), la réfection des tunnels, etc., la ville a enregistré une baisse sensible de la fréquentation de ses commerces en 2016. Or, un commerce ne crée ni ne fidélise une clientèle en 15 jours mais en plusieurs années. En conséquence, si vous ‘chassez’ cette clientèle hors du cœur de ville, vous n’êtes plus confrontés à un ‘manque à gagner’ mais bien à une ‘perte sèche’ ! 
 
S. Perneel : Immédiatement après les attentats, nous avons ressenti ces pertes. Nombre de consommateurs qui venaient à Bruxelles ont modifié leur comportement pour retourner vers des acteurs locaux (Gent Zuid et Ninia à Ninove). Aujourd’hui, la majeure partie de cette clientèle revient ‘faire du shopping’ dans la Capitale. 

Conforter, réinventer et s’interroger 

Th. Debourse : Petite confrontation d’idées : la plus grande faculté de l’homme est l’oubli ! 16 mois après les attentats nous sommes dans un autre monde et nous avons – malheureusement – intégré la notion de ‘risque’.   Vos analyses sont justes mais il ne s’agit toutefois que d’une facette du problème : celle du court terme ! Or, il s’agit aussi de conforter le moyen et le long termes. Pour ce faire il importe que les membres de la ‘communauté’ (composée  des consommateurs, acteurs commerciaux, financiers, autorités publiques/politiques, etc.,) collaborent – un peu selon le principe du TCPA (**) - afin de définir, à grande ou à petite échelles, des modèles/projets d’immobilier commercial pérennes (au-delà de 10 ou 20 ans).
 
NDLR : Voir également la récente étude ‘Structural Changes in Retail – Why Europe and the US are different’ réalisée par Jones Lang Lasalle  
 
J. Baheux : De tels modèles doivent inclure la mixité. C’est une condition sine qua non de leur convivialité/attractivité. Rappelons que si depuis 2008 (crise financière) nous sommes effectivement sur un marché ‘orienté clients’, les années/périodes antérieures avaient successivement été favorables aux propriétaires et aux commerçants. Il s’agit donc pour le commerce de se réinventer au regard des nouvelles exigences/besoins des consommateurs : mixité et pluralité de l’offre, mobilité, accessibilité, convivialité et endroits de rencontre,….
 
S. Perneel  : L’expérience montre que la clientèle future sera davantage attirée par la dimension ‘rencontre et expérience’ des centres commerciaux. Ceux-ci intègreront la connectivité digitale et humaine et offriront davantage de superficies à l’horeca, aux espaces de co-working, de formation, de santé, etc., et un peu moins aux superficies d’achats stricto sensu. Même si, ne nous leurrons pas, un centre commercial reste avant tout un ensemble économique dont la finalité est de générer une rentabilité. 
 
C. Boffa : Je reviens sur la notion évoquée d’un ‘Immobilier commercial qui se porte plutôt bien’ et m’interroge ! 
Lorsqu’on mentionne le succès (réel) de ‘Rive Gauche’ (Charleroi) on ne va pas voir ce qu’il en est de l’immobilier commercial – nettement moins florissant - de la rue de la Montagne (à proximité)  !   Idem pour ‘DockxBruxsel’ ou les autres développements récents. Chaque ouverture de centre commercial s’accompagne d’une déliquescence du tissu commercial ancien de ses abords. En résumé : si l’immobilier commercial nouveau se porte bien, ce n’est pas le cas de l’ancien !
 
D. S. Acitores : "Etant impliqué dans le commerce ‘main street/high street’ (principales rues commerçantes) je confirme que l’impact des attentats a effectivement été ressenti par TOUS les retailers.   Par ailleurs l’intérêt du consommateur pour les centres-villes repose sur 2 éléments majeurs : une mixité commerciale et une présence des écoles et administrations dans un très petit rayon.  Le constat actuel montre que les noyaux commerciaux hyper-urbains enregistrent une demande stable de la part des principales enseignes mais que l’offre des superficies tend à augmenter. Cette différence peut créer un vide locatif (le vide engendre une perte d’attractivité) et incite à une mise en garde : attention aux effets de cannibalisation des centres commerciaux périphériques (retail parks out of town ou centre commerciaux) sur les centres villes !"

Mrs Boffa, Peyrard & Deforche

Sous dépendance d’enseignes étrangères 

Pérenniser consiste-t-il aussi à prévoir un exit (reconversion) pour les centres commerciaux ? 

Th. Debourse : C’est une option. Elle existe aux USA et transforme d’anciens centres commerciaux en prison, en  hôpital, en logements, …
 
J. Peyrard : Si nous distinguons la création de richesse (économiquement fondée) de la création de valeur (financiarisation) force est de constater que l’immobilier commercial (inclus les centres commerciaux) est devenu un produit financier. En  conséquence, dès lors que vous prévoyez une reconversion cela signifie (implicitement) que votre projet n’a pas été une réussite ou qu’il ne répond plus aux nouveaux modes opératoires du commerce !  Parallèlement mesurer l’impact périphérie >< cœur de ville (il est incontestable) est sans doute quelque peu dépassé. Si je me place à une échelle nationale/internationale (celle dans laquelle nous évoluons), la question est : la Belgique est-elle aujourd’hui capable de concurrencer ses pays voisins par des outils commerciaux qui sont ceux qu’attendent les consommateurs ? 
 
NDLR : Sous l’impact croissant des investisseurs, l’immobilier résidentiel est également devenu un produit financier par lequel on vend davantage du rendement que du logement !
 
K. Deforche : j’ai débuté mon activité dans le retail à l’aube des années 2000. Avec un peu de recul je dirais que nous avons été (très) gâtés !   Il faut en effet retenir que nous dépendons désormais énormément des enseignes étrangères (essentiellement françaises et hollandaises). En d’autres mots les seules enseignes belges sont très nettement insuffisantes pour remplir l’offre de l’immobilier commercial ! Ce changement radical du marché est l’une des causes de la pression qui s’exerce aujourd’hui sur le secteur.  
 
C. Boffa : Au-delà des attentats (épiphénomène) on retiendra que la conjoncture commerciale avait déjà sérieusement basculé en 2012, moment où les médias reparlent de crise et instillent le doute dans le chef des consommateurs. Dans un climat d’incertitude ces derniers reportent leurs achats/investissements et adoptent une position attentiste. La consommation privée – deuxième moteur de l’économie belge – subit alors un coup d’arrêt. 
 
K. Deforche : … d’autant plus marquant que les développeurs/promoteurs n’ont pas (ré)agi en conséquence. Aujourd’hui le réalisme prime. 
 
C . Boffa : Rappelons aussi que la densité commerciale de la Belgique est de +/- 1,64 m² par habitant (selon le rapport GFK  2017). C’est énorme ( = deuxième score derrière l’Autriche et 60% de plus que le UK)  . 
 
S. Perneel : Elle est 4 fois plus élevée aux USA ! Il n’est donc pas surprenant que des centres commerciaux moins qualitatifs y souffrent plus qu’ici. Il y a en effet une pression sur le marché. 
 
C. Boffa : D’accord mais la consommation privée y est beaucoup plus  importante/puissante.
 
S. Perneel : Pour notre part, nous sommes convaincus de la pérennité des centres qui bénéficient de bonnes bases, à savoir une bonne localisation, une accessibilité optimisée, une offre commerciale suffisamment complète et adaptée à la zone de chalandise et, enfin,  une offre d’expériences recherchées par le visiteur. 
 
K. Deforche : Le réalisme a un coût et des conséquences :  des commerces vont disparaître, notamment dans des villes de province où le tissu commercial s’est développé trop vite et trop fort. C’est là que le politique va devoir réfléchir à la reconversion!  Nombre de bourgmestres ont ce problème à leur agenda. Il  répond moins d’un fatalisme que d’un besoin d’assainir le marché en étant réaliste et vigilant ! Quant aux USA souvenons-nous, d’une part, que le marché est (très) différent de celui de l’Europe et , d’autre part, qu’au sein des ‘Shopping Malls’ (centres commerciaux) ce sont les Department Stores (grands magasins) qui souffrent le plus. 

Les très longs délais de construction des centres commerciaux (10 ans) sont-ils liés aux attributions des permis ? 

J. Peyrard : Oui. Aujourd’hui lorsque vous invitez un développeur international à Bruxelles il ne comprend généralement rien à la ‘lasagne règlementaire’ de la Région , à son tissu urbain, à son tissu commercial, à sa mobilité, aux inepties (Bd de Waterloo avec une station essence !) etc. et reste abasourdi devant la longueur des procédure des permis ! 

Evitez de faire une grosse bêtise !

L. Nivesse : Cette complexité est un peu la raison d’être de Comeos (700 membres – voir https://www.comeos.be/)
En effet, avec des niveaux décisionnels multiples (fédéral, régional, communal) auxquels correspondent des législations différentes, les grandes enseignes recherchent des conseils en matière d’implantation, de taxation, de règlement d’urbanisme, etc., …  Cette complexité pourrait encore s’accentuer si les baux commerciaux étaient régionalisés (il existe une volonté politique de la Flandre de procéder dans ce sens) !  Outre qu’une telle décision serait néfaste pour les commerçants il faut retenir que l’ensemble de la législation actuelle des baux est équilibrée et convient à tous les acteurs . Dès lors, pourquoi changer un principe qui fonctionne ?   Notre message aux décideurs politiques est donc simple :  Evitez de faire cette bêtise ! 
 
S. Perneel : Entièrement d’accord. Les retailers et les propriétaires ne sont pas toujours d’accord, mais en effet, sur ce point ils le sont. 
 
C. Boffa : Autre constat : les pas de porte donnant accès aux commerces sont devenus impayables pour les petits commerçants. Seules les grandes enseignes peuvent se l’offrir.
 
NDLR : Il n’y a pas de ‘pas de porte’ dans l’horeca 
 
J. Peyrard : Si  vous remettez les choses dans leur contexte historique, le pas de porte équivalait à la retraite du commerçant. Il a été transformé en ‘droits  d’entrée’ (=  key money  = argent demandé par le propriétaire au locataire qui louera le bien) partant du principe que si un commerçant veut absolument tel emplacement il s’acquittera de ce droit. Cela posé, avec des baux de 9 ans, les loyers sont (souvent) en décalage avec les évolutions des prix du marché. Les propriétaires ont donc tendance à demander un ‘key money’ pour compenser ce manque à gagner locatif. 
 
Notons encore deux points  :
  • Dans une situation de ‘suroffre’ (c’est le cas de certaines rues commerçantes) il n’y a évidemment plus de droits d’entrée ;
  • Aujourd’hui la plupart des loyers sont négociés à la baisse. 
J. Baheux : Relativisons, les emplacements ‘prime’ (rue Neuve, Meir, etc… ) conservent +/- leurs valeurs.

Commerce transfrontalier : 2,5 milliards €

L. Nivesse : Si je reviens à l’attitude des autorités publiques fédérales, force est de constater que leurs atermoiements sont néfastes (mauvais signe donné aux investisseurs) , qui annoncent des mesures de baisse de la TVA avant de se rétracter. Sans parler des accises qui ont tué le commerce des vins et spiritueux, mais propulsé les achats transfrontaliers vers de nouveaux sommets !  
 
C. Boffa : Des sommets qui valent  2,5 milliards /an (CA du commerce transfrontalier) alors que le CA global du commerce en Belgique est de 80 milliards. 
 
L. Nivesse : Autres hiatus auxquels une nouvelle législation devrait répondre :
  • Le e-commerce. Aujourd’hui il constitue surtout un manque à gagner pour la Belgique (la plupart des centres logistiques sont ‘à nos frontières nord et sud’. Or les consommateurs sont demandeurs d’un e-commerce ‘belge’ (livraison rapide). Dans ce cadre, nous nous réjouissons des dernières mesures prises en matière de travail de nuit. Cela devrait permettre à nos commerçants de se lancer plus facilement, depuis la Belgique, dans l’e-commerce. 
  • Un allongement des horaires d’ouverture des magasins – en accord avec les syndicats – est nécessaire. 
C. Boffa : Sans parler de la mobilité liée à des aspects régionaux. Bruxelles – dans son carcan géographique – devrait construire des parkings de dissuasion  (ou de persuasion !) dans une autre région. Aujourd’hui la RBC qui voit défiler 400.000 navetteurs/jour offre généreusement … 3.000 places de dissuasion ! 
 
Autre constat : s’agissant de la disparition (regrettable) des ‘petits commerces’ et de leurs conséquences sociales/ sociétales, on soulignera toutefois que la plupart de ceux-ci ne sont plus ‘en phase’ avec l’évolution de la demande.  Exemple : A partir de 16h il n’y a plus de pain chez les ‘petits’ boulangers alors que les grandes surfaces réalisent 50% de leurs ventes de pains après 16h00 !!!
Mrs Baheux, Perneel, Sierzant Acitores & Mme Lora Nivesse

Plus prudent = plus lent 

D. S. Acitores : A la question du comment améliorer la situation je soulignerai au préalable certaines incohérences politico-administratives. Ainsi le développement du piétonnier bruxellois est un projet porté par la ville, dont le permis dépend de région  mais dont le financement et la maîtrise d'ouvrage relève du fédéral ! Avec un tel saucissonnage des compétences on comprend mieux la lenteur de certains aménagements !   Quant à la demande pour les emplacements dans les principales rues
commerçantes, elle reste ‘globalement’ stable. Le ralentissement observé est davantage à mettre sur le compte de l’allongement du processus décisionnel menant à un accord (deal) entre propriétaire et commerçant.
 
J. Baheux : Cette inflexion de la demande relève effectivement de  plusieurs raisons parmi lesquelles – déjà citées - les incertitudes réglementaires, la sécurité, le changement climatique (le réchauffement climatique perturbe le marché de l’habillement !) , etc.,  Ces facteurs poussent naturellement les retailers à une analyse beaucoup plus longue des offres, ce qui , ipso facto, explique le vide de certains bâtiments, notamment dans les rues primes…
 
C. Boffa : … sans oublier que les centres décisionnels de la plupart des enseignes ne sont pas (plus) en Belgique.
 
D. S. Acitores : Si le centre commercial  ‘The Mint’ n’avait pas été créé, les commerces qu’il abrite se seraient installés rue Neuve. Aujourd’hui acceptons donc qu’il faille 12 à 24 mois pour que cette artère retrouve son niveau antérieur.
 
J. Peyrard : Dans l’exemple que vous citez la bonne question consisterait aussi à s’interroger quant aux raisons qui poussent les enseignes, jusqu’alors installées dans des rues commerçantes, à émigrer vers des centres commerciaux ? 
La réponse est simple : parce que le niveau des loyers de la  rue Neuve (ou d’autres rues commerçantes) est en décalage par rapport au CA réalisé par les enseignes qui s’y trouvent. Ces dernières  ‘émigrent’ donc vers des projets davantage en phase avec le positionnement de leurs clients
 
D. S. Acitores: La rue Neuve et The Mint font partie du même tissu urbain ! 
 
L. Nivesse : Certes, mais pas toujours du même type de clientèle : les personnes qui se rendent au Mint ne vont pas (nécessairement) rue Neuve. 
 
S. Perneel : The Mint attirera une clientèle de 2 types, celle de la Rue Neuve et celle du centre historique (touristique) de la Ville. Des enseignes comme Uniqlo et Kiabi s’installent dans The Mint parce que ce centre ‘fait partie’ de la Rue Neuve

Une taille critique

K. Deforche : Ne soyons pas négatifs. Un ‘bon’ produit trouvera toujours preneur, même si les délais s’allongent quelque peu. 
Dans l’exemple de Tournai, le centre commercial Les Bastions (15.000 m² construits dans les années 70) devenu vétuste,  demandait à être reconsidéré.   La solution a consisté à l’agrandir (30.000 m²). Cette nouvelle dimension permet d’atteindre une taille critique et, dès lors, de mobiliser un potentiel plus large de consommateurs, qui feront du centre un pôle d’attraction pérenne.   Dans un ‘bon’ centre commercial ce sont quelques locomotives – en position de force dans les négociations de baux - qui draineront, aux motifs de la rentabilité et de l’attractivité, les petits commerces. A contrario, dans une rue commerçante si le loyer demandé n’est pas obtenu, le magasin restera vide !  

‘Management by catastrophic events’

Th. Debourse : Je me fais l’avocat du diable. Si la régionalisation des baux commerciaux intervenait, il ne s’agirait que d’un aléa de l’histoire. On peut aisément – en tenant compte des particularismes locaux - faire une législation de ce type pour chacune des 3 régions. 
 
L. Nivesse : Avec tout le respect que j’ai pour nos parlementaires, il  est préférable que cette réflexion émane de professionnels du secteur ‘qui savent de quoi ils parlent’ !  
 
C. Boffa : Ce qui renvoie au manque de vision à long terme et au manque de cohérence des autorités publiques qui, faute d’assumer une gouvernance (il n’y a pas de visionnaire) font de la gestion ! On est là dans le ‘management by catastophic events’.   Ne noircissons toutefois pas le tableau. Parallèlement aux quartiers commerciaux qui dépérissent, nous devons à l’honnêteté de reconnaître que d’autres émergent et se portent bien ! A Bruxelles, le (micro) quartier de la gare du Luxembourg  connaît depuis +/- 10 ans un développement important – même si très axé sur l’horeca. 

Des consommateurs schizophrènes ?

Th. Debourse : Après avoir été ‘avocat du Diable’ je serais tenté par la psychologie du consommateur ! A cet égard je parlerai de schizophrénie !   Pourquoi ?  Dans son comportement le consommateur qui commande (via internet) le dimanche rêve d’une livraison immédiate… mais s’irrite, le lundi matin, devant les  embouteillages – occasionnés en grande partie par les camionnettes de livraison !   Nous (professionnels du secteur), voudrions que les magasins des centres commerciaux acceptent nos loyers, alors qu’ils réalisent désormais entre 10 et 15% de leur CA par internet !  Nous (consommateurs connectés), qui croyons être libres, ne décidons plus qu’à travers les GAFA (***), leurs algorithmes et leurs obsessions du profit.   Nous, sommes donc ‘sous influence’ et nous illusionnons quant à notre ‘liberté’ de choix !

A partir de quand a-t-on appeler le XVème siècle ‘Renaissance’ ?  Bien plus tard !

Comment (et quand)  appellera-t-on la nôtre : Trumplayer !? 

Cela signifie que nous avançons ‘à l’aveugle’ alors qu’on nous demande :
  • de raisonner sur le long terme (vision) ;
  • de convaincre des propriétaires d’accepter de ne plus gagner d’argent ‘hic et nunc’ mais d’envisager un profit à plus longue échéance. Notre rôle d’intermédiaire est d’insuffler cette vision et elle nous appartient autant, sinon davantage, qu’aux politiciens du courtermisme  !  
  • d’anticiper les comportements aléatoires et multiples des consommateurs (un touriste n’agit pas comme un autochtone) ! 
  • Etc.,

Du Re-tail au Me-tail

S. Perneel : Il est exact que le comportement des consommateurs a changé tant au regard de l’évolution de la population belge, désormais plus mélangée (natifs et non natifs), plus âgée et plus interconnectée.   Exemple du changement de comportement des jeunes : 
 
Aujourd’hui avec un budget de 35 € , un jeune (génération Z) ventilera ses dépenses entre :
  • 15 > 20 € pour sa nourriture/boisson ;
  • 5> 10  € pour son (abonnement) smartphone  ;
  • 5>10 € pour son habillement.
A l’autre extrémité, le vieillissement de la population réclame lui aussi de nouveaux  services,  commodités, produits.  L’offre commerciale doit s’y adapter.    Cela signifie que dans un monde sous l’influence du digital il convient de personnaliser l’acte d’achat  :  on passe du RE-TAIL au ME-TAIL ! 
 
J.Peyrard : Je vous suis quant au ‘formatage’ du consommateur dans ce qui est un marché de masse (mass market).   Si je considère ce que nous avons connu : 
  • Années 70>90 : création des centres commerciaux ;
  • Années 90>2010 > financiarisation du commerce ;
  • 2010 > : ??

on ne sait pas où l’on va mais on ressent la nécessité d’être (très) différent. Cela implique, entre autres, que les propriétaires devront faire des efforts quant aux :

  • valeurs locatives ;
  • participations financières des aménagements techniques de la coque  (dans un marché en perpétuelle mutation les aménagements doivent être rapides) ; 
K. Deforche : Il est exact que le consommateur tend à la schizophrénie. Celle-ci est notamment entretenue par la multiplicité des infos (big data). Dès lors, les interrogations qui s’ensuivent (qu’est-ce qui est vrai, qu’est-ce qui est bon, qui croire ? ) impacte un commerce qui s’interroge quant aux réponses à apporter tant devant les incertitudes du cadre légal que devant les comportements de plus en plus aléatoires des consommateurs. 

Être une expérience 

J. Baheux : Aujourd’hui l’expérience doit être au cœur de tout projet commercial et nous observons une ‘contraction’ qui estompent les frontières entre les 3 vecteurs majeurs du commerce :
  • Les rues commerçantes (high street/ main street) + les quartiers émergents (smart locations) ; 
  • Les centres commerciaux ;
  • Les zones commerciales périphériques (retail parks out of town) 

Dans ce schéma, deux défis apparaissent :

  1. Les commerçants doivent gérer les changements climatiques, le climat politique difficile, mais aussi l’évolution de la consommation.  De plus, les lieux de commerces physiques et l’e-commerce bouleversent le marché et demandent de repenser les lieux physiques. Il faut donc réinventer des concepts commerciaux, s’adapter, être créatifs, bref, il faut que les retailers soient proactifs !
  2. Les lieux de stockage et les moyens d’approvisionnement doivent être repensés. Il conviendrait de développer les endroits de stockage, voire de créer des zones de stockage oligopolistiques (retail parks de stockage) plus importantes et mieux structurées en périphérie immédiates des villes. 

Histoire à suivre ….de près ! 

(*) 

  • Claude Boffa dirigera – à partir du 30/01/2018 - la session 2018  de l’Executive Programme in Retail and Consumer Goods Distribution @Solvay Brussels School.   Info. : par ICI
  • Flore Dargent, Programme Coordinator, info par mail : retail@solvay.edu, +32(0)2/650.66.90
  • Anne Lanckriet, Business Developer, info par mail : a.lanckriet@theretailacademy.be , +32(0)2/616.00.32 
 
 (**) Le TCPA (Town and Country Planning Association = Association d'aménagement des territoires urbains et ruraux) fondée en Angleterre en 1899 est un organisme unique, œuvrant dans les secteurs du développement, de l'environnement et des questions de justice sociale. Cette association, à cheval entre ONG, think-tank et groupe de pression, produit de la recherche, analyse la politique gouvernementale sur les questions d’aménagement et de logement, fait du lobbying, organise des évènements, des formations, produit de nombreuses publications, etc.
(***) GAFA pour Google, Apple, Facebook et Amazon 

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