La requalification des loyers en émoluments

La requalification des loyers en émoluments

Écrit par Charles Markowicz le 14 janvier 2018

Chacun sait que les revenus immobiliers sont en principe moins taxés que les revenus professionnels d’un gérant de sprl. D’où naquit l’idée de louer son immeuble à sa société moyennant un loyer aussi élevé que possible… 

La requalification des loyers en émolumentsMais suite à nombre d’exagérations, un de nos anciens gouvernements fixa un plafond au loyer qu’une sprl peut payer pour un immeuble appartenant à son gérant. La formule multiplie le revenu cadastral au prorata de la partie louée par  5/3 et par 4,39 en 2017 (le coefficient pour 2018 est encore inconnu). La différence entre le loyer perçu par le gérant et le résultat de ce calcul est ajoutée aux émoluments. Bien calculer le loyer a dès lors toute son importance.

Prenons un exemple : vous possédez une maison dont vous louez 10% à votre sprl pour 1.000  € mensuels.  Considérant le revenu cadastral non indexé de 3000 €, le calcul livre de 3.000 X 10% X 5/3 X 4,39 = 2.195 € taxés comme revenus locatifs. Le solde, soit 9.805 € est taxé comme des revenus professionnels.  

Par rapport à 12.000 €d’émoluments, la baisse de base taxable est intéressante mais pas folichonne. Il est toutefois possible de l’abaisser encore en appliquant certaines astuces… en voici trois.

La première est que si le bien appartient au gérant et à son épouse, le loyer payé à celle-ci non-gérante n’est pas requalifié en émoluments.  Une autre astuce est de calculer le loyer pour qu’il ne dépasse pas le plafond annuel.

La troisième est de considérer que le loyer rémunère les murs et le contenu mobilier (un ordinateur, une table, des chaises de bureau, luminaires…)  Ce mobilier ne peut avoir été acheté ou pris en charges par la société ! Forfaitairement, vous pouvez fixer la part du mobilier à maximum 40% du total.

En abaissant la partie de la location immobilière sans toucher au montant global, vous pouvez augmenter le loyer pour arriver au plafond de requalification sans le dépasser. Dans l’exemple ci-dessus, on pourrait baisser la base taxable comme suit :

Des 12.000 € de loyers, 6.000 payés à l’épouse non-gérante sont des revenus mobiliers pour 2.400 € et immobiliers pour 3.600 €. Les 6.000 € payés à l’époux gérant sont mobiliers pour 2.400 €, taxés à 30%, éventuellement sur une base encore réduite. Le plafond avant requalification baisse à 1.097 €, mais il n’est plus dépassé que pour 2.502 €, soit bien moins que les 9.805 € initiaux.  

Ces astuces permettent donc d’abaisser la taxation des loyers tout en respectant les normes fiscales.  

 

Charles Markowicz

Comptable-fiscaliste IPCF

Expert judiciaire

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