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Le Pays des Collines

Écrit par Stephan Debusschere le 13 février 2018

Des marchés stabilisés

Blotti au nord du Hainaut, jouxtant la province de Flandre orientale, le Pays des Collines est une région rurale qui se détache entre les vastes plaines du sud de Bruxelles et de l’est du Tournaisis. 

Constituée par les communes d'Ellezelles, de Flobecq, de Frasnes-lez-Anvaing, du Mont-de-l'Enclus et par une partie de la commune d'Ath (les villages de Mainvault, Houtaing et Ostiches), cette zone très verte, que certains considèrent - à tort ou à raison - comme les « Ardennes flamandes » du fait d’une topographie identique, est formée par une succession de villages et de hameaux éparpillés dans un paysage de vallons et de bocages. Situé à 50 kilomètres de Lille, 15 de Tournai, 70 de Bruxelles ou encore 40 de Gand, la région s’avère d’un accès aisé, car traversée par deux axes routiers importants, à savoir la liaison Leuze-Renaix (N60 reliant Valenciennes à Gand) et l’autoroute A8 reliant Tournai et Bruxelles.

Le pays des Collines constitue aussi un cadre de vie de qualité au sein duquel le souci de conservation du patrimoine paysager et architectural a abouti en 1997 à la reconnaissance du statut de parc naturel pour la région. Son bâti se présente sous des formes variées : d’un côté, des maisons ouvrières et mitoyennes qui témoignent du passé industriel de la région, de l’autre des volumes uniques bas et allongés, de petits ensembles aux volumes diversement disposés ou encore de grands quadrilatères.

« A la croisée de la France et de la Flandre, les attraits de cette belle région ne manquent pas, commente Romain Dumoulin de l’Immobilière Dumoulin. Et ce d’autant qu’il y a ici de quoi satisfaire tous les budgets. De la maison mitoyenne dans le centre urbain de Frasnes à la villa de prestige d’Ellezelles, en passant par les fermettes typiques de Flobecq ou du Mont de l’Enclus, on trouve de nombreuses et diverses possibilités de logement ou d’investissement. Ainsi, à côté de ses habitants réguliers qui jouissent en permanence des beautés de la région, on trouve également des personnes qui y établissent leur seconde résidence. »

Flobecq, l'église Saint-Luc. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Tout se vend, mais pas à n’importe quel prix

Classé historiquement le moins cher du pays, le marché hennuyer n’en est pas moins l’un des plus éclatés et des plus disparates. Celui du Pays des Collines ne fait pas exception. Ces dernières années, certaines communes ont davantage eu le vent en poupe que d’autres, à l’instar de Flobecq – la seule commune à facilités de la région – où le prix moyen des maisons a bondi pour se hisser au-dessus de la barre des 200 000 euros. Mais au cours de l’année écoulée, le soufflé y est quelque peu retombé, sans pour autant chahuter le marché. Les maisons 4 façades et les bâtiments de type fermette – à rénover – s’y échangent à partir de 180 000 euros. Les villas et autres belles fermettes se négocient pour leur part dans une tranche de prix comprise entre 250 000 et 350 000 euros, selon la situation, l’état et la superficie, tandis que les biens d’exception peuvent atteindre 500 000 euros.

Plus rurale que Flobecq, et parsemée de petits villages, la commune de Frasnes-lez-Anvaing affiche une situation identique, alors qu’elle n’avait pas réellement bénéficié du regain d’activité qui avait pris place ailleurs au lendemain de 2008. Au fil du temps, des progressions sensibles de prix ont été enregistrées sur le segment des maisons, jusqu’à frôler voire dépasser la barre des 200 000 euros selon les années. Aujourd’hui, la tendance est à la stabilisation, et les prix pratiqués sont comparables à ceux de Flobecq.

« Si la demande provient en partie des candidats acquéreurs néerlandophones, il n’y a pas eu pour autant de pression immobilière, commente Christophe Domecki de l’agence Century 21 Agence du Parc. Le discours selon lequel ces candidats néerlandophones seraient disposés à payer plus cher est faux. Ces derniers sont très bien informés sur le marché qui les intéresse et recherchent, comme tout acquéreur, le meilleur rapport qualité-prix. De manière générale, les acheteurs sont devenus plus exigeants. Ils étudient le marché, font des comparatifs et n’hésitent pas à faire réaliser des devis de travaux pour savoir où ils mettent les pieds avant d’éventuellement s’engager. Si les maisons qui nécessitent peu de travaux se vendent mieux et plus vite que celles qui en exigent davantage, en finalité tout se vend, mais pas à n’importe quel prix. Il est dès lors impératif que les biens soient mis en vente à leur juste valeur. »

L’offre, assez diversifiée, rencontre naturellement différents profils d’acquéreurs. « Les jeunes ménages s’intéressent essentiellement aux maisons mitoyennes et petites fermettes que l’on trouve surtout dans le centre de la commune et les villages avoisinants, dans une tranche de prix comprise entre 100 000 et 180 000 euros, en fonction de l’état du bien et des travaux nécessaires, poursuit Christophe Domecki. Au-delà de cette tranche, on touche une autre clientèle, intéressée par des biens de type fermette, à rénover ou pas, sis sur de beaux terrains. Les biens d’une catégorie supérieure restent en revanche difficiles à vendre, de par leur état qui n’est plus au goût du jour et leur caractère énergivore. Face à une villa d’une valeur supérieure à 350 000 euros sise sur un terrain qui vaut quelque 100 000 euros, les candidats acquéreurs se disent que, pour un prix identique, ils peuvent en fait se faire construire un bien neuf, à leur goût. » 

La commune d’Ellezelles a, pour sa part, rattrapé son retard au fil du temps, enregistrant même la plus belle progression au cours des dernières années. Et alors que le prix moyen d’une maison était en recul il y a deux ans, l’attraction générale exercée par la région lui a permis de remonter depuis, poussant le prix moyen d’une maison juste sous la barre des 200 000 euros.

Du neuf à l’horizon

Aujourd’hui, le Pays des Collines n’est pas présent sur le marché de l’immobilier neuf, mais la situation pourrait évoluer dans les très prochaines années. Il s’agira cependant davantage de réaffectations de bâtiments existants que de nouveaux immeubles à proprement parler. « Les immeubles à appartements sont concentrés dans les communes d’Ath, Tournai et Renaix, poursuit Christophe Domecki. Dans la commune de Frasnes, les projets des investisseurs concernent essentiellement la reconversion d’anciens bâtiments en résidences d’appartements. On devrait voir ces projets apparaître d’ici deux à trois ans. » 

Des propos qu’appuie Romain Dumoulin. « Si les Collines attirent, elles restent toutefois à taille humaine. Ne pensez pas dès lors y trouver des promotions immobilières à tout vent, même si l’essor est réel. A Frasnes, en effet, plusieurs projets d’investisseurs voient peu à peu le jour et bâtissent des immeubles à appartements et/ou des lots de maisons. Cet essor va de pair avec une volonté de développement culturel. Mais cela rime paradoxalement avec un certain éloge de la mesure. C’est pourquoi il n’est pas rare de voir des gens préférer rénover des biens plus anciens afin d’en restaurer le cachet. L’authenticité est une valeur qualitative, et s’avère d’ailleurs aussi de mise pour les nombreux gîtes qui accueillent les cyclotouristes et autres vacanciers. Mais cela ne signifie pas que l’innovation n’a pas sa place aux Collines. Des projets d’habitats groupés voient ainsi le jour. En outre, de par les grands espaces de terre encore exploitables, nombreux sont ceux qui, une fois encore, privilégient l’aspect qualitatif en développant par exemple la permaculture, le bio, etc. Bref, le marché immobilier du Pays des Collines est à l’image de sa région : contrasté et vivant… »

Logic Repères

Maison de rangée et petite fermette : de 100 000 à 180 000 euros

Villa et fermette avec grand terrain : entre 250 000 et 350 000 euros

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