Saint-Gilles, picture by Francisco Anzola.

Saint-Gilles & Forest

Écrit par Stephan Debusschere le 9 janvier 2017

Des marchés à suivre

Depuis quelques années, la valorisation de la commune de Saint-Gilles y a entraîné un mouvement de gentrification. Mais bien que les prix y soient globalement supérieurs à ceux de sa voisine Forest, ceux-ci restent très concurrentiels par rapport à des communes comme Ixelles ou Uccle.

Saint-Gilles

Saint-Gilles est l’une des rares communes bruxelloises à avoir su préserver un bâti historique riche de différents styles architecturaux. Et depuis une quinzaine d’années, l’action communale et régionale a permis le réaménagement d’une grande partie de l’espace public. Les aménagements de trottoirs, d’éclairage et de plantations d’arbres, ainsi que les nombreuses rénovations d’immeubles ont couvert quasiment l’ensemble du territoire, participant de la sorte à la revalorisation des quartiers.

Saint-Gilles est aussi et surtout une sorte de « village dans la ville », où le brassage multiculturel crée une richesse tout aussi inestimable. Petite commune de 2,5 km2 à la population dense, Saint-Gilles fait partie des entités bruxelloises qui offrent le plus de potentiel au niveau de l’évolution des prix. Certains de ses quartiers, proches des zones les plus en vue d’Ixelles, sont désormais passés du côté branché de la Capitale, mais sans en atteindre les sommets en termes de prix. C’est la raison pour laquelle Saint-Gilles attire une partie de la clientèle du quartier du Châtelain.

Il suffit en effet de franchir quelques rues pour se retrouver dans le quartier de la rue d’Espagne, où le nombre d’échanges d’appartements a été multiplié par deux en l’espace de 5 ans. Parmi les quartiers les plus recherchés, citons également celui des rues Defacqz, Faider et Capouillet. Le quartier de la maison communale et les rues proches de la prison remportent désormais à leur tour un vrai succès, y compris auprès des Français, attirés par les beaux immeubles datant pour la plupart du début du siècle dernier et se distinguant les uns des autres par leur façade aux ornements uniques. Entre 2010 et 2014, le prix des appartements y a ainsi grimpé de 35 %. 

Tous ces quartiers bénéficient de l’élargissement de la demande d’Ixelles mais aussi d’Uccle, et les transactions continuent d’y augmenter chaque année, grâce à des prix toujours très concurrentiels. Dans le quartier de la maison communale, par exemple, une maison peut coûter environ 150 000 euros de moins qu’à Ixelles ou Uccle.

D’autres zones de la commune semblent vouées à un bel avenir. C’est le cas de l’avenue Jean Volders et alentours, vers la Porte de Hal. Les bâtiments de style haussmannien qui bordent ces rues y sont déjà recherchés par les Français et autres expatriés, en raison de leur grand potentiel et de leur proximité avec la gare du Midi et son Thalys. Mais cet engouement a néanmoins ses limites géographiques, à savoir le bas de la commune.

Plus on s’approche de la gare, plus l’immobilier souffre en effet de l‘influence négative de cette dernière. C’est le cas notamment du quartier de la place Bethlehem, situé entre l’avenue Jean Volders et l’avenue du Roi. Ses valeurs immobilières assez faibles sont notamment dues au fait qu’il est considéré comme peu sécurisé, mais il va de soi que l’absence de bâti historique intéressant et de projets immobiliers tient pour une bonne part dans le peu d’intérêt que les candidats à la propriété y portent, jusqu’à présent.

Saint-Gilles, picture by Francisco Anzola.

Forest

Dans la commune voisine de Forest, les prix des maisons sont globalement moins élevés qu’à Saint-Gilles. La progression enregistrée en 2012 – conséquence notamment de l’action des investisseurs privés qui ont tiré les prix vers le haut – s’est en effet muée en une forme de stabilisation depuis lors. Les propriétaires vendeurs ont accepté de revoir leurs exigences à la baisse, ce qui a pour effet bénéfique de soutenir l’activité. En l’espace de 5 ans, les prix des maisons n’ont ainsi progressé que de 11%.

Sur le segment des appartements, si le haut de la commune de Forest – plus près de Saint-Gilles – reste le plus prisé par les candidats acquéreurs, il n’est plus vraiment possible d’y construire grand-chose. La demande pour le neuf a donc dû se rabattre sur le bas de la commune. Divisé en deux, le marché immobilier forestois a récemment retrouvé des couleurs grâce aux projets neufs qui ont ranimé ses quartiers populaires, comme ce fut le cas notamment du côté de la rue du Patinage et de la rue Bervoets, avec la commercialisation du projet Bervoets.

Autre succès notoire : le projet résidentiel Ducuroir, un îlot de logements passifs et très basse énergie situé sur le site des ex-établissements éponymes, à proximité des anciennes Manufactures Bata et du Wiels, où les 32 logements conventionnés mis en vente par la SDRB, sur un programme total de 64 logements, ont été vendus en… une journée.

Dans ce marché concurrencé par le neuf, on aurait pu craindre que les appartements de seconde main n’affichent au mieux qu’une stabilisation de leurs prix. Or, Forest est la commune bruxelloise qui a enregistré la plus forte augmentation du prix des appartements sur les cinq dernières années, devant Ixelles, Etterbeek ou encore Bruxelles-Ville. Malgré cela, en moyenne, les prix sur ce segment restent encore en dessous de ceux pratiqués à Saint-Gilles.

Logic Repères

Maison

Saint-Gilles : 399 000 euros

Forest : 370 000 euros

Appartement 

Saint-Gilles : 208 000 euros

Forest : 195 000 euros

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