Tournai, picture by Jean-Pol Grandmont.

Tournai

Écrit par Stephan Debusschere le 12 janvier 2018

Une attraction continue

Le stock d’appartements neufs dans le Tournaisis est en hausse constante, et les prix pratiqués y sont les plus élevés de la Province, devant Mons.

Lors de la fusion des communes en 1977, Tournai, qui est par ailleurs l’une des plus vieilles villes de Belgique, avec Arlon et Tongres, est devenue la plus vaste entité de Belgique. Pas moins de 29 villages ont été réunis pour en faire une seule entité de près de 70 000 habitants, ce qui fait dire que Tournai est véritablement une ville à la campagne. Malgré cette juxtaposition, l’entité conserve assurément une dimension humaine associant le centre urbain, la campagne, le commerce, l’industrie et les services.

Tournai a aussi son propre arrondissement qui réunit les communes de Tournai, Antoing, Brunehaut, Celles, Estaimpuis, Leuze-en Hainaut, Mont-de-l’Enclus, Pecq, Péruwelz et Rumes. La ville fait par ailleurs partie avec Lille d’un eurodistrict : l’Eurométropole Lille-Courtrai-Tournai. Ce premier Groupement européen de coopération territoriale (GCT), peuplé de plus de deux millions d'habitants, a été créé en janvier 2008 pour favoriser la coopération transfrontalière entre la France et la Belgique. Avec les villes de l'ancien bassin minier du Nord-Pas-de-Calais, elle participe aussi à un ensemble métropolitain de près de 3,5 millions d'habitants, appelé « aire métropolitaine de Lille ».

Une large gamme de prix

Si le marché immobilier de Tournai est plus coûteux qu’à Mouscron - la différence de prix entre les deux villes est de l’ordre de 15 à 20% - il est néanmoins possible de trouver dans le Tournaisis de petites maisons mitoyennes – à rénover – dans une tranche de prix comprise entre 60 000 et 100 000 euros.

Ceux qui préfèrent les produits « finis » devront pour leur part tabler sur un budget de 150 000 à 170 000 euros. Mais dans le centre de Tournai, rien ou presque ne s’échange sous la barre des 200 000 euros. Les maisons mitoyennes qui présentent un cachet plus bourgeois et offrent généralement plus de superficie habitable, entrent pour leur part dans une tranche de prix supérieure. Leur prix, qui peut frôler parfois celui d’une villa, varie toujours en fonction des éventuels travaux à réaliser.

Stagnation des villas

Avec un prix de référence fixé à 280 000 euros courant 2014, basé sur un total de 92 transactions, les maisons 4 façades et les villas avaient encaissé un recul de 10 % par rapport à 2013, année qui avait enregistré un regain d’intérêt pour ce segment. Trois ans plus tard, ces biens se négocient toujours entre 230 000 et 300 000 euros, en fonction de leur situation, de leur surface et de leur état, notamment énergétique.

Tournai, picture by Jean-Pol Grandmont.

Neuf contre ancien

Sur le segment des appartements, la ville de Tournai reste attirante pour les acheteurs français, car la décote française au lendemain de la crise de 2008 n’avait pas été aussi importante pour ce type de biens dans les centres urbains. Elle attire en conséquence aussi les promoteurs. Le segment des appartements ne s’est d’ailleurs jamais aussi bien porté à Tournai, qu’il s’agisse d’immeubles flambant neufs ou réaffectés.

Le stock d’appartements neufs dans le Tournaisis est même en hausse constante, et les prix pratiqués sont les plus élevés de la Province, devant Mons. Et c’est à Tournai que l’on trouve aussi les biens neufs les plus spacieux, avec une superficie moyenne de 92 m2. Dans le Tournaisis, le prix moyen pour un appartement neuf de 90 m2 se chiffre à 190 900 euros, hors frais et taxes, soit un prix moyen au m2 de 2100 euros, avec des pointes à plus de 3000 euros/m2 dans l’hyper centre de Tournai, alors que dans le centre de Lille, à 30 km seulement, le prix des appartements neufs tourne autour de 3500 euros du m²…

Sur le marché secondaire, les prix des appartements restent sans surprise parmi les plus élevés de la Wallonie picarde, même si la concurrence du neuf a une nouvelle fois freiné la progression de ce segment cette année. Si son prix moyen atteignait les 170 000 euros en 2014, l’appartement tournaisien a en effet dû concéder un recul en 2015. Et l’année écoulée indique que les prix ne sont toujours pas en rattrapage.

Ce segment est ainsi loin de retrouver son niveau de 2012, année de l’accroissement de la demande qui avait engendré un sérieux bond en avant de 15% du prix moyen. Pour rappel, les prix avaient dévissé en 2011, suite à la mise en chantier de plusieurs centaines d’appartements neufs, consécutive à une demande en hausse émanant notamment de l’accroissement des familles monoparentales. Pour pouvoir revendre leur appartement, les propriétaires avaient alors anticipé cette concurrence en pratiquant un rabais.

Un marché favorable aux Français

Par rapport à Lille, le différentiel de prix se situe entre 10 et 20%. Une variation somme toute importante qui s’explique au regard des différents secteurs géographiques de la zone frontalière, où Tournai figure bien entendu en bonne place. Si le marché a retrouvé sa « normalité » d’après crise, le rapport de force s'est un peu inversé au profit de l'acheteur. Si la situation est devenue un peu moins confortable pour le vendeur belge, elle est toujours favorable aux Français. Car le plus important finalement est que l’attraction des prix immobiliers continue d’y faire son œuvre…

Logic Repères

Maison : de 170 000 à 220 000 euros

Maison 4 façades & villa : de 230 000 à 300 000 euros

Appartement (2 ch.) : 150 000 euros

Appartement neuf : de 2100 à 3000 euros/m2

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