Uccle, parc du Wolvendael - Pavillon Louis XV. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Uccle

Écrit par Stephan Debusschere le 19 décembre 2017

Le plein de neuf

La vague de projets neufs met la pression sur les appartements de seconde main. 

Sur le marché du neuf, l’offre uccloise est assez importante et diversifiée, suite à la mise en chantier de très beaux projets en cours de commercialisation, à la fois variés en termes de localisation et de qualité intrinsèque. Ces derniers intègrent en effet très bien les nouvelles exigences du marché.

Les promoteurs font face en effet à une tendance lourde où les candidats acquéreurs sont devenus très sensibles à la proximité des services et facilités tels que les écoles, les crèches, les commerces et autres besoins d’une population de plus en plus soucieuse de limiter les trajets et le coût en temps comme en stress. Il s’agit là par ailleurs d’exigences communes à toutes les générations, quel que soit la nationalité, l’origine sociale ou l’âge. A défaut de répondre à ces exigences, les promoteurs risquent de se voir en concurrence avec le marché des maisons, privilégié par un système fiscal plus intéressant, d’autant plus que les droits d’enregistrement peuvent, pour un bien inférieur à 500 000 euros, être fortement réduits en cas de première acquisition.

Malgré la vague de nouveaux projets mis sur le marché, tels que les Terrasses de Gatti non loin de la maison communale, le Green Life à la limite de Forest, les Hauts Prés jouxtant la gare et la réserve naturelle du Keyenbempt, ou encore les 11 ha du projet des Promenades d’Uccle, situé au bord du ring et qui, d’ici 2024, devrait mettre 238 logements sur le marché (avec les premières maisons livrées début 2018 et les premiers appartements fin 2018), la concurrence du neuf n’a globalement pas freiné la progression de l’appartement de seconde main courant 2016. On ne s’attendait d’ailleurs pas à ce que cet appartement de seconde main doive réellement corriger ses prix pour maintenir son activité, qui reste élevée. Uccle fait en effet partie des locomotives bruxelloises du segment, à l’instar de Bruxelles-Ville et d’Ixelles.

Ces dernières années, les appartements ucclois ont en effet, et sans surprise, enregistré une hausse de leur prix, jusqu’à atteindre un prix médian, toutes surfaces confondues, de 250 000 euros en 2016, soit une progression de près de 9 % depuis 2015, ce qui place l’appartement ucclois à la quatrième place des communes bruxelloises les plus chères sur ce segment, après le trio de tête composé d’Ixelles et des deux Woluwe. Ce prix, qui correspond par ailleurs au prix médian pour un appartement 2 chambres, est à mettre également en relation avec les superficies moyennes des appartements proposés à la vente. En effet, avec une moyenne de 130 m2, c’est notamment à Uccle (Woluwe-Saint-Pierre présente pour sa part une moyenne de 135 m2) qu’on trouve les plus grands appartements disponibles sur le marché bruxellois.

Cette progression globale des prix des appartement ucclois est néanmoins davantage à mettre sur le compte des appartements 1 chambre, au prix médian de 167 000 euros, tandis que les appartements 3 chambres ont pour leur part encaissé une correction de près de 6%, avec un prix médian redescendu à 335 000 euros au terme de l’année écoulée. Au terme de ce premier semestre, on observe néanmoins que le prix médian, toutes surfaces confondues, a cette fois fait du sur place. Les chiffres sur base annuelle éclaireront davantage l’impact de cette concurrence du neuf sur les prix des appartements d’occasion.

 Uccle, parc du Wolvendael - Pavillon Louis XV. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Nouvelle correction sur les maisons

Sur le segment des maisons, 2016 avait déjà indiqué qu’une correction avait pris place à Uccle, entraînant le prix médian à 470 000 euros, soit en dessous de celui des maisons de Woluwe-St-Pierre et d’Ixelles. Le marché ucclois n’avait néanmoins pas été le seul à corriger ses prix sur ce segment. Une poignée d’autres communes bruxelloises étaient en effet concernées, comme Etterbeek, Woluwe-St-Lambert ou encore Watermael-Boitsfort. Au terme du premier semestre de cette année, ce prix médian ucclois a cette fois dévissé à 410 000 euros, soit un recul de 13%. Il faudra attendre les chiffres 2017 pour savoir si cette tendance s’est ou non confirmée.

Un tissu résidentiel disparate

Quoi qu’il en soit, ce prix médian n’est pas à prendre au pied de la lettre, étant donné le caractère fort disparate du tissu résidentiel de cette vaste commune du sud de la Capitale. Uccle ne peut en effet se résumer à ses seuls quartiers bourgeois. Le bas d’Uccle, avec ses zones jouxtant la gare de Calevoet, la chaussée d’Alsemberg ou encore la rue de Stalle, est pour sa part moins bien coté de par notamment sa proximité avec le ring et ses nuisances sonores. 

Parce que ces quartiers présentent un contexte pour le moins défavorable par rapport à ceux proches de l’avenue du Prince d’Orange, la commune présente d’importants contrastes, et les biens proposés à la vente peuvent ainsi afficher des variations sensibles. Néanmoins, le prix moyen demandé pour une maison mitoyenne en bon état atteint généralement les 400 000 euros, hors frais. Car outre le coût élevé du foncier, la surface mise en vente est supérieure en moyenne aux communes situées au nord et à l’ouest de Bruxelles, et dépasse généralement les 250 m2, ce qui influe d’autant sur le prix. Et trouver une maison d’occasion plus modeste – et en bon état – à Uccle relève désormais bien souvent de la gageure.

Pole position des villas

La villa uccloise reste leader du marché régional, malgré des mouvements baissiers réduisant le prix moyen à 1,3 million d’euros. Ce segment tire fort bien son épingle du jeu car, contrairement à certaines de ses voisines, Uccle reste une commune où l’activité se maintient sur ce segment pour le moins chahuté ailleurs, et ce, quelle que soit la tempête qui l’agite, notamment parce qu’elle est fort prisée par une clientèle internationale.

Le marché de la villa uccloise parvient ainsi à maintenir un quota de transactions plus élevé que celui de Woluwe-Saint-Pierre, et concentre avec cette dernière l’essentiel de l’activité sur ce segment au sein de la région bruxelloise. Des transactions qui prennent place pour la plupart dans les quartiers les plus prisés du Vivier d’Oie, de Fort-Jaco et autre Observatoire qui concentrent ce type de biens. 

Logic Repères

Maison : 410 000 euros

Appartement 2 ch. : 247 500 euros

Lexique