Calcul du budget d’achat de bien immobilier

Rédigé par Logic-Immo.be
27 janvier 2021

Pour calculer un budget d’achat immobilier, les entrées et sorties doivent être divisées en plusieurs parties. Au niveau des entrées, les fonds propres, les revenus et le potentiel crédit immobilier. Au niveau des sorties, le prix du bien immobilier, les frais de notaire, les droits d’enregistrement, les futures charges et assurances, etc.

Homme zen qui sait calculer le budget d'achat d'un bien immobilier.

Les entrées du futur propriétaire

Tout d’abord les fonds propres (c’est-à-dire l’argent dont on dispose, que celui-ci provienne de l’épargne, d’un héritage, ou encore d’un don parental, par exemple). Le deuxième élément reprend les revenus, c’est-à-dire le salaire, ou encore le revenu immobilier d’un bien dont on serait déjà propriétaire (pour les cas les plus courants). Vient ensuite la capacité d’emprunt. Celle-ci est en général calculée sur base des premiers éléments (fonds propres et revenus). L’emprunt doit rester équilibré car la banque évite de prendre des risques. Ainsi, si vous arrivez à financer les deux tiers de votre bien en fonds propres, la banque sera beaucoup plus encline à vous prêter le troisième tiers car, en cas de revente forcée, elle récupèrera immédiatement sa mise. De nos jours, il n’est par contre plus possible d’emprunter 100% du prix de vente d’un bien. Il y a donc lieu de se montrer prévoyant si l’on envisage de devenir propriétaire.

Le crédit immobilier

Un crédit immobilier est une opération par laquelle un organisme prêteur (une banque, une société de financement) met à la disposition d’un ou de plusieurs emprunteurs non professionnels une somme d’argent pour financer la construction ou l’acquisition d’un immeuble (logement et/ou terrain) à usage d’habitation ou à usage mixte (c’est-à-dire d’habitation et professionnel). Un crédit hypothécaire est quant à lui un crédit accordé sous la condition de mise en hypothèque d’un ou plusieurs biens immobiliers constituant le patrimoine de l’emprunteur. En cas de non-remboursement du crédit, la banque a la possibilité de saisir et vendre le bien immobilier hypothéqué.

En savoir plus sur le crédit immobilier.

Les frais d’un propriétaire

Les impôts

Le précompte immobilier est un impôt régional que vous devez payer chaque année sur les biens immobiliers. Le calcul du précompte immobilier s’effectue sur la base du revenu cadastral (RC). Le revenu cadastral (RC) est le revenu net normal moyen que le bien immobilier rapporterait à son propriétaire en un an. Il s’agit donc de la valeur locative moyenne nette d’un an du bien immeuble au moment de référence.

En savoir plus sur l’impôt à payer pour le propriétaire.

Les frais d’assurance

Que vous soyez locataire ou propriétaire, il est toujours conseillé de souscrire une assurance habitation (c’est obligatoire pour le locataire). Les risques couverts sont les inondations, incendies, la grêle, la neige, les catastrophes naturelles… Elle peut aussi couvrir vos biens matériels (les dommages causés au bâtiment et à son contenu), votre responsabilité civile (pour les dommages qui seraient causés par votre faute à une autre personne). Elle prévoit également des indemnités pour certains frais engagés à la suite d’un sinistre. Une assurance habitation peut être complétée par des couvertures optionnelles. La prime pour le bâtiment dépend en principe de la valeur de celui-ci.

En savoir plus sur l’assurance propriétaire et les frais d’assurance.

Les charges communes

Les charges communes se rapportent généralement à des appartements situés dans des immeubles dans lesquels existe une copropriété. L’entretien des parties communes est supporté par chaque copropriétaire selon des quotités fixées dans l’acte de base. Le propriétaire refacture ces dépenses au locataire.

En savoir plus sur les charges communes.

Les frais de notaire

On parle de « frais de notaire » lors de l’acquisition d’un immeuble ou d’un terrain. En réalité, sous ce terme générique, sont regroupés les droits d’enregistrement, les frais de recherches, les honoraires du notaire et les frais liés à l’inscription hypothécaire. Le calcul des honoraires s’effectue en fonction du prix d’achat du bien en suivant différentes tranches.
Ils représentent environ 8% du prix de vente pour un logement ancien et entre 2 et 3% pour un bien neuf.

En savoir plus sur les frais de notaire.

Les droits d’enregistrement

Tout acquéreur d’un immeuble en Belgique paie un droit fiscal : c’est le droit d’enregistrement. Ce droit est calculé sur le prix de vente et les charges, avec comme base minimale, la valeur de l’immeuble. Le taux du droit est de 12,5% en Région wallonne et en Région bruxelloise, et de 10% en Région flamande. Ce taux peut faire l’objet d’abattement, de réduction ou de restitution, dont les conditions varient selon les régions.

En savoir plus sur les frais d’enregistrement.

Comment calculer la rentabilité de l’achat immobilier ?

La rentabilité nette de frais et de charges d’un bien immobilier part du principe que les frais et charges relatifs au logement loué sont déduits automatiquement du revenu locatif annuel. On mesure donc la rentabilité nette par rapport au coût d’acquisition (tous frais compris : notaire, enregistrement ou TVA) du bien, tout en tenant compte des frais liés à l’entretien et la gestion du bien immobilier.

En savoir plus sur la rentabilité de l’immobilier.

Vous souhaitez acquérir la « perle rare » immobilière et devenir propriétaire, mais ne savez pas par où commencer ?
• Notre article sur « Comment faire une sélection de biens » vous aidera à y voir plus clair afin de cibler directement vos besoins immobiliers.
• « Devenir propriétaire pour louer » permettra de comprendre les avantages et inconvénient de l’investissement locatif.
• Notre article consacré au « Lexique » vous donnera les bases du jargon immobilier, toujours utile pour comprendre les coulisses de ce monde particulier.
• « Comment acheter un bien immobilier » vous indiquera les étapes essentielles qui jalonnent le processus d’achat immobilier.

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