Marche en Famenne : construire un Nouveau Quartier

Table Ronde

Organisée le 27 Janvier 2017 dans le cadre du salon ‘Batimoi’ (Wex – Wallonie Expo), la présente table ronde s’est intéressée à la construction du Nouveau Quartier (90 ha > 3.000 logements) de Marche-en-Famenne selon différents aspects :

• Politique et social :  quelle vision politique pour quels développements immobiliers et quelle évolution démographique ?
• Economique : Quelle stratégie pour renforcer l’attractivité de la ville et son positionnement économique en Région wallonne ?
• Urbanisme et architecture : Quel concept urbain (mixité), quelle(s) typologie(s) architecturale(s) et quelles performances énergétiques des bâtiments inscrits dans un Eco-Quartier ?

Pour répondre à ces questionnements la table ronde réunissait :

• Robert de Mûelenaere – Administrateur de la Confédération de la Construction
• Didier Hermans – Directeur Bati-Info 
• Paul Houtart – CEO Les Viviers et vice-président   I P I
• Marie-Claude Durieux et Sophie Liesse – Société Wallonne de Logement
• Patrice Clément – Directeur commercial Jumatt
• Pierre Closon – Directeur – Agence Trevi Closon
• Julie Tessier – Responsable Communication – Agence Trevi Closon
• Mathieu Moreau – Prospecteur Immobilier – Maisons Dessy et Valange
• Simon Geuning – Responsable commercial – Maisons Dessy et Valange
• Olivier Spronck – Responsable projets Immobiliers Houyoux s.a
• Laurent Briou – Directeur Général Wallonie Expo s.a. 

Contexte : créer des quartiers exemplaires

En juin 2016, le gouvernement wallon publiait la liste des futurs 10 nouveaux quartiers exemplaires de Wallonie (par ordre alphabétique ces quartiers seront développés à Andenne, Arlon, Bastogne, Binche, Charleroi, Leuze-en-Hainaut, Liège, Marche-en-Famenne, Ottignies-Louvain-la-Neuve et Tubize) dont l’objectif – à terme – est de construire 10.000 nouveaux logements pour un total de 30.000 habitants. Ces projets, retenus dans le cadre d’un appel à manifestation d’intérêt, ont été primés en raison de leur pertinence face aux enjeux du développement territorial et aux défis démographiques (435.000 nouveaux habitants sont attendus en Wallonie d’ici 2040). Ils s’inscrivent en extension de l’urbanisation existante afin de ne pas favoriser l’étalement urbain. La construction de ces quartiers ne sera pas subsidiée par la Région, mais les promoteurs bénéficieront d’un accompagnement technique pour monter le projet et d’un appui administratif garantissant une maîtrise des délais. Comme le soulignait alors le ministre régional de l’aménagement du territoire M. Di Antonio (cdH) : « Les Quartiers Nouveaux seront labellisés comme tels. Ce seront des quartiers où il fait bon vivre et non une addition de bâtiments sans relations ». 
Commentant cette décision dans une interview télévisée (*), A. Bouchat (Bourgmestre de Marche-en-Famenne – cdH) détaillait le futur développement de Marche. Ainsi, avec 1.000 logements sur 90 ha, ce projet est l’un des plus importants de Wallonie puisqu’il ambitionne d’atteindre 3.000 nouveaux logements (+/- 10.000 habitants) à l’horizon 2040 !
Toujours selon A. Bouchat, Marche a un besoin vital et urgent de nouveaux logements ‘abordables’. En effet, au cours de ces dernières années, ce sont surtout les communes périphériques qui ont profité du dynamisme marchois mettant en évidence le déficit de logements et donc – selon une simple loi de l’offre/demande – les prix élevés des habitats dans la ville. Avec ce projet mixte de logements Marche espère inverser la tendance.

Des atouts et des pistes Didier Hermand, Robert de Meulenaere, Jean Libbrecht

Parallèlement, la capitale de la Famenne se développe et dispose d’une série d’atouts dont sa position géographique et son cadre de vie. Avec le développement économique pour priorité (malgré son dynamisme la commune enregistre un taux de chômage relativement élevé de 12%), l’un des souhaits des responsables locaux est de faire de Marche le centre de gravité du Sud-Est de la Wallonie. Or, si les investisseurs privés continuent à venir (principalement dans le secteur tertiaire) il conviendrait de (ré)orienter l’emploi à partir des pôles de développement et de compétitivité. Ainsi parmi les pistes évoquées on retiendra que le CER (Centre de Recherches) de Marloie, en dialogue avec les universités, pourrait faire naître des spin-off/start-up et que l’IMEP (Institut supérieur de Musique et de Pédagogie) de Namur créerait un baccalauréat en lutherie à Marche. 
Autre angle de réflexion : si Marche se développe il convient également de ne pas oublier les villages de l’entité : la rénovation se doit d’être à la fois urbaine et rurale et chaque village a besoin d’une assise solide : une salle, une place publique, des espaces verts, etc. C’est dans cet esprit ‘multiple’ qui associe économie, écologie et enseignement qu’il convient de considérer les futurs développements immobiliers dont celui portant sur la réhabilitation du quartier de la Fourche et des nouveaux logements qui y seront construits. Dans ce cas on parlera d’une ‘co-urbanisation’. Marche étant situé à l’extrémité du territoire de sa commune, ce nouveau quartier permettra à la ville de se recentrer davantage sur son territoire. 
A noter que le futur Nouveau Quartier réhabilitera la cité sociale de la Fourche et créera un parc public le long d’une zone humide. Parallèlement, la SWL y construira environ 200 logements ‘sociaux’ qui seront ‘intégrés’ à l’ensemble (MC Durieux / S. Liesse) 

Un Dubaï Wallon ?

Ces considérations quant au futur de Marche (voir remarque infra) trouvent un écho globalement favorable auprès des différents acteurs économiques de la ville. Certains envisagent même un développement plus important. Ainsi avec une zone d’attractivité s’étendant dans un rayon de 40km, le besoin en logement pourrait atteindre 4.000 unités d’ici 20 ans. Une des volontés des autorités étant de permettre à Marche d’atteindre – d’ici 2020 – le niveau de population d’Arlon (20.000 habitants) (P. Closon). Quant aux typologies d’habitats – et dès lors que l’on s’inscrit dans une logique économico-écologique visant à éviter l’étalement urbain – on se dirige naturellement vers du lotissement privilégiant les biens 2 ou 3 façades construits sur des parcelles de +/- 3 ares dont les coûts bruts (hors frais, taxes et foncier) s’échelonneraient – selon le principe constructif (ex. : ossature bois) et le degré d’aménagement/équipement/finition entre 1.100 et 1.400 €/m². (NDLR : soit un coût final TTC + foncier oscillant entre 1.600 et 2.100 €/m²). A cet égard, la population visée est double. D’une part, il s’agit – à +/- 70% – d’une population de propriétaires-occupants et, d’autre part (+/- 30%) d’une population de ‘petits’ investisseurs qui voient là un segment appelé à répondre à l’accroissement du marché locatif. Ce dernier connaît en effet un net regain d’intérêt – pas uniquement à Marche ! – au vu des difficultés d’accession à la propriété d’une part croissante de la population (P. Clément/ O. Spronck/ S. Geuning) 

Remarque : avec une population actuelle de +/- 17.000 habitants, une offre commerciale très complète qui s’est étoffée au cours des 20 dernières années, l’installation d’activités économiques importantes (ex. : pôle de distribution Lidl) engendrant une attractivité forte (30.000 personnes viennent travailler chaque jour à Marche et dans son zoning, etc., la ville est parfois surnommée le Dubaï wallon !

Facteurs de convergence 

En analysant les principaux facteurs actuels de développement du créneau immobilier/construction, R.de Mûelenaere rappela que la logique fiscale prévalant depuis la fin de la seconde guerre mondiale était une logique d’acquisition immobilière (favoriser le nombre de propriétaires occupants).
Or, les actuels mouvements, tels la réduction du bonus logement, la stagnation du revenu des ménages, etc., encouragent moins l’acquisitif et laissent même présager d’un basculement important vers le locatif. Cela pose évidemment la question du ‘qui’ (quel promoteur/développeur) investira dans de tels créneaux. La SWL ne peut agir seule et les SIR (**) à la recherche d’un bon rendement sont rarement intéressées par des grandes promotions développées sur des micromarchés.

Plus en détails on identifiera trois grands facteurs de convergence de l’ensemble du marché résidentiel auxquels Marche n’échappe pas : 

• Passage d’habitats individuels vers des habitats groupés. Ils répondent à un souci politico-économique et reflètent une réalité : vieillissement de la population, réduction de la taille des ménages (famille monoparentale) et donc multiplication du besoin de petites unités de logement. A cet égard, on rappellera que depuis 2014, le nombre d’appartements construits en Région wallonne (53% de part de marché) est supérieur à celui de maisons individuelles et on soulignera une particularité marchoise : alors que le ratio ménage/habitation est de 1,07 pour la Région wallonie (= 1 ménage possède 1,07 habitation), il est de 1,3 à Marche. Ce chiffre est révélateur d’une région de ‘seconde résidence’ ! 
• Réhabilitation : c’est un phénomène en croissance (+ 5% en 2016 ) et une tendance lourde du marché. Il se traduit par le principe de la démolition reconstruction et vise à reconstruire la ville sur la ville en tenant compte de trois éléments : densité, mobilité et accessibilité. Ce principe est toutefois aujourd’hui pénalisé. En effet seules 32 villes et communes (***) – Marche ne fait pas partie de la liste – bénéficient d’un taux de TVA réduit (6%) pour ce type d’opération. On s’étonnera que cette mesure ne soit pas généralisée à l’ensemble du territoire dès lors qu’on souhaite lutter contre les chancres urbains et accélérer la reconstruction d’une grande partie du parc résidentiel belge (un des plus vieux d’Europe). 
• Glissement vers le locatif (déjà mentionné), soutenu par les coûts afférents à la construction (TVA, actes, droits,…) dont le montant atteint désormais +/- 40% du budget global d’un projet immobilier ! 

Avenir : une carte à jouer :

Si le développement ‘Nouveau Quartier’ vise dans un premier temps à répondre à des besoins actuels très prégnants de logements sur Marche, il anticipe aussi, par son importance et son délai de réalisation (+/- 20 ans), le développement d’autres phénomènes tels que le Home Office. En effet, en disposant d’un important parc de logements, Marche pourra ‘héberger’ confortablement une population séduite par une ‘délocalisation’ dans un lieu de vie agréable et dont les prix de l’immobilier restent inférieurs à ceux des grandes agglomérations (P. Houtart / L. Briou).