Contrat de bail

Rédigé par Logic-Immo.be
5 février 2021

Peut-on mettre fin à un bail après l’achat d’un immeuble utilisé comme logement?

Vous hésitez à acheter une maison ou un appartement car celui-ci est occupé par un locataire. Avant toute chose, demandez une copie du contrat de bail au vendeur pour procéder à certaines vérifications.

Roland Hardy

Résidence principale du locataire

Lorsque le bail porte sur la résidence principale du locataire*, la loi autorise de conclure un bail soit d’une durée de trois ans ou moins, soit de neuf années.  Une durée supérieure à trois ans et inférieure à neuf ans n’est donc pas permise.  Une durée supérieure à neuf ans, de même qu’un bail pour la vie du locataire, sont autorisés. 

Si le bail n’est pas enregistré au jour de l’acte authentique de vente et que le locataire occupe les lieux depuis moins de six mois, le bail n’est pas opposable à l’acheteur qui peut demander à l’occupant de quitter les lieux.

Si en revanche le bail est enregistré ou s’il n’est pas enregistré mais que le locataire occupe les lieux depuis plus de six mois, les règles suivantes s’appliquent : 

Le bail conclu a une durée de trois années ou moins

Dans ce cas, le nouveau propriétaire devra respecter le bail jusqu’à son terme. Il deviendra le bailleur du locataire à compter du jour de l’acte authentique et devra remplir les obligations qui en découlent (procéder aux réparations par exemple).

Le nouveau propriétaire devra ne pas perdre de vue de donner un congé au locataire, par pli recommandé, au moins trois mois avant la fin du bail.  S’il ne le fait pas, le locataire pourra alors rester dans les lieux et se prévaloir d’un bail de neuf ans. 

Le bail conclu a une durée de neuf années

La loi permet de mettre fin à tout moment au contrat de bail pour occuper personnellement le bien ou le faire occuper par certains membres de sa famille visés par la loi**. Dès la passation de l’acte authentique de l’immeuble, le nouveau propriétaire pourra mettre fin au contrat de bail en donnant un congé de six mois***, adressé par pli recommandé.  Celui-ci devra mentionner l’identité de la personne qui occupera le bien et, le cas échéant, son lien de parenté avec le bailleur.  Aucune indemnité n’est due au locataire.  Par ailleurs, même s’il ne compte par occuper l’immeuble, le nouveau propriétaire qui a l’intention de procéder à des travaux de transformation ou de rénovation du bien donné en location peut mettre fin au contrat de bail, sans indemnité, en donnant un congé de six mois avant la fin du premier triennat ou du deuxième triennat3.  Les travaux devront porter sur le logement occupé par le locataire (on ne vise pas les parties communes, la façade, …) et représenter au moins trois ans de loyer.   Il devra communiquer au locataire soit le devis des travaux, soit le permis de bâtir qui aurait été obtenu.  Précisons encore, lorsque l’immeuble comporte plusieurs logements qui vont être rénovés, que des règles plus souples sont prévues pour mettre fin à tous les baux de l’immeuble. 

Enfin, le nouveau propriétaire peut également mettre fin au bail sans motif, à la fin du premier ou du deuxième triennat, en donnant un congé de six mois*** et en payant une indemnité au locataire. Celle-ci s’élève à neuf mois de loyer si le bail prend fin à l’expiration du premier triennat et de six mois s’il prend fin à l’expiration du deuxième triennat.

Une dernière solution consiste à négocier avec le vendeur et indiquer dans le compromis la vente sous condition suspensive que le bien soit libre d’occupation à la date de l’acte authentique.  Le propriétaire vendeur devra alors convenir avec le locataire de mettre fin d’un commun accord au bail. 

En conclusion, prenez le temps d’examiner cette question avant de signer un compromis pour éviter de mauvaises surprises. 

Pour plus de conseils et renseignements, n’hésitez pas à contacter Alterys. * D’autres règles s’appliquent lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire que nous n’examinons pas ici. ** Voy. article 3 & 2 de a loi du 20 février 1991 sur les baux relatifs à la résidence principale du preneur. ***Le congé est de trois mois à adresser dans les trois mois de la passation de l’acte authentique si le bail n’est pas enregistré et que le locataire occupe les lieux depuis plus de six mois.

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