Quelle est la différence entre une option et un compromis ?

Logic-Immo.be
Rédigé par Logic-Immo.be
20 août 2021

Vous avez enfin trouvé la maison de vos rêves, mais vous ne savez pas encore si vous obtiendrez votre crédit logement ? Pour éviter que celle-ci vous passe sous le nez, vous pouvez demander au vendeur s’il accepte une option ou signer un compromis. Attention, ce sont deux démarches qui s’accompagnent d’obligations. Dans cet article, découvrez quelle est la différence entre une option et un compromis ainsi que les droits et les devoirs qui les accompagnent.

terminologie immobilière

L’option de vente

Lorsqu’un vendeur accepte votre option sur son bien, il accepte de ne pas vendre la maison à une autre personne pendant une période donnée. Cette dernière est fixée en concertation avec les deux parties et peut varier de 1 à 14 jours. Vous pouvez profiter de cette période pour vérifier que la maison n’a pas de vice caché et qu’elle est en ordre sur le plan administratif et légal. Et bien sûr, une option vous octroie davantage de temps pour obtenir un prêt bancaire.

Sachez que le vendeur a le droit de demander une compensation pour l’option (dont le montant est à déterminer), puisqu’il s’agit d’une promesse unilatérale de vente, sans obligation d’achat. Il n’a pas le droit de vous forcer à acheter le bien immobilier une fois la période échue, mais il peut conserver la somme que vous lui avez versée à titre d’indemnité. En revanche, si vous achetez effectivement la maison, la somme sera considérée comme un acompte. Vous n’avez pas fixé de compensation pour l’option ? Vous ne devez donc rien payer au vendeur.

Bon à savoir

Si vous traitez avec un vendeur particulier, il y a de fortes chances qu’il accepte votre option. Les agences immobilières et les vendeurs professionnels, par contre, sont moins enclins à envisager une option, parce qu’ils pourraient perdre des acheteurs potentiels pendant la durée de validité de l’option.

Vendu ! : la levée d’option

Si vous désirez acheter l’habitation alors que votre option est en cours, vous devez « lever l’option », c’est-à-dire envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur pour lui confirmer votre achat. À partir de cette étape, plus de rétractation possible : il sera interdit de faire marche arrière ! La vente est donc officielle, mais le vendeur et l’acheteur ne doivent pas encore payer les droits d’enregistrement.

Le compromis

Le vendeur refuse la possibilité d’une option ? Si vous êtes certain de vouloir acheter l’habitation, vous pouvez aussi signer un compromis pour une durée d’un jour à quatre semaines – ce qui équivaut à une promesse d’achat et de vente réciproque entre acquéreurs et vendeurs et scelle les conditions de vente du bien, comme le prix. Là encore, vous payerez une avance que l’actuel propriétaire pourra conserver si vous décidez malgré tout de ne pas procéder à l’achat. Et si c’est le cas, il faudra de toute façon payer les droits d’enregistrement ! C’est pour cette raison que la plupart des vendeurs demandent une avance de 10 % du prix de vente lors du compromis, la somme étant ensuite déposée sur un compte tiers chez le notaire.

>> En savoir plus sur les modalités de l’annulation d’un compromis

N’oubliez pas les clauses suspensives !

Malgré qu’il soit parfois nommé “convention provisoire” ou “promesse de vente”, le compromis est un véritable engagement : dès que le compromis arrive à terme, la vente est obligatoire. Veillez donc à y inclure des clauses suspensives. Vous pouvez par exemple indiquer en condition suspensive que la vente aura seulement lieu si vous obtenez un prêt hypothécaire. Si vous faites chou blanc auprès de minimum trois banques – conservez bien toutes les preuves -, votre obligation d’achat sera levée. Attention : vous devez en informer le vendeur par courrier recommandé pendant la période de validité du compromis.

>> En savoir plus sur les conditions suspensives

Les informations du compromis

Il est obligatoire que certaines informations se retrouvent sur votre compromis : l’identité complète du vendeur et de l’acquéreur, le prix de vente, une description complète et précise du bien vendu, les modalités d’occupation (est-ce que le bien est déjà en location, par exemple) et la date de signature de l’acte de vente officiel. En outre, des documents devront y être joints : le CPEB (ou Certificat de Performance Energétique), le certificat de conformité électrique, les renseignements urbanistiques, l’attestation d’étude de sol (qui prouve que votre sol n’est pas pollué) et, éventuellement, le règlement de la copropriété.

Le saviez-vous ? Le compromis est également appelé “promesse synallagmatique de vente.”

Signature de l’acte

Si le délai du compromis est écoulé et que vous n’avez pas invoqué de conditions suspensives, c’est le début d’un nouveau délai de quatre mois maximum. Au cours de cette période, l’acquéreur et le vendeur doivent passer à la signature de l’acte notarié (acte authentique de vente) et vous devrez payer les droits d’enregistrement. Dans le cas contraire, une clause pénale sera d’application et le vendeur peut vous réclamer des dommages et intérêts.

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