Infractions et permis d’urbanisme … avant le CoDT !

Table Ronde

Organisée dans le cadre du Salon Habitat (Liège) – et dans l’attente de la future mise en application du CoDT wallon  (Code du Développement Territorial) en remplacement de l’actuel CWATUPE (Code wallon de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme, du Patrimoine et de l’Energie) – la présente Table Ronde s’est intéressée au double problème de l’obtention des permis d’urbanisme et des infractions urbanistiques.

Pour en mesurer les enjeux la présente table ronde réunissait :

• Sébastien Tarbourdon (Directeur Commercial – T palm)
• Patrick Dresse (Directeur Général – Fédération des Entrepreneurs Généraux de la construction) 
• Aubry Lefebvre (Administrateur – Thomas & Piron Promotion Immobilière) 
• Caroline Lejeune (Administratrice Immo LiboyLejeune et membre du CA de Fédéria)
• Gilles Tijtgat (Consultant Juridique – LegisConsult) et
• Wauthier Dumont de Chassart (Project Manager – Immobel)
    Participants de G à D : Patrick Dresse, Caroline Lejeune, Wauthier Dumont de Chassart, Jean Libbrecht, Xavier Everarts, Aubry Lefebvre, Sébastien Tabourdon, Thierry Laffineur

Un nécessaire nouveau code

Considéré par la plupart des professionnels de la construction, des mandataires communaux et des maîtres d’ouvrage comme totalement incompréhensible à force d’amendements, le CWATUPE (modifié/amendé plus de 180 fois depuis son entrée en application !) sera prochainement remplacé par le Code du Développement Territorial (CoDT) dont l’entrée en application est attendue pour le printemps 2017.

Sachant que la Wallonie connaîtra un boom démographique (+25%) d’ici 2060 et un accroissement proportionnel de ses besoins urbanistiques et immobiliers, ce code devrait simplifier – et donc accélérer – l’ensemble des procédures urbanistiques, dont celles de l’attribution des permis. Sans préjuger de son efficacité future on rappellera en effet que les objectifs du CoDT consistent, entre autres, à :

Apporter des réponses rapides pour les projets structurants en simplifiant les procédures (notamment pour la révision des plans de secteur) ;

• Faciliter l’application des régimes juridiques applicables pour la mise en œuvre de projets d’enjeux régionaux ;
• Mettre en œuvre des « périmètres U » dans les communes et permettre à chacun de disposer à proximité de son domicile, d’un lieu où seront réunis les services et équipements de base ;
• Gommer les prescriptions tatillonnes (fenêtres verticales, lucarnes, pentes de toitures, hauteur sous corniche…) pour faire descendre drastiquement le pourcentage des permis actuellement en dérogation ;
• Respecter des délais de rigueur pour statuer sur une demande de permis ;
• Assurer une sécurité juridique accrue aux acheteurs de biens immobiliers (les infractions non-fondamentales seront désormais prescrites 10 ans après l’achèvement des travaux).

En attendant le CoDT

S’agissant des délais (obtention des permis), plusieurs questions majeures devraient trouver une réponse dans le CoDT, à savoir :

Quand faut-il introduire la demande de permis ? Quand l’administration (urbanisme) la considère-t-elle comme complète ? De quel délai dispose-t-elle pour se prononcer et quid en cas de non réaction (dans les délais) ou de refus ? Or, si l’on peut espérer que l’informatisation accélère les processus et permette une meilleure planification des opérations de construction – il reste que pour rendre ce code opérationnel, il conviendra de former les +/- 2.500 fonctionnaires en charge de son application. Or une telle formation – en amputant momentanément l’administration d’une partie de ses ressources – risque de pénaliser les dossiers en cours ! (Patrick Dresse)

Par ailleurs, pour ce qui concerne les infractions (voir infra encadré ‘Infractions’) on relève aujourd’hui un déficit de communication entre l’Administration du cadastre (ACDE = Administration du Cadastre, de l’Enregistrement et des Domaines) et celle de l’urbanisme (niveau communal) qui pose problème. En effet, certains acheteurs ou héritiers d’un bien modifié se retrouvent – alors qu’ils sont de bonne foi – en infraction urbanistique faute de cette communication : l’urbanisme n’ayant pas repris les modifications enregistrées au cadastre ! Sachant que le délai de régularisation est de +/-1 an (!) on retarde – et donc pénalise d’autant – la réalisation des transactions immobilières et le dynamisme économique qui les accompagne. (Caroline Lejeune)

Dans un système qui voit les communes de plus en plus endettées et exsangues, la bonne question ne serait-elle pas de se demander combien coûte au Trésor Public les retards notamment dans la délivrance des permis ? (Gilles Tijtgat) 

Par ailleurs, en voulant ‘bien faire’ certaines communes ont rajeuni leurs cadres administratifs dont les compétences sont indéniables. Toutefois, un effet pervers fait que ces cadres complexifient les démarches par des comportements inutilement tatillons – sans doute lié à un principe existentiel ou à la nécessité de justifier leurs salaires ( !?) – et allongent plus encore la procédure.

Encadre 

Infractions : qui, où et comment ?

 Si, comme l’explique Gilles Tijtgat, les principales infractions urbanistiques consistent en des changements d’affectation ou d’utilisation d’un bien, des travaux d’extension d’immeuble, des divisions de biens en plusieurs unités de logement ou encore l’aménagement de zones de recul en parking, on remarque, plus en détails, que ces infractions varient par taille et par région. Ainsi dans le Brabant Wallon ce sont les piscines qui sont généralement en infraction alors que dans les principales villes ce sont les changements d’affectation (ex. : une maison de maître divisée en multiples appartements/logements).  Par ailleurs d’autres ‘infractions’ tiennent du ridicule (ex. : pose d’un Velux en toiture) voire de l’hypocrisie. Exemple : Une maison de maître divisée en plusieurs logements étudiants évitera l’infraction en utilisant une seule boîte aux lettres collective, une seule sonnette et en invoquant la colocation 

Plus surprenant, outre l’existant, on estime que 40% des biens neufs sont en infraction. C’est le cas lorsqu’un grenier ou une cave sont aménagés en chambre et rendent alors le bien non conforme à la certification PEB initiale !

Incertitudes = perte de confiance 

Patrick Dresse, Caroline Lejeune, Wauthier Dumont de Chassart

Si l’attribution des permis de construire est problématique, il est à craindre que celle des permis de lotir (on parle ici de construction de quartiers dont les implications politiques/électoralistes sont plus importantes) ne le soit davantage. En effet, avec le Cwatupe (actuellement toujours d’application) la modification permanente des régimes a créé une incertitude et une confusion délétères : Quid ainsi d’une demande introduite sous le régime ‘X’ qui voit les travaux de construction débuter sous le régime modifié ‘Xa’ ?  (W. Dumont de Chassart). 

Cette situation met en évidence trois éléments :

• Un accroissement de la charge administrative par la multiplication des régimes ;
• Un problème de recrutement/formation/compétences des fonctionnaires de l’urbanisme au cours des 20 dernières années;
• L’instauration d’un climat d’incertitude et donc une altération de la confiance à l’égard de l’administration. Cette appréhension est aujourd’hui renforcée par une estimation du temps de formation des fonctionnaires au nouveau CoDT qui nécessitera certainement plus d’un an et impactera – davantage encore – une situation actuelle dont les dysfonctionnements sont déjà pléthoriques.

Remarque : Dans le seul secteur de la construction, on estime que la ‘perte de confiance’ qui multiplie le nombre de vérifications/confirmations lors des différentes phases du processus ‘coûte’ entre 1,5 et 2 milliards/an

Dysfonctionnements : dommages collatéraux

En effet, comme le souligne Sébastien Tabourdon la situation actuelle de la phase d’obtention des permis montre les hiatus suivants :

1. Non-respect des délais légaux (15 jo) ;
2. Des retards (jusqu’à 6 mois) de l’accusé de réception des dossiers de permis de bâtir ; 
3. Un manque d’engagements ‘officiels’ de l’urbanisme quant aux recommandations (typologie, surface, nombre de logements…) d’un projet. L’administration se garde ainsi une échappatoire ;
4. Des refus de permis très arbitraires qui demandent de repartir à zéro et de refaire le parcours : architecte (retravailler le projet en fonction des remarques des autorités compétentes) / Concertation et adaptation du projet par les différents bureaux d’études / Enquête publiques, CCAT (Commission Consultative de l’Aménagement du Territoire)  / 2^ème calcul PEB / Réintroduction du dossier pour le permis. 

Dès lors, les conséquences d’un délai non maitrisé pour l’obtention d’un permis pénalisent les intervenants comme suit :

1. Pour les développeurs : 
   • Retard important de la réalisation des projets ;
   • Explosion des coûts internes et externes et chute de la rentabilité du programme (couts, charge urbanistique incertaine…) ;
   • Risque de construire un programme ne correspondant plus aux besoins ni aux moyens du marché !
2. Pour les constructeurs :
   • Report du début prévisionnel des travaux ;
   • Manque de chiffre d’affaires par rapport au budget ;
   • Manque de prévisibilité dans le carnet de commande ;
   • Manque de productivité ;
   • Risque de chômage économique ;
   • Installation d’un climat d’incertitude dans l’entreprise ;
   • Risque de départ et burn out des membres de son personnel !
3. Pour les acquéreurs ou Investisseurs :
   • Augmentation du cout de l’accès à la propriété ;
   • (pour l’investisseur) : augmentation du prix de vente, qui se traduit par un accroissement du risque de l’investissement et de sa rentabilité !

Encore un peu de patience 

Actuellement plusieurs formations – débutées depuis +/- 2 mois – ne semblent toutefois pas affecter les délais  d’attribution des permis. Par ailleurs, alors qu’avec le CoDT l’administration et les politiques ont été à l’écoute de tous les acteurs du secteur et que les réformes proposées vont dans le bon sens d’un pragmatisme accru, il serait ridicule de rater la mise en application du nouveau code faute d’une formation ad hoc complète. On rappellera également que les premiers effets de ce nouveau règlement devront surtout être visibles pour …. les prochaines élections. (Aubry Lefebvre)   Parmi ces résultats positifs attendus, les promoteurs/développeurs devraient disposer, dès le départ de la procédure, de garanties quant au nombre de logements autorisés dans un programme. Certaines communes ayant tendance à revoir – en cours de chantier – le quota initialement autorisé. Pratique électoraliste courante mais qui va à l’encontre de l’établissement d’un climat de confiance. (Caroline Lejeune) 

Un territoire construit à 20%

Au niveau régional, un des objectifs du CoDT portera sur la densification des noyaux d’habitats afin d’éviter les étalements urbains. En effet, outre que cet étalement urbain (principe des banlieues) rogne le territoire (env. 9 ha/jour pour l’ensemble de la Belgique), un noyau d’habitats dense limite les flux de circulation et rentabilise mieux les services (voiries, distribution énergétique, etc.). La densité est donc un facteur de qualité environnementale.

Pour mémoire on rappellera qu’en Belgique + /- 20% du territoire est construit mais présente de fortes disparités (16% en Wallonie contre 26% en Flandre.). On rappellera également – qu’à l’inverse de ce qui est la règle des autres métropoles européennes – les centres urbains de la plupart des villes belges sont paupérisés alors que les banlieues sont notablement plus riches !

Cette réflexion quant à l’aménagement du territoire vise alors – très caricaturalement – à répondre aux questions du où développer des écoles, des piscines, des routes, etc., en se souvenant de deux éléments :

• La plupart des prochains développements urbains se feront via des PPP (Partenariats Publics Privés) ;
• Soucieuses de leur ‘attractivité’ (davantage d’habitants = davantage d’IPP), les villes se sont lancées dans une stratégie de communication qui passe notamment par l’établissement de masterplans (plan d’aménagement urbain) présentés lors de salons immobiliers (Mipim, Mapic, Realty,…) .

PPP et image ‘glamour’

On rappellera que dans un PPP – tel celui qui, en Flandre, a déjà vu la construction de plus d’une centaine de « scholen van morgen » (= écoles de demain) en partenariat avec AG Real Estate – c’est toujours le privé qui prend le risque financier (*)

Logique de cette équation : plus le risque est élevé plus le projet sera onéreux. En conséquence et selon une formule lapidaire : avec une adjudication on paye aujourd’hui un investissement pour demain. Dans un PPP on reporte à demain le coût d’un investissement réalisé aujourd’hui. Il reste néanmoins que ces montages complexes offrent des intérêts incontestables du fait des contrats DBFMO (**) qui les régissent. Toutefois, force est de constater que les administrations ne disposent quasi jamais en interne des compétences nécessaires à l’établissement de tels montages …et passent donc par des consultants privés.

Cela renvoie à la nécessité de rendre la fonction publique un peu plus glamour (son image auprès du public est généralement désastreuse) si l’on souhaite disposer des expertises nécessaires. … aux bons endroits ! (Caroline Lejeune)

A contrario on reconnaîtra que les réformes successives de l’Etat ont (sur)chargé les communes avec des missions de plus en plus lourdes, précisément en matière d’urbanisme et d’aménagement du territoire, au point de poser la question : dans la mesure où un programme d’aménagement du territoire affecte généralement un espace régional voire national, le degré communal est-il vraiment le bon niveau de pouvoir ? Poser la question c’est aussi y répondre ! Mais le sacrosaint principe de l’autonomie communale (inscrit dans la Constitution) bloque toute avancée à ce jour. Toutefois, s’agissant des compétences nécessaires à l’élaboration des PPP on peut s’inspirer de certains exemples et les généraliser : Ainsi dans la province de Luxembourg, une cellule englobant des compétences juridiques et administratives pointues est mise à disposition des communes – moyennant une petite redevance – pour les aider à monter des dossiers PPP difficiles (Patrick Dresse).

On ajoutera qu’au sein d’un PPP, il appartient également au pouvoir public de remplir son rôle. Or ce rôle – qui porte généralement sur la viabilisation d’un futur espace à bâtir – est rarement rempli et reporte en conséquence la charge ‘d’aménagement du site’ sur le privé. (Sébastien Tabourdon)

(*) Dans ce PPP ‘exemplaire’, lorsque tous les chantiers seront clôturés (2018). AG Real Estate aura livré 182 projets uniques de construction de bâtiments scolaires dans le cadre de Scholen van Morgen. L’ensemble représentera une surface bâtie de 710.000 m2 et des aménagements des environs d’une superficie de 600.000 m2, et accueillera plus de 133.000 élèves. C’est le plus grand projet d’infrastructures sociales d’Europe.

(**) Contrat DBFMO (= Dessiner, Bâtir, Financer, Maintenir, Opérer). Il s’agit d’un contrat par lequel le partenaire privé d’un PPP s’engage à prester ces 5 services. Ces responsabilités sont alors autant de garanties de la qualité de ses interventions et donc de la performance du bâti.