Liège, perspectives urbanistiques

Salon Habitat : problèmes et solutions pour l’urbanisme

Organisée dans le cadre du salon Habitat à Liège, la journée Logic-immo.be le 28 novembre a été l’occasion de proposer, d’une part, une série de conférences à l’attention des agents et professionnels de l’immobilier (voir infra) et, d’autre part, une Table Ronde réunissant acteurs publics et privés autour du thème des Perspectives et Stratégies Urbanistiques de la Ville de Liège.

En effet, l’urbanisme/architecture et la politique partagent un même projet, celui de la transformation de la société des hommes. Le rapprochement ne peut s’accomplir que dans une alliance nouvelle de la politique, de l’éthique et de la culture, notamment à travers des collaborations étroites entre secteurs privés et publics (Partenariats Publics Privés). Au-delà de leurs modalités, ces partenariats ont pour objet de proposer des solutions à plusieurs problèmes : 

• Comment faciliter l’accès au logement (tant locatif qu’acquisitif) pour les habitants ?
• Comment développer des projets immobiliers à la fois « durables » et « économiquement viables » ?
• Comment simplifier et amener à une plus grande transparence (sécurité juridique) et efficacité dans les processus administratifs, fiscaux, juridiques ?
• Comment atteindre une concurrence loyale entre le secteur public et le secteur privé ?

Pour apporter des éléments de réponses à ces enjeux, la présente table ronde réunissait :

• Jean Pierre Hupkens – Echevin du Développement économique et territorial, du logement et du personnel de la Ville de Liège.
• Jean-Christophe Peterkenne – Directeur Stratégie et Développement de la Ville de Liège.
• Etienne Dewulf– Président de l’UPSI (Union Professionnelle du Secteur Immobilier)
• Paul Houtart – Administrateur de l’IPI (Institut Professionnel des Agents Immobiliers)
• Francis Carnoy – Directeur CCW (Confédération Construction Wallonie)

Salon Habitat à Liège : la journée Logic-Immo

État des lieux

Comment définir la situation actuelle de la construction résidentielle en Wallonie et quelles perspectives envisager ?

F. Carnoy : L’état des lieux se résume en quelques chiffres :

La Wallonie a atteint son pic de production de logements en 2007 avec un total de 15.000 unités. Depuis cette date la courbe s’est infléchie pour plafonner à une livraison annuelle comprise entre 10 et 11.000 logements. Parallèlement le nombre de ménages wallon augmente dans des proportions supérieures (14.000 nouveaux ménage/an), sous l’effet de la croissance démographique et de la multiplication des foyers monoparentaux.

Sans être diplômé d’économie on comprend rapidement que l’offre est inférieure à la demande et que cette tension entretient un niveau de prix élevé pour les logements.

A défaut de solution miracle, la CCW a élaboré un plan en 6 points supposé redynamiser un marché de la construction notamment pénalisé par la crise, la complexité administrative voire l’insécurité juridique. Ces 6 points s’établissent comme suit :

• Un urbanisme dynamisant : L’actuel Cwatupe (Code Wallon d’Aménagement du Territoire) est trop lourd. Son remplacement par un Code de Développement Territorial devrait accélérer les procédures dont celle du délai de rigueur pour l’attribution des permis. Dans ce cas, un permis est considéré comme accordé dès lors que l’administration ne répond pas dans les délais.
• Une politique foncière : Sous l’effet de la croissance démographique, 320.000 logements devront être construits en Wallonie d’ici 2040. Un tel parc ne peut s’envisager sans une densification (reconstruire la ville sur la ville) et un recyclage des terrains urbains dont les friches industrielles.
• Maîtrise du coût de la construction : Le secteur public – notamment à travers les logements conventionnés – ne pourra assurer que 10 à 15% du futur développement immobilier (charge budgétaire) . L’essentiel sera donc à charge du privé. Il conviendrait donc de ne pas pénaliser ce dernier par des exigences trop élevées. Ex.: Ne pas rendre le passif obligatoire !
• Simplification administrative : Alléger les charges d’urbanisme autant que les charges administratives sur les chantiers.
• Innovations technologiques : Considérer des formules de construction innovantes (préfabrication, construction à sec,…).
• Fiscalité : Tant le Fédéral que le Régional ne peuvent accroître la pression fiscale. Si les difficultés économiques des entités sont réelles, vouloir se refinancer sur le développement immobilier serait un (très) mauvais signal envoyés aux investisseurs et acquéreurs potentiels

La CCW se prépare donc à défendre devant le Gouvernement wallon, si nécessaire, une série de propositions fiscales pour stimuler la production de logements (acquisitifs et locatifs), promouvoir l’accès à la propriété et la rénovation du bâti existant. Ainsi, si le bonus fiscal logement est modifié, ce devrait être par exemple pour le renforcer en accélérant son attribution, dès la construction ou l’acquisition, en guise de stimulant.

Ainsi encore pourrait-on proposer un abattement (et non l’inverse) sur les droits de succession et de donation, conditionné au réinvestissement de cet avantage dans des travaux de rénovation (notamment énergétique) de l’immeuble. Autres leviers possibles : un système de bail emphytéotique avec possibilité d’acquisition ultérieure du terrain en vue de réduire le coût d’achat initial et donc rendre la construction d’un bien plus accessible au départ…. De même, si le précompte immobilier est mis en question, il faudrait alors introduire l’idée d’une réduction de ce précompte en lien avec la performance énergétique.

Reconstruire la ville sur la ville

JP Hupkens : En ce qui concerne les délais d’attribution, rappelons qu’un bon permis (+/- 1.200 permis sont accordés chaque année à Liège) est celui qui ne fait pas l’objet de recours ! Cela posé, l’accélération des procédures est une nécessité.

Elle peut notamment se faire via une attitude proactive (étudier plusieurs dossiers simultanément) et un investissement dans les technologies (moderniser le système) mais fondamentalement elle relève d’un principe : plus les règles seront simples plus les délais seront courts.

Par ailleurs, nous sommes très sensibles à la pression démographique (elle se fait d’abord sur les villes) et avons, à cet égard, développé des programmes de logements sociaux destinés à la revente. Cela signifie qu’à une politique d’économie et de réduction de la dette nous préférons une politique d’investissement et de relance : construire des logements répond simultanément à deux besoins : créer de l’emploi (mais pas au détriment des règlements sur la main d’oeuvre) et apaiser les tensions sociales.

J.C. Peterkenne : Si notre souci premier est de ramener des habitants en ville (Liège = 1.000 nouveaux habitants/an d’ici 2020), il convient aussi de profiter de cette réalité pour densifier les tissus urbains – au plus le tissu est dense au mieux la rentabilité des investissements publics (- p.ex. voiries, réseaux d’énergie,…) est assurée.

Selon la formule ‘reconstruire la ville sur la ville’ il s’agit donc de réfléchir collectivement (privé + public) à l’aspect morphologique à donner à la cité afin que ces économies collectives se réalisent. En d’autres mots, si l’objectif est de construire encore faut-il répondre aux où et quoi ?

C’est notamment l’enjeu de 3 dossiers qui s’apparentent à des PPP, Coronmeuse, Bavière et Guillemins, dans lesquels privé et public doivent collaborer et réussir ensemble les aménagements respectifs.

Dans le cas plus précis de Coronmeuse, la Ville, propriétaire des 25 ha du site, participera activement à la restructuration du quartier avec les investisseurs privés intéressés. Si Liège est source d’attractivité ( bassin d’emplois et dynamisme économique) la Ville doit aussi afficher clairement ce qu’elle veut (des quartiers denses et reconstruits) autant que ce qu’elle ne veut pas (un étalement urbain). De même il s’agit d’unir des objectifs différents : objectifs sociétaux du public vs objectifs de rentabilité du privé.

Pas de bulle, pas de chute des valeurs

Quels leviers pour dynamiser le marché ?

P. Houtart : Si nous considérons le marché selon le point de vue des agents il importe de comprendre les règles du jeu (fondamentaux) d’un secteur qui change. Ainsi, nombreux sont ceux qui prédisent une prochaine chute des valeurs immobilières. Nous n’y croyons pas pour une raison simple: il n’existe pas de spéculation, donc pas de bulle et en conséquence pas de risque d’effondrement ! A l’inverse nous nous intéressons aux leviers permettant de dynamiser le marché. Ces leviers sont principalement au nombre de 4 :

• Taux d’intérêts : ils doivent rester bas ;
• Epargne (270 milliards €) , elle rapporte peu et pourrait partiellement s’investir dans l’immobilier , placement sûr et d’un meilleur rendement .
• Fiscalité : il existe actuellement une pression de l’Europe sur la Belgique quant à la taxation des loyers. Qu’en sera-t-il et le cas échéant quelles seront les règles ?
• Droits d’enregistrement : ils pourraient être allégés par le principe de la portabilité (cela existe en Flandre). Dans ce cas, le montant perçu par transaction par l’état est moindre mais le nombre de transactions étant plus élevé (principe du roulement) le secteur public reste gagnant.

Ndlr : Par portabilité il faut comprendre le mécanisme suivant : Achat d’un premier logement – valeur 150.000 € : paiement des droits d’enregistrement sur 150.000 € 10 ans plus tard, revente du premier logement et achat d’un nouveau bien – valeur 200.000 € : paiement des droits d’enregistrement sur la SEULE différence, à savoir 50.000 € (200.000 – 150.000 = 50.000 €)

Législation : être simple, transparente et cohérente

A travers ses mémorandums, quelles sont les demandes formulées par l’UPSI ?

E. De Wulf : Il s’agit de sensibiliser les acteurs politiques à l’entame d’une nouvelle législature (élections de 2014). Dans cette synthèse de recommandations, deux points émergent :

1. Administratif : Simplification des normes et règlements (notamment en ce qui concerne les recours);
2. Fiscalité : Repenser la fiscalité de manière globale et rendre cohérent les principes de taxation des différents échelons (communal, régional, fédéral). Une fiscalité plus simple et donc plus transparente éviterait toute incertitude juridique et aurait un effet bénéfique à la fois pour les investisseurs professionnels et les acquéreurs (privés).

Parallèlement pour que le marché fonctionne, il est capital que les acquéreurs potentiels aient les moyens d’investir. Or, au-delà des logements subventionnés réservés au bas revenus, les logements moyens ( entre 1.500 et 2.200 €/m²) trouvent plus difficilement acquéreurs. Pour partie de cette tranche il conviendrait d’appliquer une TVA à 6%.

Retenons en effet que pour un logement de 200.000 € une différence de 15% de TVA (21 – 6 = 15) représente une économie de +/- 30.000 € … ! Soit généralement le montant de l’apport personnel demandé par les banques.

Enfin, la construction c’est 50% de main d’oeuvre (= emplois = IPP).

Dans le scénario d’une relance de la construction (+ d’emplois et d’IPP) une baisse de la TVA à 6% ne pénaliserait pas les pouvoirs publics.

Un écueil demeure toutefois : Comment mettre les entités d’accord lorsqu’on sait que la TVA relève du Fédéral, alors que les Droits d’enregistrement et prochainement les charges sociales seront de la compétence du Régional ? En conséquence, nous demandons une simplification administrative et fiscale (la multiplicité des recours est liée à la complexité législative) permettant à chacun de comprendre où l’on va !

Encadré

Les trois conférences organisées à l’attention des agents et professionnels du secteurs immobiliers ont mis l’accent sur l’évolution des moyens et nouveaux modes de communication (Internet, réseaux sociaux, imagerie informatique,..) désormais à la dispositions des acteurs du marché. Ces trois exposés ont ainsi abordé les thèmes suivants :

• Les dernières innovations technologiques en matière d’immobilier – par Hervé Parent – Président de la Fédération Française de l’internet immobilier
• Comment aujourd’hui un agent immobilier peut-il se différencier sur un marché très concurrentiel ? – par Marc Jelensperger de bientôt-vendu.com
• Les médias sociaux, un incontournable pour rester à la page  – par Bernard de Burlin d’IPM Immo