Offre d’achat : n’oubliez pas ces conditions suspensives !

Vous avez finalement trouvé la maison de vos rêves après de longues et intensives recherches ? Il est alors normal que vous ne souhaitiez pas passer à côté de cette occasion en or et faire une offre d’achat. Pour vous protéger contre toute mauvaise surprise, il est conseillé de lier votre offre à certaines conditions suspensives. Logic Immo vous explique quelles sont ces conditions et pourquoi elles sont importantes !

Conditions suspensives : qu’est-ce que c’est ?

Lorsque l’offre d’achat d’un candidat-acquéreur est liée à certaines conditions suspensives, le compromis de vente n’existe pas tant que lesdites conditions ne sont pas remplies. L’existence du compromis peut aussi bien dépendre d’événements futurs ou incertains (p. ex. l’obtention d’un prêt hypothécaire) que d’événements passés inconnus de l’acquéreur et du vendeur (p. ex. assainissement du sol du terrain pour cause de pollution).

Pourquoi les conditions suspensives sont-elles si importantes ?

Faire une offre d’achat en tant que candidat-acquéreur représente un véritable engagement. Une fois votre offre formulée, vous êtes en effet obligé de vous y tenir. Si le vendeur accepte votre offre, vous devrez donc acheter l’habitation au prix que vous avez vous-même proposé, même si l’offre n’a pas été rédigée par écrit (notez qu’une offre envoyée par e-mail ou par SMS sera elle aussi contraignante). Pour cette raison, il est conseillé de limiter votre offre d’achat dans le temps (un vendeur pourrait encore accepter votre offre bien des années plus tard) et de la lier à certaines conditions suspensives.

Quelles en sont les conditions de validité ?

Toute condition que vous liez à une offre d’achat ne sera pas automatiquement considérée comme une condition suspensive valable. Une condition sera considérée suspensive à partir du moment où elle dépend de tiers, et non de l’unique bon vouloir de l’acquéreur ou du vendeur. De plus, vous devrez déterminer le délai dans lequel la condition devra être remplie et reprendre le montant maximum sur lequel portera votre demande de crédit hypothécaire. Vous vous sentez perdu ? Vous pouvez toujours demander l’aide de votre notaire afin de rédiger vos conditions suspensives en bonne et due forme.

Attention, il est du devoir de l’acheteur et du vendeur de faire leur possible pour remplir ces conditions suspensives. Vous ne pouvez donc pas rédiger de telles conditions dans l’optique de faciliter l’annulation de votre offre d’achat. Une fois vos conditions suspensives énoncées, vous êtes obligé d’honorer votre partie du contrat. En tant que candidat-acquéreur, si l’une de vos conditions suspensives mentionne l’obtention d’un prêt bancaire, cela signifie que :

• Vous êtes obligé de faire de votre mieux pour obtenir un prêt hypothécaire dans le délai convenu et pour un montant déterminé au préalable avec le vendeur.
• Vous devez informer le vendeur au cas où vos efforts resteraient infructueux.

Le compromis de vente définitif n’existera qu’une fois la condition suspensive réalisée. Si l’une des parties fait preuve de mauvaise volonté quant à la réalisation de la condition (p. ex. l’acquéreur ne consulte pas de banques pour obtenir un prêt), la condition sera considérée comme remplie et le compromis de vente comme existant. Les conditions suspensives ne constituent donc en aucun cas un joker pour se dégager plus facilement d’une vente !

Du permis d’environnement aux travaux de finition

Dans l’exemple précédent, nous citions l’obtention d’un prêt hypothécaire comme condition suspensive à une offre d’achat, mais il est aussi régulièrement question de l’obtention d’un permis d’urbanisme ou d’environnement, d’une attestation du sol déclarant que le terrain n’est pas pollué, et de la réalisation de travaux de finition dans l’habitation. Aussi longtemps que trois conditions de validité sont remplies (implication d’un tiers, délai et montant), il est en principe question d’une condition suspensive.

Conditions suspensives : aussi utiles pour le compromis de vente et l’option d’achat

Des conditions suspensives peuvent être liées à une offre d’achat, certes, mais également à un compromis de vente (aussi appelé contrat de vente) ou à une option d’achat. Pour jouer la carte de la sécurité, il est recommandé d’assortir des conditions à chaque étape de votre chasse au logement ! Mais que sont les options et les compromis au juste ?

Lorsque vous formulez une offre d’achat, la balle est dans le camp du vendeur, qui est libre d’accepter ou non votre offre. Dans le cadre d’une option d’achat, à l’inverse de l’offre, la balle réside dans le camp de l’acquéreur, qui « réserve » temporairement un bien immobilier afin de s’offrir un temps de réflexion. Un vendeur est en droit de refuser la demande d’option, étant donné qu’il ne pourra pas vendre le bien à d’autres candidats-acquéreurs pendant le délai de l’option. C’est la raison pour laquelle une option s’accompagne souvent du versement d’une caution. Vous décidez d’acheter le bien immobilier ? Le montant versé fera alors office d’acompte. Vous changez d’avis et n’achetez pas le bien ? Cet argent servira alors de dédommagement pour le vendeur.

Le compromis de vente est quant à lui rédigé dès que le vendeur accepte l’offre d’achat du candidat-acquéreur. Ce document doit mentionner au minimum le nom de chacune des parties, la date, l’adresse du bien immobilier et le prix de vente convenu. Une fois signé par le vendeur et l’acquéreur, le compromis de vente est considéré légitime, et ce, qu’il ait été rédigé sur une feuille A 4 ou même un sous-verre en carton. Il va cependant de soi que le compromis devra reprendre un maximum d’informations pour éviter toute mauvaise surprise. Sachez également que vous ne pourrez pas annuler un compromis sans l’accord du vendeur. Ne cédez donc jamais à la pression d’un vendeur et ne signez pas un compromis sans être suffisamment informé au sujet des points suivants :

• Quel est l’objet exact de la vente ? Des meubles ou un garage sont-ils compris ?
• Dans quel état se trouve le bien immobilier ? Est-il endommagé ? Sa surface réelle correspond-elle à ce qui est indiqué dans le compromis ?
• Est-il question de servitudes ? Les occupants d’une propriété voisine disposent-ils d’un droit de passage sur votre terrain, peuvent-ils placer des ouvertures ou « vues » à moindre distance de votre bien et les eaux naturelles qu’ils récoltent s’écoulent-elles sur votre sol ?
• Le bâtiment est-il loué ? Si oui, les données du bail doivent être reprises dans le compromis afin que le vendeur sache quels sont ses droits et obligations vis-à-vis des locataires.
• Quelles sont les modalités de paiement ? À combien s’élève l’acompte ?

Les règles de base si vous cherchez le logement de vos rêves

• Commencez par vous informer au sujet de votre capacité d’emprunt (honoraires notariés et droits d’enregistrement inclus). Si vous avez la certitude d’obtenir la somme demandée à la banque, il n’est pas nécessaire de lier cette condition suspensive à votre offre. Le vendeur bénéficiera d’une plus grande garantie et vous deviendrez peut-être l’heureux propriétaire d’une habitation.
• Négociez comme il se doit le prix du logement.
• Limitez toujours votre offre d’achat dans le temps.
• Reprenez autant de détails que possible dans votre offre, et en particulier dans le compromis de vente.
• Si vous devez payer une caution, veillez à la verser sur un compte bloqué auprès de votre courtier ou de votre avocat.
• Demandez toujours l’aide d’un notaire en cas d’incertitudes.