Sicafi, l’immobilier diversifié, professionnel et rentable

Table ronde de l’Essentielle Immo

Le régime Sicafi a été créé en 1995 pour promouvoir le placement collectif en immobilier et financer les développements immobiliers. Ce concept est semblable aux REITS (Real Estate Investment Trust) américaines ou aux Beleggingsinstellingen (Pays-Bas).
Il poursuit un triple objectif :

• garantir une transparence aux placements immobilier ;
• distribuer des dividendes ;
• faire bénéficier les détenteurs d’actions d’avantages fiscaux.

Face aux évolutions des différents segments des marchés immobiliers (résidentiel, bureau, commerce, etc.) et à leurs régimes fiscaux, plusieurs questions se posent :

• Ces objectifs sont-ils toujours d’actualité ?
• Au regard des modifications de la fiscalité (Précompte Mobilier passant de 15 à 25% sauf pour les sicafis résidentielles) et de la législation (régime des SIR = Société Immobilière Réglementée) les sicafis restent-elles un investissement intéressant ?
• Le rendement des sicafis constitue-il toujours une alternative intéressante face aux autres actifs ?
• Quelles stratégies (acquisitions, reconversions, constructions en fonds propres) les sicafis adoptent-elles face aux besoins de logements, d’infrastructures… ?

Pour y répondre, la présente Table Ronde réunissait :

• Laurent Carlier (CFO – BEFIMMO),
• Jean-Baptiste Van Ex (Head of Real Estate Department – Banque DEGROOF),
• Alexander Hodac (CCO – HOME INVEST BELGIUM (HIB)),
• Jean-Louis Appelmans (Adm. LEASINVEST)
• et Bert Weemaes (COO – QRF cityretail).

Aspects économiques et réglementaires

Quelles sont les données et évolutions actuelles du secteur des sicafis, notamment au regard de la loi ‘SIR’ (Société Immobilière Réglementée – voir plus loin) leur conférant un nouveau statut ?

L. Carlier. Si nous considérons l’aspect économique des sicafis, trois éléments doivent être mis en évidence :

1. Il existe 16 sicafis belges  – actives dans les différents segments immobiliers – dont 2 font partie du Bel-20 (Befimmo et Cofinimmo);
2. La capitalisation boursière de l’ensemble des sicafis représente environ 6 milliards €. Au-delà du chiffre brut, on soulignera deux points :

• Durant la crise financière, les sicafis ont prouvé leur caractère défensif en affichant une relative stabilité de leurs cours par rapport aux autres actions.
• Le secteur connaît une croissance qui se caractérise principalement par des augmentations de capital (Ascencio, Leasinvest, Aedifica, Montéa…) et par une entrée en bourse récente (QRF).

3. Les actifs gérés par les sicafis représentent +/- 11 milliards € et l’effectif occupé est de l’ordre de 400 personnes.

S’agissant du nouveau cadre réglementaire, on mentionnera :

• La loi votée au parlement fin avril crée le régime de la SIR. Ce nouveau régime traduit le caractère opérationnel de l’activité exercée aujourd’hui par les sicafis. Il consiste à gérer activement leurs immeubles, en les rénovant, les transformant ou les reconstruisant si nécessaire et en prestant différents services au profit des locataires.
• Vu son caractère opérationnel, ce nouveau régime n’a pas le statut de gestionnaire de fonds d’investissement alternatif (AIFM) ;
• Le régime SIR est similaire à celui de la sicafi en ce qui concerne les règles qui assurent la protection des actionnaires (ratio d’endettement max. 65%, obligation de distribution, obligation de répartition des risques, supervision par la FSMA..).

Dans cette perspective, au cours des prochains mois, les sicafis seront confrontées à une alternative :

• demander leur agrément en qualité d’AIF (Fonds d’Investissement Alternatif) et de société d’investissement, ou
• proposer à leurs actionnaires d’adopter le statut de SIR et demander leur agrément en cette qualité.

Stratégie à long terme

J.B. Van Ex. On mentionnera également que les sicafis se caractérisent par une approche ‘à long terme’ permettant une distribution régulière de dividendes. Cette approche ne vaut pas pour tous les fonds dont les investissements peuvent être plus risqués !

Ajoutons que si les Sicafis entreprennent des opérations de promotions immobilières pour compte propre, elles ne peuvent, par contre, le faire dans l’optique d’une revente à un tiers.

A. Hodac. Dans cette optique et selon la stratégie décidée, HIB a récemment acquis environ 400 unités de logements, essentiellement à travers des immeubles – notamment tertiaires – à reconvertir. L’avantage est à la fois économique (TVA : 6% et maintien du gabarit initial), stratégique (possibilité de construire des unités qui répondent en tailles et finitions aux besoins des locataires) et environnemental (reconversion et réhabilitation d’immeubles obsolètes).

J.B. Van Ex. Historiquement, les REITS (créées dans les années 60 aux USA) avaient pour objectif de :

• permettre à des investisseurs professionnels ET privés de réaliser des placements immobiliers en transparence fiscale. Cela signifie que le ‘véhicule’ (= sicafi) qui achète des immeubles et distribue des cash flows sous forme de dividendes aux actionnaires bénéficie d’un régime spécial favorable (quasiment aucune taxation des revenus au sein de la société) MAIS qu’il existe une taxation dans le chef des investisseurs (le précompte mobilier est de 15% pour les sicafis résidentielles et désormais de 25% pour les autres).
• garantir à ces mêmes investisseurs la gestion professionnelle d’un portefeuille immobilier diversifié.

Ces objectifs, toujours d’actualité, ont été transposés quasi intégralement en droit belge en 1995, sous le nom de sicafi.

Reconvertir et diversifier

L. Carlier. Ces objectifs sont et seront d’autant plus d’actualité que les besoins de construction de l’Etat (écoles, prisons…) ne peuvent être atteints que via des partenariats avec des acteurs privés (PPP).

Parallèlement les entreprises – soucieuses de se recentrer sur la performance et rentabilité de leur “core- business” – abandonnent le statut de propriétaire pour celui de locataire (via des opérations de Sale & Lease Back) et travaillent dès lors avec des sicafis.

En ce qui concerne notre stratégie (opérateur immobilier professionnel, spécialiste dans la mise à disposition de bureaux en Belgique et au Grand-Duché de Luxembourg), confronté à un marché du bureau difficile (taux de vacance à Bruxelles = +/- 11%) marqué par de profondes différences géographiques, nous nous sommes concentrés sur l’acquisition d’immeubles sis dans le CBD (= Central Business District) dont le taux de vacance est plus faible voire inexistant pour certains types de biens (Ex.: il est aujourd’hui quasi impossible de trouver un immeuble de 15.000 m² pour un grand occupant dans le CBD). C’est ainsi que –depuis de nombreuses années – nous maintenons un taux d’occupation élevé (+/- 95%) de notre portefeuille.

B. Weemaes. QRF est une Sicafi belge récente. Stratégiquement, elle se concentre sur l’investissement, le (re)déploiement et la location d’immeubles de commerces de détail dans les villes belges et, plus spécifiquement, sur les magasins de centre-ville situés dans le ‘golden mile’(= rues stratégiques par leur zone de desserte).

Parallèlement nous sommes sensibles au phénomène de ‘métropolisation’. Par métropolisation, il faut comprendre que certaines villes régionales (ex.: Dendermonde), généralement très dynamiques, font l’objet de demandes d’implantation de commerces afin d’atteindre à un mix commercial complet. Il existe à ce niveau des opportunités intéressantes tant économiques (bon rendement) que pratiques.

Les programmes établis avec les développeurs permettent aussi de prévoir, à terme, un exit (= une reconversion) à l’immeuble.
A cet effet, QRF recherche des immeubles correspondant à ces critères pour faire évoluer son portefeuille. Lorsque ces immeubles s’inscrivent dans un patrimoine privé, QRF propose un échange (immeuble>< actions).

Cette opération rend alors le patrimoine ‘plus liquide’ et donc plus facile à transmettre lors d’une succession éventuelle.
Ndlr : Historiquement, la sicafi QRF a été promue et instaurée par Quares (= Quality Real Estate Services), spécialiste de l’immobilier et actif sur les marchés belge, néerlandais, luxembourgeois, allemand et français. Son principal objectif est de maximiser les rendements financiers du patrimoine immobilier de ses clients via quatre activités de base : Logement, Placement, Gestion et Innovation.

A. Hodac. En tant que sicafi exclusivement résidentielle, notre stratégie de diversification porte désormais aussi sur les logements pour étudiants à LLN et à Bruxelles (Delta) via la reconversion d’un immeuble de bureaux. Très clairement, ce marché connaît actuellement – surtout à Bruxelles – une ‘surchauffe’ due à une offre insuffisante et l’équilibre ne devrait pas être atteint avant 2018.
Par ailleurs, avec un taux d’occupation de nos immeubles avoisinant 95%, nous affichons une excellente performance.

Celle-ci doit toutefois être mise en rapport avec les difficultés actuelles d’obtention de crédits immobiliers pour des logements moyens. On constate en effet que 65% de nos baux oscillent entre 450 et 1.000 €/mois et font l’objet d’une rotation et d’une demande importantes.

Enfin, s’agissant du futur, si nous sommes historiquement centrés sur Bruxelles – nous prospectons le centre-ville pour y développer du ‘locatif’ de qualité , la phase actuelle de diversification géographique porte sur Anvers, Louvain, Gand, Liège…

J.L. Appelmans. Actif en Belgique et, depuis 2006, au Luxembourg (60% du portefeuille / valeur 650 millions €), Leasinvest est devenu le premier investisseur immobilier au Grand Duché. Si la diversification sectorielle est déjà une réalité (43% commerces / 35% bureaux / 22% logistique), la diversification géographique est aujourd’hui envisagée
mais, pour des raisons de management, ne s’étendrait pas au-delà d’un rayon de 400 km autour de Bruxelles.

Rendements attractifs

L. Carlier. Si nous comparons les rendements actuels (olo : 2% / compte épargne : +/- 1%), ceux offerts par les sicafis sont indubitablement très attractifs (ex.: Befimmo : +/- 6,5%).

J.B. Van Ex. Dans la recherche du meilleur rendement, il ne s’agit pas de mettre toutes les classes d’actifs (actions, obligations, immobilier…) en concurrence, mais bien de comprendre que dans un investissement globalisé, l’immobilier à un rôle primordial à jouer (à hauteur de 10 à 30% du portefeuille et ce dépendant du profil de risque de chaque investisseur) en ce qu’il permet une dé-corrélation avec les autres classes d’actifs (cycles plus lents et plus longs).
Aujourd’hui face à la faiblesse des rendements des actifs traditionnels, l’immobilier devient une alternative ‘malgré lui’. Cette situation doit toutefois inciter à la prudence.

Les investisseurs qui acquerront de l’immobilier en direct ne peuvent négliger plusieurs facteurs, dont le choix du segment (haut, moyen, bas de gamme), le coût de la gestion locative, le niveau du rendement… Ainsi, investir dans du haut de gamme présente un risque : au vu du pouvoir d’achat, les loyers supérieurs à 1.200 € ne concernent que 5%
de la population de Bruxelles. C’est ce risque que la diversification des sicafis élimine.

Les limites de la reconversion

Quelle est votre position vis-à-vis des opérations de reconversion/réhabilitation et performances énergétiques des immeubles ?

A. Hodac. La reconversion est une tendance forte mais qui ne peut être envisagée que sous une double considération :

• Typologie de l’immeuble : il s’agit de connaître les immeubles (localisation) et d’analyser leur potentiel (performances architecturales  et techniques  possibles);
• Psychologie de l’occupant  : un bâtiment reconverti ne sera jamais un bâtiment neuf et laisse l’acquéreur face à des questions  quant aux performances  (p. ex.: énergétiques) du bien. Ces  interrogations sont évidemment moins prégnantes dans le cas de locataires. Par ailleurs, pour chacun  de nos nouveaux projets ou reconversions, si nous nous orientons vers les normes ‘basse énergie’ 4 incluant l’utilisation, p.ex. de panneaux solaires, il ne s’agit toutefois pas là d’un critère permettant  d’accroître systématiquement  les loyers ! Au-delà d’un certain seuil (1.000  > 1.200 €/mois) l’alternative achat s’impose !

B. Weemaes. Au niveau du retail, la performance énergétique  de l’immeuble n’est pas un souci majeur et n’a quasi aucune incidence sur son loyer. En effet, compte tenu de leur activité commerciale, nos locataires sont confrontés  au principe – peu économe  en énergie – de ‘la porte ouverte’ et de la meilleure accessibilité  aux produits. Par contre, les enseignes font des efforts quant à d’autres consommations  énergétiques (p.ex: lumière) avec effet immédiat sur leur compte d’exploitation mais sans  entrave à la présentation/vente des marchandises.

L. Carlier. Elle est par contre fondamentale pour les bureaux dans la mesure où les ‘corporates’ attachent  de l’importance à leur image et que les Pouvoirs publics ont un devoir d’exemplarité. Befimmo se positionne comme un propriétaire responsable et nous accordons dès lors beaucoup d’importance aux performances énergétiques de nos immeubles. D’ailleurs entre 6% et 10% du coût des travaux des projets de rénovation lourde sont investis en vue d’améliorer les performances énergétiques de nos immeubles, pour répondre ainsi, d’une part, aux
réglementations en vigueur ou à venir et, d’autre part, aux attentes de nos locataires.

Dans la mesure où nous sommes ‘pure player’ (= investir uniquement dans les bureaux) nous préférons vendre un immeuble tertiaire devenu obsolète afin qu’il soit éventuellement reconverti (ex. l’immeuble Triomphe III :
bureaux > logements étudiants).
 

J.B. Van Ex. La question de la performance énergétique  ne devrait pas se poser pour deux raisons :

• à court  terme : même si le locataire ne prend pas aujourd’hui ce critère en considé- ration, on ne louera que très difficilement (voire pas) un immeuble non performant ;
• à moyen/long terme : la valorisation de l’immeuble en souffrira.

A. Hodac. La véritable question est davantage de connaître le degré de performance auquel il convient de construire (certification PEB vs certification Breeam – excellent, very good, good…) non pour viser une augmentation du loyer mais simplement pour assurer  la location et la pérennité de la valeur de nos immeubles.

J.L. Appelmans. Sans parler de reconversion sensu  stricto, la réhabilitation se fait automatiquement  tous les 10 ou 15 ans (remise à niveau des immeubles). Dans d’autres cas (ex.: Immeuble des années  70 – rue Montoyer), la structure même du bâtiment (profondeur, hauteur plafonds…) ne permettant aucune reconversion, le choix est celui de la démolition/reconstruction au même gabarit mais en optimisant les superficies.

Immeubles… avec exit

L. Carlier. Ce  problème de reconversion devrait s’estomper à l’avenir dès lors qu’une demande  de permis pour un immeuble de bureaux devra anticiper (à 20 voire 30 ans) une autre fonction potentielle (= un ‘exit’).
Quant au stock d’immeubles de bureaux obsolètes mais reconvertibles, nous avions estimé (en 2013)  son solde à 130.000 m² (sachant que +/- 500 000 m² ont déjà été reconvertis au cours des 5 dernières années). C’est un phénomène  qui – au-delà de l’aspect environ- nemental – contribue à un meilleur équilibre du marché en diminuant le stock vacant.

Par ailleurs, s’agissant de la performance énergétique il convient d’établir un accord économique global avec l’occupant. En effet, en rénovant, nous améliorons le niveau de confort de l’occupant. Toutefois, dans cette démarche existe un hiatus : nous investissons et il est difficile, dans le marché actuel, de refléter cet investissement  dans le niveau de loyer. On comprend la nécessité de trouver un équilibre économique global (Win Win) tel celui de faire correspondre un accroissement des performances  à une prolongation du bail.

Sharp ratio: le risque (bien) rémunéré des sicafis

J.B. Van Ex. Si nous revenons à la décision d’un investisseur d’acquérir des sicafis, il s’agira pour celui-ci de choisir le meilleur acteur de chaque sous-segment économique ou géographique. Ex.: si vous voulez investir au Luxembourg achetez Leasinvest, si vous soulez investir dans le résidentiel achetez HIB, etc. !

Parallèlement, l’analyse du ‘Sharp Ratio’ (= performance au regard du risque pris = couple risque/return) des sicafis sur 10 ans montre que tous les sous secteurs obtiennent un score  oscillant entre 0,7 et 0,9, soit un bon résultat. Toutefois ce résultat est encore  amélioré (sharp ratio > 1) lorsqu’on considère  le portefeuille diversifié d’une sicafi.
Pourquoi ? : parce que les sous-secteurs se compensent entre eux !
Le message aux investisseurs est donc limpide : il s’agit de considérer  les sicafis sous l’angle de la diversification. Concrètement cela signifie acquérir des sicafis dans les différents sous-secteurs ou acheter  des sicafis diversifiées.

Crédit photo: Gaëtan Gillet photographe immobilier