Locataire ou propriétaire : calcul financier

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Rédigé par Logic-Immo.be
2 février 2021

La meilleure formule est souvent une question de situation personnelle. Cependant, si l’on hésite entre être locataire ou propriétaire, un calcul financier permet rapidement de dire ce qui est le plus rentable à long terme.

Locataire ou propriétaire : calcul  financier - métaphore de l'avantage financier à acheter un bien immobilier (ici, une maison remplie d'argent).

Propriétaire ou locataire : les avantages et inconvénients financiers

Lorsque l’on est propriétaire, l’une des grandes satisfactions à retenir est que le bien nous appartient un peu plus chaque mois. On rembourse en effet une part de capital via son crédit hypothécaire. Le loyer, par contre, atterrit intégralement dans la poche du bailleur.

De plus, une fois l’emprunt remboursé, l’habitation ne coûte pour ainsi dire plus rien. Mieux encore : lorsque vous avez investi dans votre propre chez-vous, vous pouvez appréhender la retraite sans soucis, alors qu’un loyer pourrait très bien peser lourd sur votre maigre pension…

Toutefois, le loyer d’une habitation est généralement inférieur au remboursement mensuel d’un crédit hypothécaire. Les locataires ont donc la possibilité chaque mois de mettre de côté une somme plus importante que les propriétaires.

Et c’est là que le rendement de l’épargne prend toute son importance : plus les taux d’intérêt de l’épargne sont élevés, plus la location devient intéressante. Pour les acheteurs, c’est l’évolution du prix des logements qui importe. Tout le monde ne peut cependant pas prévoir l’avenir des marchés financiers et immobiliers.

Locataire ou propriétaire : calcul de rentabilité

D’un point de vue financier, la meilleure option peut être calculée de façon rationnelle.

Prenons l’exemple d’un appartement de 200 000 euros financé via un crédit hypothécaire à un taux fixe de 2 % sur 20 ans, avec des remboursements mensuels de 1 020 euros. Pour un appartement identique dans la même résidence, le locataire verse un loyer mensuel de 650 euros pendant la même période. Le locataire peut donc épargner la différence entre le remboursement mensuel du propriétaire et son loyer (soit 370 euros).

Le propriétaire doit toutefois débourser chaque année 2 000 euros (1 % de la valeur d’achat) en frais d’entretien supplémentaires. Le propriétaire bénéficie aussi d’avantages fiscaux plus importants via le chèque habitat (calculé pour un couple vivant en Wallonie).

Dans cet exemple chiffré, nous partons de l’hypothèse que le locataire et le propriétaire ont chacun reçu 40 000 euros de leurs parents. Ce montant permet au propriétaire de payer les frais d’acquisition de son appartement et les frais d’entretien non couverts par son bonus logement. On considère également que le locataire investit chaque mois l’argent « épargné » grâce à la location dans un plan financier qui lui rapporte 3 % chaque année. On part aussi du principe que le prix des loyers et celui de l’immobilier augmentent chaque année de 1 %.

Au bout de 20 ans, le patrimoine du propriétaire atteindra 244 038 euros tandis que celui du locataire atteindra seulement 171 174 euros… Devenir locataire pour des raisons financières n’est a priori pas une bonne idée. Cela a néanmoins d’autres avantages : la flexibilité de pouvoir changer de logement quand on le souhaite, la liberté d’esprit de ne pas devoir s’inquiéter en cas de problème dans l’habitation, un pouvoir d’achat plus grand au jour le jour, etc.

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