Le loyer : définition, indexation, augmentation, etc.

Logic-Immo.be
Rédigé par Logic-Immo.be
3 février 2021

Le loyer est le prix de location d’un bien immobilier (appartement, maison, commerce, etc.) – c’est donc la somme versée par le locataire au propriétaire en contrepartie de la jouissance du bien. Le montant du loyer est fixé librement par le bailleur et le locataire au moment de la signature du contrat de bail. Mais existe-t-il des limitations aux loyers ? Quand sont-ils indexés ? Peut-il y avoir des augmentations ou des réductions en cours de bail ?

Une locataire et un propriétaire qui se serrent la main après un accord sur le montant du loyer du bien immobilier loué

Fixation et limitation du loyer

Il existe certaines exceptions ou limitations, notamment dans le cadre de baux de courte durée successifs. Attention, aussi, à la prorogation du bail qui ne peut donner lieu à une révision du loyer.

Contrairement à d’autres pays (par exemple la France avec la loi Alur), le loyer n’est pas réglementé en Belgique. Sa fixation intervient au moment de la signature du bail. Le bailleur et le locataire fixent le montant du loyer dans le cadre de discussions préalables et de négociations sur les termes du bail de manière générale.

Pour rappel, le montant du loyer est une mention obligatoire dans toute publicité ou annonce immobilière lors de la mise en location, et dans le contrat de bail.

Révision du loyer en cours de bail locatif

A noter que la révision du loyer en cours de bail, à la hausse ou à la baisse, peut résulter d’un accord entre le bailleur et le locataire ou d’une décision du juge de paix. Dans ce dernier cas, le demandeur devra apporter la preuve de la variation de la valeur locative du bien loué.

L’indexation du loyer

L’indice santé, publié chaque mois, sert de base de calcul pour l’indexation du loyer, en cours de bail ou lors de son renouvellement.

L’indexation du loyer ne doit pas nécessairement être prévue dans le contrat de bail. En effet, l’indexation du loyer du bail de résidence principale est un droit du bailleur qui existe même en l’absence de clause dans le contrat de bail : « Si elle n’a pas été exclue expressément […] l’adaptation du loyer au coût de la vie est due…». L’indexation du loyer n’a lieu qu’une fois par année de location. Elle s’applique au plus tôt au jour de la date anniversaire du début du bail (et non de la signature du bail). Par exemple, pour un bail signé le 14 mars 2019 avec prise d’effet au 5 avril 2020, le bailleur enverra une demande écrite d’indexation de loyer qui prendra effet à compter du 5 avril 2020.

Le calcul du loyer

Le loyer est le premier critère de sélection d’une location et la première cause de litige entre propriétaires et locataires : quelles sont les règles en matière de fixation de loyer, d’indexation ou d’augmentation de loyer ?

En savoir plus sur le calcul à faire lors de la négociation du loyer.

Le calcul de l’indexation du loyer

Le calcul de l’indexation de loyer est déterminé à partir de l’évolution de l’indice santé. La formule du calcul du loyer indexé est la suivante : Nouveau Loyer = Loyer de base * Nouvel indice / indice de départ. L’indice de départ est celui du mois qui précède le mois au cours duquel le contrat de bail a été signé. Le « nouvel indice » est l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat.

En savoir plus sur l’indexation du loyer

Les frais du locataire à ajouter au loyer

Quel frais sont liés à la location ? En plus du loyer, le locataire devra donner une caution au propriétaire. En outre, il sera tenu de payer certaines charges et devra prendre une assurance. Au niveau des impôts, en revanche, il n’aura rien à payer et la plupart des travaux seront pris en charge par le propriétaire.

En savoir plus sur “qui paie quoi” dans le cadre d’un bail locatif

>> Locataire ou propriétaire : calculer pour faire son choix