Les travaux : à charge du propriétaire ou du locataire ?

Logic-Immo.be
Rédigé par Logic-Immo.be
3 février 2021

La réparation de la chaudière, les dégâts liés à une inondation, des travaux de rénovation : que travaux incombent au propriétaire ? Et au locataire ? Et comment se passe la location en temps de travaux ou de chantier ? Nous vous expliquons les différents cas de figure.

La réparation de la chaudière est un des types de travaux incombant au propriétaire

Des travaux d’entretien et des réparations sont nécessaires en cours de bail

En Belgique, le Code civil répartit les charges entre le bailleur et le locataire pour l’entretien et les travaux de réparation du logement loué. Le locataire est soumis à une obligation générale d’entretien et de réparations locatives (sauf en cas de vétusté ou de force majeure). L’usage normal du bien ne peut cependant pas être mis à la charge du locataire. Le bailleur est quant à lui chargé de s’assurer des réparations autres que locatives.

Le propriétaire veut réaliser des travaux

Dans ce cas, il peut donner congé au locataire sous certaines conditions : à l’expiration du premier et du deuxième triennat du bail / moyennant un congé de six mois / quand le montant des travaux représente deux ou trois ans de loyer. En cas de manquement à ces conditions, le bailleur devra une indemnité équivalente à 18 mois de loyer au locataire.

Le locataire veut réaliser des travaux

Dans ce cas, il aura toujours intérêt à demander l’autorisation au bailleur. En effet, dans le cas contraire, le bailleur pourra demander la remise en l’état initial du bien au locataire, qui ne pourra exiger d’indemnités. De plus, le locataire ne pourra revendiquer aucune propriété quant aux travaux effectués dans la location. En effet, l’indemnité n’est due que dans les rares cas où les travaux réalisés par le locataire étaient strictement nécessaires pour éviter que le bien locatif ne se détériore gravement. Elle est alors égale au prix des matériaux et de la main d’œuvre. Néanmoins, une alternative est le bail de rénovation.

Le bail de rénovation

Le bail de rénovation est un contrat de bail dans lequel le locataire s’engage vis-à-vis du bailleur, moyennant contrepartie (il s’agit souvent d’une réduction de loyer), à réaliser à ses frais des travaux incombant au bailleur.

Le bailleur peut-il imposer des travaux au locataire en cours de bail ?

La loi prévoit que l’accord du locataire est nécessaire pour la réalisation de grosses réparations, sauf si celles-ci sont urgentes : dans ce cas, le locataire n’a le droit à une indemnité que si la durée des travaux dépasse 40 jours. Mais le contrat de bail peut prévoir des dispositions différentes.

Les travaux dans la copropriété

Les travaux qui ont lieu dans les parties communes de l’immeuble sont à charge du propriétaire (via la copropriété), mais le bailleur n’en est pas responsable. Même en cas de désagréments importants, il ne sera donc pas possible au locataire de se retourner contre le bailleur.

>> En savoir plus sur la répartition des frais entre locataire et propriétaire