Acheter en viager : explications

Rédigé par Logic-Immo.be
29 janvier 2021

Malgré le caractère un peu morbide de la vente en viager (une partie ayant un intérêt financier à ce qu’une autre décède), cette formule peut être intéressante tant pour le vendeur que pour l’acquéreur. Mais qu’est-ce que l’achat en viager et quels en sont les atouts ?

Personne âgée qui vend son bien immobilier en viager

La rente viagère

Contrairement à une vente ordinaire, au lieu de payer le prix en une seule fois, l’acquéreur le paiera en plusieurs tranches, jusqu’au jour du décès du vendeur : ce sera une rente viagère constituée sur sa tête.

Les parties peuvent déterminer cette rente librement, en tenant compte notamment de l’âge du vendeur. Il faut cependant veiller à un équilibre correct : en cas de sous-évaluation de la rente, l’administration de l’enregistrement aura tendance à y voir une donation déguisée.

La rente sera due jusqu’au jour du décès du vendeur (le crédirentier), mais les parties peuvent également prévoir un terme fixe : par exemple, la rente sera éteinte le jour du décès du vendeur, avec un maximum de 20 ans, à partir du jour de l’acte de vente.

La rente pourra être indexée, ou non. Elle pourra être constituée sur la tête d’une ou de plusieurs personnes, avec éventuellement un report total ou partiel sur la tête de l’une d’elles en cas de prédécès de l’autre.

Le bouquet lors de l’achat en viager

Le prix de vente total de la vente peut être converti en une rente. Mais les parties peuvent aussi décider de ne convertir qu’une partie du prix en rente, et l’autre partie sera payée comptant : ce sera le “bouquet”.

Si le vendeur souhaite profiter de sa maison jusqu’à son décès, il peut s’en réserver l’usufruit jusqu’à la fin de ses jours. Dans ce cas, la rente ne sera calculée que sur la valeur de la nue-propriété. Les vendeurs ne doivent pas craindre une insolvabilité de l’acquéreur, parce que, tant la loi que le notaire chargé de l’acte veilleront à ce que toutes les garanties soient prises. En cas de non-paiement persistant, le vendeur pourra notamment demander l’annulation de la vente et conserver les rentes payées. Il dispose aussi d’une inscription hypothécaire sur l’immeuble, prise d’office.

Acheter en viager : avantages

Cette formule de vente est très intéressante pour le vendeur qui profitera lui-même de son capital, au lieu de le laisser à des héritiers avides ou parfois lointains qui en abandonneront une grosse partie à titre de droits de succession.

Pour l’acheteur, le viager est également une aubaine : même s’il n’a généralement pas l’usufruit du bien immobilier, les rentes sont souvent moins élevées qu’un prêt classique. En outre, s’il ne doit pas emprunter pour le bouquet, il évite de payer les intérêts liés à au crédit. Enfin, si le vendeur venait malheureusement à décéder plus tôt que la fin du viager, l’achat devient rapidement une excellente affaire.

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