A la recherche du meilleur taux hypothécaire

A la recherche du meilleur taux hypothécaire

Écrit par Stephan Debusschere le 15 septembre 2016

Denis Andries, ANDRASS S.A. (Uccle)

Le taux d’un emprunt est-il le seul paramètre à prendre en compte pour faire le choix de son crédit ou de sa banque ? Dans quelles conditions est-il intéressant de refinancer son crédit ? Et va-t-on, comme c’est déjà le cas dans d’autres pays, vers la disparition du taux fixe ? Pour répondre à ces questions, Logic Immo a interrogé un professionnel du courtage en crédit. 

L.I. Récemment, le Comité de Bâle* s’est dit très inquiet de l’évolution du marché immobilier belge et a recommandé à nos banques de durcir leurs conditions de crédit. Le prêt hypothécaire à taux fixe serait-il dès lors condamné à disparaître ? Sera-t-il possible encore à l’avenir d’emprunter à un taux intéressant dans les prochaines années avec un taux variable ou semi-fixe ?

En matière d’immobilier et de taux, il est toujours très difficile de prévoir ce qu’il va se passer dans les années à venir. Ce que nous savons, c’est que la crainte d’une chute des prix dans l’immobilier a déjà, il y a quelque temps, été annoncée par les banques et qu’en définitive, le marché est resté stable ou s’est même bonifié dans certaines régions. Ces craintes ont déjà poussé les banques à resserrer leurs critères d’acceptation des crédits, dans le but de limiter leurs risques. Cela est fort dommage car, comme dit le dicton, « le Belge a une brique dans le ventre » et il continue à souhaiter prioritairement investir dans l’immobilier et privilégier son bien par rapport aux autres dépenses. De surcroît, les taux des comptes épargne ne faisant que baisser, l’immobilier reste plus que jamais la valeur refuge.

Fort heureusement, en qualité de courtier professionnel, nous travaillons encore avec des organismes prêteurs qui restent souples et permettent aux personnes à revenus plus modestes, ou qui ne possèdent pas d’épargne, de devenir propriétaires. La force du courtier réside plus que jamais dans sa compétence à trouver des solutions là où les banques traditionnelles se limitent à respecter des critères bien souvent trop stricts.

Quant aux taux fixes, ils ont en effet déjà disparu dans certains pays, mais sont pour l’instant toujours bel et bien proposés chez nous. Une étude nationale a été demandée pour évaluer le risque que les banques prennent en prêtant à des taux fixes bas, comme c’est le cas actuellement, si les taux venaient à l’avenir à subitement augmenter. Pour l’heure en tous cas, rien n’est décidé. En tant que courtier, ce n’est évidemment pas le risque de diminution du bénéfice des banques qui nous intéresse, mais bien l’obtention de la meilleure formule pour nos clients. Et pour ce faire, même si les taux fixes venaient à disparaître, les taux semi-fixes 5 ou 10 ans peuvent parfaitement être une excellente alternative, puisque moins chers, à condition bien entendu que le cap – le risque maximal d’augmentation – soit bien limité et défini. Là aussi, le courtier sera le meilleur conseiller.

A la recherche du meilleur taux hypothécaire

L.I. Dans quelles conditions est-il intéressant de refinancer un crédit existant ?

Refinancer son prêt est souvent très intéressant. La première démarche à faire est de tenter de négocier auprès du même organisme ; cela évitera à l’emprunteur de devoir repasser par une nouvelle inscription hypothécaire, et donc d’éviter les frais notariaux que cela engendre. Si la proposition de cet organisme n’est pas satisfaisante, il sera alors loisible à l’emprunteur d’introduire une demande de rachat ailleurs, via un courtier de préférence. Cela nécessitera bien sûr un nouvel acte, mais les frais occasionnés pourront être largement compensés par la réduction du taux qui sera appliquée. De manière générale, il est à savoir qu’il faut un minimum de 1,1 % de différence entre l’ancien et le nouveau taux proposé pour que l’opération soit avantageuse. D’autres paramètres rentrent également en compte, tels que la durée restante du crédit, le type de taux, les nouvelles assurances, etc. Mais là aussi, le courtier est le plus à même de conseiller ses clients au mieux.

L.I. Est-ce que le taux d’un emprunt est le seul paramètre pour faire le choix de son crédit ou de sa banque ?

La réponse est non. Il faut comparer ce qui est comparable et ne pas se fier uniquement au taux proposé. Ce que certaines banques vous donnent d’un côté, elles peuvent vous le reprendre de l’autre… C’est pourquoi, pour son client, le courtier va pouvoir effectuer toutes les comparaisons nécessaires pour que le produit GLOBAL soit avantageux. Par exemple, une banque va parfois proposer un taux très légèrement inférieur à un organisme concurrent pour attirer un client à lui, mais l’obliger à souscrire ensuite une assurance-vie avec des primes plus élevées qu’ailleurs ! Au bout du compte, ce client va donc payer mensuellement une somme plus importante. Il est donc préférable de regarder un contrat sous tous ces aspects et calculer la somme globale de remboursement : c’est là le rôle du courtier expérimenté. Il faut bien être conscient qu’une banque ne propose que ses propres produits, d’où l’importance du rôle du courtier, qui va pouvoir, lui, comparer les offres de plusieurs organismes. Je conseille à tous les candidats emprunteurs de contracter un crédit sur mesure, c'est-à-dire adapté à leur situation, en tenant compte des divers aspects familiaux, fiscaux ou autres, mais aussi adaptable au cas où un évènement futur viendrait à modifier leur vie. Je pense ici à un changement de bien, à des travaux imprévus, un divorce, etc. En conclusion, consulter son courtier, c’est simplement se garantir la meilleure comparaison de tout le marché et de tous les produits pour obtenir la formule globale aux meilleures conditions.

* Créé en 1974 par les dix principaux pays industrialisés, le Comité de Bâle est un forum chargé d’assurer la stabilité du système financier mondial et d’en promouvoir la régulation. Il rassemble aujourd’hui les superviseurs de 27 pays, dont bien entendu la Belgique.

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