Brian Bael

Achat d’un bien immobilier affecté de vices cachés

Écrit par Brian Bael le 21 mai 2015

Garantie légale – Aménagements contractuels - Délai de réaction - Recours

La vraie valeur d’un bien immobilier ne s’apprécie que par son usage. Or, rares sont ceux qui ont la chance d’être locataires d’un bien immobilier avant de l’acquérir. Ce n’est donc qu’après le paiement de l’intégralité du prix de vente et la signature de l’acte authentique que les nouveaux propriétaires vont pouvoir emménager dans leur nouvelle acquisition et découvrir les surprises – bonnes et mauvaises – que l’usage du bien va révéler. 

Brian Bael

Le code civil énonce que le vendeur est tenu vis-à-vis de l’acheteur de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel l’acheteur la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus. 

1. Exclusion de la garantie légale

 

La garantie légale ne s’applique pas lorsqu’un bien immobilier est vendu par autorité de justice que celle-ci ordonne la vente (Exemples : sortie d’indivision suite à une succession, sortie d’indivision suite à un divorce) ou que celle-ci autorise la vente (Exemples : vente d’un bien immobilier appartenant à un mineur, vente d’un immeuble appartenant à une personne placée sous administration provisoire).

 

2. Vices apparents et vices cachés

 
La garantie légale ne s’applique qu’aux vices cachés : l’acheteur est présumé avoir tacitement accepté les vices apparents s’il n’a pas protesté contre ceux-ci lors de la délivrance du bien. Un vice est apparent si l’acheteur aurait pu le découvrir en se livrant à une vérification normale du bien. Il s’agit d’une question de fait tranchée souverainement par les tribunaux sachant que la personne de l’acheteur et le lieu ou se situe le bien influeront sur la décision (Exemples : un acheteur-architecte sera jugé plus sévèrement qu’un acheteur-médecin ; un bien situé dans une zone humide requiert de la part de l’acheteur une vérification plus approfondie).
 

3. Vices inhérents et vices fonctionnels

 
La garantie légale vaut tant pour les vices inhérents (Exemples : citerne de mazout enfouie dans le sol,  défaut de construction) que pour les vices fonctionnels (Exemple : achat d’une maison avec dépendances pour y exercer une profession libérale alors que le vendeur s’est écarté du permis de bâtir lorsqu’il a construit les dépendances). Dans le cas de vice inhérents, l’acheteur devra prouver qu’il a informé le vendeur de l’usage qu’il voulait de tout ou partie de l’immeuble.    
 

4. Exonération contractuelle des vices cachés

 
Le vendeur est parfaitement autorisé à prévoir dans le compris et/ou dans l’acte authentique de vente qu’il ne garantit pas l’acheteur contre les vices cachés. L’exonération ne vaut cependant que si le vendeur ignore l’existence des vices cachés : un vendeur ne peut, sans mauvaise foi, vendre comme normale une chose qui ne l’est pas.
 
Une distinction est faite entre le vendeur-professionnel (Exemples: promoteur, constructeur, marchand de biens) qui est présumé de mauvaise foi de sorte qu’il lui appartient de démontrer le caractère indécelable du vice caché et les autres vendeurs qui sont présumés de bonne foi en telle sorte qu’il appartient à l’acheteur de prouver que le vendeur connaissait l’existence du vice caché pour pouvoir exercer un recours.
 

5. Mise en œuvre de la garantie dans un bref délai

 
L’acheteur doit exercer l’action fondée sur la garantie légale dans un bref délai suivant la nature des vices et l’usage du lieu de la vente. Tant la durée que le point de départ du bref délai sont des questions de fait tranchées souverainement par les tribunaux.
 
Quant au point de départ du bref délai, il débutera soit le jour de la délivrance du bien soit, s’il ne peut apparaître qu’après un usage prolongé, le jour de son apparition.  
 
Quant à la durée du bref délai, elle est appréciée au cas par cas. Il est admis que l’acheteur peut prendre le temps de consulter un conseil technique et un conseil juridique avant de mettre le vendeur en demeure. Cette phase ne pourra cependant en général excéder 4 à 6 semaines après la découverte du vice. Il est aussi admis que l’acheteur peut ensuite entamer des pourparlers et des négociations avec le vendeur. Cette phase ne pourra cependant en général excéder 2 à 4 mois après la mise en demeure adressée au vendeur.
 
En revanche, si l’acheteur demande la désignation d’un expert judiciaire en vue de déterminer la nature et la cause du vice et lance citation immédiatement après le dépôt du rapport d’expertise, le bref délai aura valablement été suspendu.
 

6. Actions dont dispose l’acheteur

 
L’acheteur peut soit agir en résolution de la vente et réclamer le remboursement du prix et des frais occasionnés par la vente (Exemples : frais de notaire, droits d’enregistrement), soit agir en remboursement d’une partie du prix ce qui implique la désignation d’un expert judiciaire chargé de déterminer le juste prix tenant compte des vices cachés.
 
Si le vendeur est de mauvaise foi, l’acheteur pourra en outre lui réclamer le paiement de dommages et intérêts pour le préjudice qu’il a subi (Exemples : préjudice de jouissance, loyer payé pendant les travaux, dommage moral).
 

7. Conclusion

 
Le législateur protège adéquatement l’acheteur d’un bien immobilier affecté d’un vice caché contre les vendeurs de mauvaise foi. Il appartient cependant à l’acheteur de ne pas trop tergiverser s’il veut faire valoir ses droits.   
 

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