Acheter avec les frais de notaire

Acheter avec les frais de notaire

Écrit par Stephan Debusschere le 8 avril 2019

Vous vous questionnez sur votre possibilité d’accéder à la propriété ? Ne cherchez plus ! Si les conditions deviennent de plus en plus sévères pour souscrire un crédit hypothécaire, sachez qu’il reste possible de devenir propriétaire – sous certaines conditions - sans fonds propres. Explications des différentes alternatives possibles.

Acheter avec les frais de notaireDepuis le 1er avril 2017, une directive européenne interdit aux particuliers de souscrire un prêt personnel - en vue d’un achat immobilier - pour financer les frais de notaire. Autrement dit : les particuliers sont dorénavant obligés d’emprunter le montant correspondant aux frais de notaire dans le cadre d’un crédit hypothécaire.

Face à la demande croissante des particuliers de financer les frais de notaire, voici les différentes options proposées par les courtiers en crédits et assurances.

Financer l’ensemble des frais de notaire

Parce que les frais de notaire sont liés à l’achat immobilier, ils sont désormais toujours inclus dans le crédit hypothécaire. Seule différence : par le passé, on parlait de crédit 125%, alors qu’aujourd’hui on parle de crédit total. Ce crédit total reprend la totalité des frais de notaire et des frais d’achat, ainsi que d’éventuels travaux. Si le crédit all-in peut comprendre un budget travaux, il se présente souvent en deux parties : une première avance sur 25 ans (montant de l’achat et des travaux éventuels) et une seconde avance étalée sur 10 ans qui inclura le paiement des frais de notaire.

Dans ce contexte, c’est la banque qui règlera directement les frais liés à l’achat chez le notaire. Ce crédit « frais de notaire » est possible sous certaines conditions : il doit s’agir d’un premier achat, le nombre de crédits en cours doit être limité et les personnes fichées à la Banque Nationale ne sont pas recevables.  « Si les emprunteurs ont peur d’être pris à la gorge, il existe des formules ‘budget’ afin d’adapter les mensualités le temps du paiement des frais de notaire », précise Christophe Contrucci, gérant de CEC Finance dont l’achat avec frais de notaire est devenu le produit phare. Pour de plus amples renseignements, n’hésitez pas à vous diriger vers votre courtier en crédits.

Emprunter une partie des frais de notaire

Si l’emprunteur dispose d’un apport en fonds propres pour financer en partie les frais de notaire, il est alors possible de faire un crédit à 105% de quotité, c’est-à-dire que 5% du prix d’achat du bien sont prêtés dans le cadre du crédit hypothécaire, le reste étant payé pour financer les frais de notaire. De ce fait, les candidats acheteurs investissent une partie des frais de notaire en fonds propres et le reste est financé dans le crédit.

Les droits d’enregistrement – et par conséquent les frais de notaire – variant d’une région à l’autre, il est plus prudent de se renseigner suffisamment à l’avance auprès de votre courtier ou notaire pour calculer le montant des frais de notaire que vous devrez, à terme, payer. En ce qui concerne les 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale, avec l’application du nouvel abattement fiscal, un crédit à 105% de quotité peut parfois suffire pour couvrir la totalité des frais de notaire.

Mettre un bien complémentaire en garantie

La troisième solution de financement possible réside dans le placement d’un bien complémentaire en garantie. A titre d’exemple, un futur acquéreur peut demander l’aide de ses parents pour mettre en garantie leur bien immobilier. Si les parents, repris dans cet exemple, veulent acheter une nouvelle voiture, le crédit de leur enfant n’apparaîtra pas dans leurs charges puisqu’ils n’interviennent qu’à titre d’affectants hypothécaire et non comme co-emprunteurs.

Cette formule comporte toutefois un risque : en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, les parents pourront subir, après saisie sur salaire de l’emprunteur et vente du bien, la vente de leur propre bien. Ce cas de figure reste cependant extrêmement rare. Un dossier bien construit et une confiance mutuelle sont dès lors primordiaux pour que la situation évolue dans le bon sens. Cette formule permet d’obtenir les meilleurs taux du marché (faible quotité) malgré le financement des frais de notaire. À titre d’exemple, à l’heure actuelle et sous certaines conditions, les emprunteurs peuvent bénéficier d’un taux fixe de 1,82% en 25 ans afin de financer achat, travaux et la totalité des frais de notaire (taux du jour, TAEG à définir).

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