Acheter ou investir dans le neuf

Acheter/investir dans le neuf

Écrit par Stephan Debusschere le 12 mai 2017

Si la brique neuve attire depuis longtemps les investisseurs à la recherche de sécurité et de revenus réguliers, c’est encore davantage le cas aujourd’hui. La proportion d’investisseurs qui alimentent le marché locatif grandit en effet chaque jour un peu plus, et dépassera peut-être demain le nombre de personnes qui achètent un bien neuf pour occupation personnelle. Logic Immo a demandé l’avis de deux professionnels à ce sujet.

Logic Immo. Quelles sont les raisons de l’engouement général pour l’immobilier neuf ?

Jean-Claude Fagot, Trevi Lovarium (Manage)

Dans le contexte de turbulences et de risques actuels, la plupart de nos concitoyens sont préoccupés par la conservation de leur capital. La poussée de négativisme envers l’économie chinoise et l’instabilité du système politique et financier européen figurent parmi les raisons de s’inquiéter. Les placements financiers risqués ne sont pas dans l’ADN de la plupart des Belges. Les investisseurs se tournent vers les actifs refuges, d’autant que thésauriser coûte cher. L’aversion pour le risque fait dès lors de l’immobilier un actif particulièrement pertinent. Cela dit, la brique a depuis très longtemps attiré les investisseurs à la recherche de revenus réguliers. Et aujourd’hui, le marché immobilier n’est pas en situation de bulle et le risque de surchauffe est faible.

Chez Trevi, on affiche un large sourire. Le CEO de Trevi, Eric Verlinden, a ainsi déclaré : « Il est réconfortant de voir en effet que, dans une période aussi troublée devant laquelle tous les analystes financiers prévoient encore une grande volatilité, l’immobilier demeure la valeur sereine qu’il a toujours été… ». Dans ce contexte, l’investisseur devra choisir entre l’habitation individuelle ou la copropriété, qu’il soit occupant ou pas. Il s’orientera vers un bien existant ou s’orientera vers l’achat d’un bien neuf. Chez Trevi, le département vente de biens neuf a réalisé lors du premier trimestre 2017 sa meilleure perfomance (+13%) par rapport à 2016.

Quelles sont donc les raisons qui poussent les investisseurs à s’orienter vers les biens neufs ? Ceux qui font construire leur maison seront sûrs d’occuper un logement à leur goût, et les promoteurs qui vendent sur plan offrent la possibilité de personnaliser la maison ou l’appartement.

Les logements neufs sont de plus fonctionnels et parfaitement en corrélation avec le mode de vie actuel. Ils sont aussi parfaitement isolés, insonorisés et ventilés, et toutes les normes techniques de sécurité sont assurées (installation électrique, de chauffage, …). Dans certains projets, on peut également bénéficier d’équipements collectifs. Acheter neuf, c’est aussi éviter des coûts d’entretien importants durant de nombreuses années, et bénéficier d’une consommation réduite. Un bien neuf bénéficie aussi d’une garantie décennale qui rend l’entrepreneur responsable pendant 10 ans.

Il faut néanmoins tenir compte de certains aspects moins positifs, à savoir des délais d’attente parfois importants pour les biens en construction ou vendus sur plan, et des prix dépassant souvent un montant de 275 000 euros, supérieurs de 10 à 20% par rapport à l’achat d’un logement ancien. A chacun de faire un choix, qui sera avant tout un choix de vie !

Acheter ou investir dans le neuf

L.I.  Au vu de son coût et de sa fiscalité, l’immobilier neuf n’est-il pas en train de devenir principalement un marché d’investisseurs ?

Thierry Hocepied, Acanthe Immobilier (Luttre-Liberchies)

La tendance va effectivement en ce sens, et on constate qu’elle s’est même renforcée, et ce, depuis quelques années déjà. Dans la zone qui m’occupe essentiellement, à savoir le Nord de Charleroi, quelque 50 % des acquisitions d’appartements neufs sont actuellement réalisés par des investisseurs, là où la proportion était davantage de 30 % il y a quelques années. La raison de cet engouement de la part des investisseurs est assez simple à comprendre.

La sécurité est ce qu’ils recherchent avant tout, sans compter la tranquillité d’esprit que procure un bien neuf et totalement fini. Pour bénéficier de cette sécurité qu’apporte l’investissement dans un bien neuf, ces investisseurs sont disposés à obtenir un rendement locatif moins élevé, ou disons plus modéré, que dans le cas d’un investissement dans un bien existant. En fonction de la zone où l’on se trouve dans l’agglomération de Charleroi, ainsi que de la surface de l’unité de logement, ce rendement peut varier de 3 à 6 % bruts, alors qu’il peut atteindre entre 8 et 10 % dans de l’immobilier ancien, mais avec davantage de soucis dans la gestion du bien, évidemment. Il y a toujours un prix à payer, quoi qu’on choisisse...

Cette proportion grandissante de biens neufs vendus à des investisseurs a pour corollaire la baisse de la proportion de biens neufs vendus à des particuliers qui veulent en faire l’acquisition pour leur occupation personnelle. Le coût total de l’acquisition, avec la TVA à 21 %, additionné des conditions d’octroi de crédit de plus en plus sévères de la part des banques et de l’absence d’incitant fiscal, pèse réellement sur l’accès à la propriété pour les jeunes ménages.

Aujourd’hui, les achats de biens neufs pour occupation personnelle se font à 80 voire 90 % par des personnes d’un certain âge qui souhaitent poursuivre leur vie en appartement après avoir vécu dans une maison devenue trop coûteuse en énergie et en entretien. Il serait donc temps que les autorités prennent conscience de ce problème d’accessibilité, et qu’elles proposent des incitants fiscaux comme c’est le cas sur le marché secondaire, en diminuant par exemple la TVA dans le cadre d’une première acquisition…

Lexique