Acheter un bien immobilier en viager

Écrit par Renaud Chaudoir le 25 décembre 2012

Est-ce intéressant d’investir dans l’immobilier en viager?

Si vous souhaitez acheter une maison, vous devez généralement souscrire un crédit hypothécaire afin de devenir propriétaire du bien. Il en va autrement si vous achetez une maison en viager : le vendeur reçoit chaque mois une rente viagère et profite pendant tout le restant de sa vie de l’usufruit de sa maison. L’acheteur doit considérer l’achat d’une maison en rente viagère comme un investissement sur le long terme. Si le vendeur décède rapidement, l’acheteur reçoit la maison pour un prix très bas. Mais est-ce si simple ? Comment se déroule précisément l’achat d’un bien immobilier en viager, et quels en sont les avantages et les inconvénients pour l’acheteur et pour le vendeur ?

Acheter un bien immobilier en viager: comment ça marche?

Le principe d’acheter un bien immobilier en viager est en fait assez simple. Après la signature du compromis, l'acquéreur ne devient pas immédiatement propriétaire du bien et n’est pas tenu de payer la totalité de la somme de la maison au propriétaire. L’acheteur d’un bien immobilier en viager doit verser une somme mensuelle fixe au vendeur, jusqu’au décès de ce dernier. En échange, le vendeur reçoit l’usufruit de la maison, de sorte qu’il peut continuer d’habiter dans la maison pour le restant de ses jours.

Comment calcule-t-on le montant de la rente viagère?

Le montant de la rente viagère que l’acheteur devra payer chaque mois au vendeur dépend de différents facteurs. Entre autres, l’espérance de vie du vendeur, la valeur du bien et le taux d’intérêt du montant total du bien hors inflation (environ 6%).

 

La rente viagère est généralement calculée sur la tête d’une personne, mais elle peut également porter sur deux personnes. Dans ce dernier cas, si une personne venait à décéder, la rente peut être supprimée ou être partiellement versée à la personne restante. Il va de soi que tout cela doit être défini en bonne et due forme auprès d’un notaire.

 

Lors de la vente d’un bien immobilier en viager, on paye généralement une partie de la somme totale au moment de la signature du contrat de vente. Au plus ce montant initial à payer est élevé, au plus la rente viagère est faible.

Les avantages et inconvénients de la rente viagère pour l’acheteur

Vous pouvez réaliser une affaire en or en achetant un bien immobilier en viager. Si le vendeur décède rapidement, vous aurez finalement très peu payé pour la maison. Mais si le vendeur fête son 100ème anniversaire, vous aurez finalement payé beaucoup trop. L’achat d’un bien immobilier en viager est dès lors  un jeu de hasard assez sinistre : au plus tôt le vendeur meurt, au plus l’acheteur fait une bonne affaire. Le dicton « le malheur des uns fait le bonheur des autres » prend ici tout son sens. L’acheteur a en outre l’avantage de ne pas devoir prendre un crédit hypothécaire pour l’achat du bien immobilier.

 

Ce qui est moins avantageux pour l’acheteur, c’est que la rente viagère n’est pas fiscalement déductible. En outre, il doit se charger des grands travaux de réparation dans la maison, même si le vendeur y habite encore.

Les avantages et inconvénients du viager pour le vendeur

En vendant sa maison en viager, le vendeur s’assure un revenu garanti à vie. Le vendeur n’a ainsi pas à craindre de dépenser tout l’argent de la vente de sa maison. Le viager qu’il reçoit chaque mois n’est pas fiscalement déductible et ne doit dès lors pas être déclaré aux impôts. En outre, le vendeur peut rester dans sa maison jusqu’à sa mort, ou bien la louer, et il n’est responsable que des petits travaux d’entretien.

 

Par contre, si le vendeur vient à mourir rapidement, il aura reçu moins d’argent que la valeur totale de la maison.

 

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