Acheter un bien loué: Quid du contrat de bail ?

Acheter un bien loué

Écrit par Stephan Debusschere le 24 mars 2017

Quid du contrat de bail ?

L’achat d’un bien entraîne inévitablement le transfert de propriété de l’ancien propriétaire au nouveau. Et il est bien évidemment possible d’acheter un bien loué. Mais quel est le sort du contrat de bail signé entre l’ancien propriétaire et les locataires du bien vendu ?

Logic Immo: Quels sont les différents cas de figure ?

Benjamin De Geyter, Alliance Partners (Mons)

Dans un premier temps, il y a deux choses à vérifier. De quel type de bail s'agit-il ? Et ce bail est-il ou non enregistré ? Selon la réponse à ces deux questions, certaines dispositions sont différentes, mais penchons-nous ici sur le cas d'un bail de résidence principale.

Si le bail est enregistré, on pourra dire que celui-ci est à date certaine et qu’il est « opposable aux tiers ». Cette notion d'opposabilité aux tiers veut dire que toute personne qui aurait des droits sur le bien doit respecter le bail en cours et ses dispositions. Dans le cadre d'une vente immobilière, le nouvel acquéreur devra donc respecter les termes du contrat réalisé entre le bailleur et le preneur.

Dans le cas d’un bail de 9 ans avec date certaine, l'acquéreur devient le nouveau bailleur. Et puisque le bail est à date certaine, il lui est donc opposable. En principe, l'acquéreur doit donc respecter le bail. Il aura cependant la possibilité de résilier celui-ci pour cause d'occupation personnelle, gros travaux ou sans motif, dans les conditions et suivant les modalités définies par la loi. Pour la résiliation sans motif, il devra verser une indemnité au locataire.

Dans le cas d’un bail de 9 ans sans date certaine, mais avec une occupation de plus de 6 mois, l'acquéreur devenu le nouveau bailleur pourra mettre fin au bail moyennant un congé de 3 mois notifié au preneur, endéans les trois mois de la passation de l'acte authentique de vente, pour un des motifs prévus par la loi (occupation personnelle, travaux et sans motif). Notons que ce congé peut être donné sans devoir attendre la fin d'un triennat (3 ans), même dans le cas où le congé est donné sans motif. Des indemnités seront dues au locataire si le motif invoqué dans le congé n'est pas réalisé ou si le congé est donné sans motif.

Dans le cas d’un bail sans date certaine, avec occupation de moins de 6 mois, le preneur ne jouit d'aucune protection légale. L'acquéreur peut alors mettre fin au bail à tout moment, sans congé et sans indemnité.

Le preneur garde néanmoins la faculté de solliciter le juge de paix pour obtenir un délai/une prorogation du bail pour circonstance exceptionnelle.

Le preneur pourra également envisager d'agir contre son bailleur (le vendeur), lequel doit en principe imposer à l'acquéreur de respecter le bail en cours (obligation générale du bailleur d'assurer la jouissance paisible du locataire).

Comme on le voit, l'enregistrement du bail est très important pour que le preneur ait la sécurité que son bail soit respecté !

Acheter un bien loué: Quid du contrat de bail ?

L.I.: Quelles sont les obligations de l’ancien propriétaire ?

Laurence Carton, AdvanceImmo (Mons)

Rien n’empêche un bailleur de mettre en vente un bien loué, et ce, à n’importe quel moment de la location. En fonction du type de bail (bail de droit commun, commercial, de résidence principale, à ferme, etc.), les obligations d'un propriétaire et les droits d'un occupant seront différents. Excepté si une clause du bail le prévoit expressément, l'existence d'un contrat de bail n'emporte pas en faveur du locataire un droit de préférence par rapport aux autres candidats acquéreurs. Nonobstant une particularité : le titulaire d'un bail à ferme bénéficie du droit de préemption. Néanmoins, afin de préserver la qualité des relations, il me semble approprié d'informer le locataire de la décision de vendre et d'établir les disponibilités pour l'organisation des futures visites.

Qu'il se rassure, le locataire est protégé par la loi ! L’acquéreur du bien loué devra se soumettre aux mêmes droits et obligations que le vendeur, en l'occurrence l'ancien bailleur, et ce, conformément aux termes du contrat de bail et aux règles impératives en matière de louage d'immeubles.
 
Vous l'aurez compris, il est essentiel que les candidats acquéreurs soient informés de l’existence d'un bail et des modalités définies. Très souvent, on trouve des solutions équitables entre les droits des locataires et les intérêts des acquéreurs qui désirent occuper l'immeuble qu'ils achètent !

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