Acheter une habitation avec travaux : avantages et inconvénients

Acheter une habitation avec travaux

Écrit par Logic-Immo le 9 octobre 2018

Avantages et inconvénients

Ca y est, vous vous êtes décidé(e) : vous allez acheter un bien immobilier déjà existant et y réaliser les travaux nécessaires pour créer la maison de vos rêves ! Méfiance cependant : si l’achat d’une maison de « seconde main » peut être intéressante, elle peut aussi comporter des risques. Tour d’horizon des postes sur lesquels il faut être vigilant.

Acheter une habitation avec travaux : avantages et inconvénientsSi cela peut paraître évident pour tout un chacun, il convient de rappeler que l’achat d’un bien existant, c’est-à-dire qui a déjà abrité des propriétaires par le passé, est très différent que de faire construire ou encore d’acquérir un bien neuf clé-sur-porte. En effet, acheter et réaliser des travaux dans une construction neuve impliquera toujours de payer une TVA à hauteur de 21%. A l’inverse, avec un bien existant de plus de dix ans, la TVA sur les travaux atteindra les 6%, tandis qu’elle s’élèvera à 21% pour un bien de moins de dix ans.

Si suivre un chantier exige des visites régulières – voire au jour le jour -, un achat immobilier de seconde main implique une part non négligeable de risques et d’inconnu. En effet, comme vous n’êtes pas le premier occupant du logement convoité, les mauvaises surprises potentiellement passées sous silence durant les visites ne sont pas à exclure. Soyez donc particulièrement vigilant(e) lors de vos prises de contact avec les revendeurs et veillez à poser toutes les questions nécessaires au sujet des postes importants (toiture, isolation, évacuation des eaux usées, système de chauffage…) pour ne pas découvrir de vices cachés au moment de votre installation !

Un prêt spécial travaux

Les banques étant de nos jours plutôt sévères dans l’octroi de prêt destiné à des travaux (surtout lorsqu’il s’agit de rénovations conséquentes), sachez que ce même prêt peut être réalisé dans le cadre d’un crédit hypothécaire (versé en une à deux avances distinctes) ou d’un prêt personnel. Quelle que soit la formule choisie et le mode opératoire  (vous réalisez les travaux vous-même ou les confiez à un professionnel), veillez toujours à bien conserver des traces concrètes de vos travaux (factures, devis) car ces derniers doivent pouvoir être justifiés. Si vous décidez de réaliser les travaux vous-même, la banque libèrera toujours les fonds au prorata des factures rentrées, c’est-à-dire au fur et à mesure de votre avancement. En termes d’échéances, le délai fixé pour achever les travaux qu’on réalise personnellement est de deux ans et la période de remboursement du prêt hypothécaire ne commence, en règle générale, qu’une fois les travaux achevés (il existe cependant de nombreuses formules en fonction des besoins de chacun : franchise en capital.)

En cas de demande de prêt conséquent (ex : une maison valant 80.000 euros avec un budget travaux estimé à 100.000 euros), la banque est dans le droit de vous demander d’injecter des fonds propres (couvrant par exemple une partie des travaux) ou encore de présenter des garanties complémentaires (mise en garantie d’un bien complémentaire…). Un budget travaux élevé n’est cependant pas toujours problématique si les souscripteurs du prêt présentent des garanties « rassurantes » à la banque, comme de posséder de très bons revenus professionnels, de n’avoir aucun autre crédit en cours, de posséder une capacité d’emprunt supplémentaire, etc.

Vous l’aurez compris : initier des travaux peut déboucher sur des situations très maîtrisées (chantier fini dans les temps, sans dépassement de budget) tout comme virer au cauchemar (entrepreneur démissionnaire, chantier inabouti…). Un tel projet exige cependant de prendre suffisamment de renseignements sur les professionnels avec qui l’on choisit de travailler (Sont-ils solvables ? Sont-ils bien référencés auprès de l’ONSS ?) et de ne jamais régler la totalité de la facture tant que les travaux ne sont pas achevés.

La commission de réservation

Afin de souscrire votre prêt travaux en connaissance de causes, sachez que la plupart des banques appliquent une commission de réservation lorsqu’un budget travaux doit être octroyé, c’est-à-dire que le particulier doit payer un intérêt (comme une amende) sur le montant qui reste bloqué à la banque. Attention donc aux taux attractifs qui peuvent parfois engendrer une commission de réservation de l’ordre de 1% ! « Les informations capitales à demander lorsqu’on veut souscrire un prêt travaux, ce sont celles liées à la libération des fonds, à la durée des travaux et à la commission de réservation », résume Christophe Contrucci, gérant de l’agence CEC Finance. Enfin, si le prêt hypothécaire travaux ainsi que le prêt personnel travaux ne sont plus déductibles fiscalement, le prêt hypothécaire pour l’achat d’un bien avec un budget travaux reste toutefois déductible en fonction des régions.

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