L’appartement: à Bruxelles-Ville, c'est le maître-achat

Écrit par Stephan Debusschere le 29 juillet 2013

Immo Bruxelles

Le vif intérêt pour le centre de la capitale a su freiner la correction des 4 années précédentes pour lancer la reprise de l’activité. Avec une tendance forte, celle de l’appartement devenu le maître-achat à Bruxelles.

S'étendant sur 32,6 km2, la commune de Bruxelles-Ville se compose de six entités distinctes : le Pentagone (le territoire compris au centre des boulevards de la petite ceinture), Laeken, Neder-over-Heembeek, Haren, l'axe sud Louise-Roosevelt (assimilable au haut d’Ixelles) et le quartier européen.

Une demande bien présente

L’immobilier dans le centre de Bruxelles suscite toujours un vif intérêt, surtout du côté des investisseurs privés, et ce même si, en dépit d’une crise qui n’en finit pas, les prix restent élevés et poursuivent leur évolution à la hausse en se calquant principalement sur l’inflation.

Petit retour en arrière. Sur l’ensemble de l’année 2009, une baisse des prix a bien eu lieu, mais celle-ci ne fut finalement que de 4%, amenant alors le prix de référence d’une maison unifamiliale à 345.000 euros, toutes entités confondues. Mais ce segment avait ensuite enregistré une bonification sensible de plus de 11% en 2010, pour un prix de référence placé à 385.000 euros, suivie d’une légère correction courant 2011 et d’une bonification en 2012, pour un prix de référence actuel évoluant autour de 387.000 euros, plaçant Bruxelles-Ville à la 10e place des communes les plus chères de la capitale. Du côté du quartier européen, c’est davantage la tranche située entre 400.000 et 500.000 euros qui constitue la moyenne. Et du côté de Laeken, qui a conservé son charme de zone semi-rurale, les choses bougent beaucoup et de nombreuses maisons sont mises sur le marché, à des prix plus abordables.

Un soutien nécessaire

A Bruxelles-Ville comme ailleurs, l’année 2009 avait vu apparaître l’ère du marchandage, même sur le marché du neuf. Les promoteurs avaient saisi la tendance et s’étaient acclimatés à la nouvelle donne en adaptant leurs prix de vente pour écouler leurs biens. Avec son projet « Lighthouses » en plein cœur du quartier européen, entre parlement et conseil, le promoteur irlandais O’Connor Property Group s’était ainsi servi de son expérience passée pour réduire de 10 à 15% le prix des appartements de son complexe Forte dei Marmi situé dans le même périmètre, sur la commune limitrophe d’Etterbeek. Avec une valeur maximale de 250.000 euros pour des appartements de 1 à 3 chambres, les prix par m² oscillaient tout de même entre 3000 et 3200 euros, avec un prix du foncier gravitant autour des 320 euros du m². Ce même foncier ayant continué de grimper pour atteindre désormais les 460 euros en 2012, le soutien et l’aval des pouvoirs publics pour y offrir du logement neuf à prix abordable (c’est-à-dire sous la barre des 2500 euros du m2) est désormais devenu impératif, sous peine de voir les prix s’envoler au-delà de 3500 euros…

Le canal de Bruxelles, espace en devenir      

Si le montant de 250.000 euros est celui qui éveille le plus les intérêts des candidats acquéreurs, ces derniers réalisent qu’ils ne peuvent pas obtenir grand-chose pour cette somme sur le segment des maisons individuelles et doivent se tourner vers la famille pour garantir l’achat d’un bien plus élevé et leur permettre de monter jusqu’à 300.000, voire 350.000 euros. Les professionnels constatent la tendance à vouloir investir des endroits en devenir, à l’image de tout le quartier se trouvant au bord du canal, vers Molenbeek. En dehors de tous les projets de nouvelles constructions, il y a aussi énormément de petites maisons appartenant à des retraités qui veulent vendre parce qu’ils se rendent compte que leur « petit » bien vaut en réalité pas mal d’argent.

Sus à la rénovation d’appartements

Si la vente de maisons est devenue difficile au-dessus d’une certaine tranche, la vente d’appartements se comporte mieux, au point que l’appartement devient le logement de référence, tant sur le marché de l’occasion que du neuf. Si cette constatation concerne les 19 communes bruxelloises, c’est encore davantage le cas à Bruxelles-Ville qui reste l’une des communes les plus courues sur ce segment. Ces biens constituent une solution de rechange pour les nombreux ménages qui ne savent plus assumer le prix actuel des maisons, ce qui maintient un niveau de demande plus élevé, même si ces appartements valent pour certains le prix d’une maison. Courant 2012, le segment des appartements de seconde main avait encore réussi à engranger une nouvelle bonification, amenant le prix de référence à 295.000 euros (270.000 euros en 2010). Il existe cependant encore à Bruxelles-Ville des appartements, à rénover généralement, dont la valeur oscille entre 200.000 et 250.000 euros.

Densification du bâti bruxellois

Il est à noter que la Ville de Bruxelles, via la Régie foncière, s’est lancée dans des initiatives de rénovation et de densification du bâti existant, à destination des ménages à revenu moyen qui ont tendance à quitter la commune au vu du manque chronique d’offre adaptée. Exemple sur la Place du Jeu de Balle, où la ville a obtenu son permis pour requalifier une partie du tissu résidentiel de ce lieu emblématique du bas de la ville. Une initiative que l’on ne peut qu’encourager face à la pénurie croissante de terrains au sein de la capitale et de la forte augmentation des besoins en logements.

Le soutien des pouvoirs publics pour offrir du logement neuf à prix abordable à Bruxelles-Ville est impératif, sous peine de voir les prix s’envoler au-delà de 3500 euros du m2.

Logic repères

 

  • Maison unifamiliale : 387.000 euros (prix de référence pour les 6 entités, càd. le Pentagone, Laeken, Neder-over-Heembeek, Haren, l'axe sud Louise-Roosevelt et le quartier européen)
  • Villas : 780.00 euros
  • Appartement : 295.000 euros

Source: magazine Logic-Immo, éd. Bruxelles Brabant-wallon Namur

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