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Les appartements à Tournai au top

Écrit par Stephan Debusschere le 29 juillet 2013

L'immobilier à Tournai

A Tournai, si le marché immobilier se retrouve globalement dans une configuration quasi équivalente à celle de 2008, juste avant la crise, le segment des appartements affiche le prix de référence le plus élevé de la Province de Hainaut.

tournai villa a vendre - immobilier du tournaisisEn 2009, le prix de référence d’une maison mitoyenne à Tournai s’était fixé à 162.000 euros, soit un recul de quelque 10% par rapport à celui de l’année précédente qui affichait allègrement 180.000 euros, après une hausse de près de 40% sur les cinq années précédentes.

Depuis, le rattrapage a bien eu lieu. Après des bonifications successives en 2010 et en 2011, ce segment a réitéré sa progression courant 2012 pour placer son prix de référence cette fois à 185.000 euros, dépassant ainsi son niveau d’avant la crise de 2008.

Ce chiffre de référence, en provenance du Service public Fédéral (SPF) Economie, est basé sur le quartile 75 (Q75), ce qui signifie que 75% des transactions ont été conclues sous ce prix ou que 25% du marché ciblé se sont situés au-dessus de ce prix de référence, qui élimine ainsi les extrêmes. Dans leur rapport annuel, les notaires du Tournaisis avaient pour leur part annoncé que le prix moyen des transactions réalisées pour des maisons 2 façades à Tournai était de 112.500 euros en 2009 et de 125.000 euros en 2011.
Où se situe la vérité ? En réalité, l’écart entre ces deux références s’explique principalement par l’état et la nature du bien vendu. En 2009, et aujourd’hui encore, on peut trouver à Tournai de modestes maisons mitoyennes de 2 à 3 chambres avec un petit jardin pour 75.000 à 80.000 euros. Mais il s’agit là bien entendu de maisons en mauvais état, nécessitant des rénovations lourdes. Ces mêmes maisons en très bon état – c’est-à-dire rénovées et au goût du jour – avec jardin, s’estiment aujourd’hui dans une tranche de prix située entre 160.000 euros et 190.000 euros, en fonction de leur situation, de leur surface et de la qualité de leur parachèvement.

Tranches supérieures

Toujours dans le segment des biens mitoyens, les maisons dénommées de caractère, présentant un cachet plus bourgeois et offrant généralement plus de superficie habitable, entrent quant à elles dans une tranche de prix supérieure dont la moyenne s’estime aujourd’hui à quelque 200.000 euros et plus, en fonction des éventuels travaux à réaliser.

Petite baisse de régime des villas

Les maisons 4 façades et les villas s’échangent entre 230.000 et 315.000 euros, en fonction de leur situation, de leur surface et de leur état, notamment énergétique. En 2011, leur prix de référence était de 300.000 euros, soit une bonification de quelque 5% par rapport à 2010. Mais durant le premier semestre 2012, ce segment a enregistré une baisse de quelque 6%, ramenant son prix de référence à 282.500 euros.

Appartements au top

Sur le segment des appartements, la ville de Tournai est toujours restée attirante pour les Français car la décote française suite à la crise n’avait pas été aussi importante pour ce type de biens dans les centres urbains. Dans le centre de Lille, le prix des appartements neufs tourne ainsi autour de 3500 euros du m², contre 1600 à 1750 euros à Tournai.

En 2009, le prix de référence d’un appartement sur le marché secondaire était de 186.850 euros, soit une baisse de quelque 3% par rapport à 2008. En 2011, après avoir grimpé à 189.000 euros l’année précédente, le prix d’un appartement 2 chambres sur le marché secondaire avait encaissé une baisse de 4%. Selon certains professionnels, la mise en chantier de plusieurs centaines d’appartements neufs, suite à une demande en hausse du fait notamment de l’accroissement des familles monoparentales, était à l’origine de cette baisse. Pour pouvoir vendre leur bien, les propriétaires vendeurs auraient ainsi anticipé cette concurrence en pratiquant un rabais. Sur l’ensemble de l’année 2011, le prix de référence d’un appartement de seconde main était ainsi descendu à 181.500 euros. Mais suite à l’accroissement de la demande durant l’année 2012, ce prix de référence a fait un sérieux bond en avant, progressant de pas moins de 27% durant le premier semestre de l’année 2012, pour atteindre 230.000 euros, soit le prix de référence le plus élevé de la Province, devant Mouscron et Soignies. Ce prix a été calculé sur les 88 appartements échangés durant le premier semestre 2012.

Attraction continue

Si la crise avait bel et bien ralenti les transactions sur l’ensemble de la zone frontalière fin 2008 et début 2009 – une baisse estimée à 15% – un flux nouveau a su compenser cette baisse dans une même mesure à partir du second semestre 2009. Car à la question de savoir s’il était opportun pour les français de la métropole lilloise de passer à nouveau la frontière pour y trouver leur bonheur immobilier, la réponse apparaissait clairement positive. Et ce pour une raison simple : malgré le recul sensible des valeurs du marché immobilier en France, et suite à la baisse toute relative des prix sur la frontière belge, la différence de prix entre les deux pays était en réalité restée bien marquée. Un différentiel de prix qui, selon les professionnels belges officiant dans la zone frontalière, se situe entre 10 et 20%. Une variation somme toute importante qui s’explique au regard des différents secteurs géographiques de la zone frontalière, où Tournai figure bien entendu en bonne place. Le marché a retrouvé sa « normalité », à ceci près que le rapport de force s'est un peu inversé au profit de l'acheteur. Si la situation est devenue un peu moins confortable pour le vendeur belge, elle est favorable aux Français. Et le plus important est que l’attraction des prix immobiliers continue d’y faire son œuvre.

Des motivations immuables

Lorsqu’on se penche sur les souhaits des candidats-acquéreurs français désireux d’élire domicile de l’autre côté de la frontière, les paramètres sont restés inchangés : ils veulent acquérir un bien là où on parle français et à une distance de la métropole lilloise ne dépassant pas de préférence la demi-heure, même si certains d’entre eux semblent tentés de pousser un peu plus loin et de franchir la frontière linguistique en acquérant des biens dans des communes se situant en territoire néerlandophone et affichant des prix moins élevés.
D’autre part, le cadre confortable et sécurisant, le style de vie agréable et l’attractivité évidente de tous les services, commerces et loisirs de la zone frontalière belge constituent aux yeux de nos amis français des paramètres quasi aussi importants que les prix immobiliers qui y sont pratiqués.

Logic Repères

  • Maison 2 façades : 80.000 euros (rénovation lourde) à 185.000 euros (rénovée au goût du jour).
  • Maison 4 façades & villas : 282.500 euros  
  • Appartement (2 ch.) : 230.000 euros

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