Ath

Écrit par Stephan Debusschere le 2 mai 2018

Une abondance de neuf

Dans la Cité des géants, l’immobilier neuf a le vent en poupe, avec pour point de mire la croissance démographique attendue.

Dans la ville d’Ath, le potentiel d’amateurs locaux a diminué depuis la crise de 2008, remplacé par un nombre conséquent de candidats acquéreurs provenant désormais de la Région bruxelloise mais aussi des zones de la dorsale de l’A8. C’est que la ville présente de gros avantages en termes de mobilité, avec l’A8 desservant Bruxelles en 30 minutes et une gare la connectant à Bruxelles en 25 minutes. « Les candidats en provenance de la Région bruxelloise sont avant tout séduits par le charme des fermettes et autres propriétés situées dans les zones champêtres autour d’Ath et qui offrent de grands terrains qu’ils ne peuvent pas trouver ailleurs et à ce prix, précise Dominique Delfosse de l’agence Athimmo. Ils ne convoitent en général pas les maisons de rangée ni les appartements. » 

Maison : une valeur sûre

Les maisons mitoyennes avaient encaissé une petite correction à Ath courant 2015, équivalente à l’augmentation en 2014. Ce retour aux valeurs de 2013 n’a donc pas signifié une baisse de prix. Au contraire, avec une progression du prix médian à 160 000 euros, l’année 2016 a démontré que ce segment reste une valeur sûre en Hainaut occidental, et c’est d’autant plus le cas à Ath, étant donné la hausse de l’attrait de la ville suite aux grandes rénovations dont elle a fait l’objet et aux facilités qu’elle offre désormais.

Preuve en a été faite au terme de l’année écoulée, enregistrant une nouvelle progression du prix médian des maisons à 165 000 euros (supérieur de 21 000 euros à celui de l’arrondissement). « En réalité, il y a deux catégories de maisons de rangée à Ath, poursuit Dominique Delfosse. Dans une tranche de prix comprise entre 130 000 et 160 000 euros, on peut acquérir une maison directement habitable, avec jardin. Si elle est bien rénovée, le prix peut grimper jusqu’à 200 000 euros, mais pas au-delà, car il s’agit là d’un seuil qui reste infranchissable pour ce type de biens. En revanche, les maisons plus bourgeoises datant des années 1950 et qui présentent beaucoup de cachet se négocient au-delà, et peuvent atteindre les 290 000 euros. »

L’attrait du produit fini

Le segment des villas de 30 à 40 ans d’âge reste le plus durement touché. Ces biens, où presque tout est à rénover, avaient subi une baisse allant jusqu’à 25% au lendemain de 2008. Avant la crise, les candidats acquéreurs se focalisaient sur le prix d’achat, quitte à sous-estimer le montant des rénovations nécessaires. Mais la tendance s’est depuis largement inversée, les candidats à la propriété craignant de ne pas pouvoir assumer ces dépenses.

L’attrait du produit fini a donc fait son œuvre. En conséquence, ce sont les biens qui ne nécessitent pas ou peu de travaux et dont le profil énergétique est viable qui ont désormais la préférence des acheteurs, avec des prix qui restent plutôt stables pour les biens récents, c’est-à-dire datant de 10 ans au plus. « Les villas 4 façades datant des années 1970-1980 sont effectivement en perte de vitesse, confirme Dominique Delfosse. Si ces biens restent directement habitables, ils présentent des aménagements totalement démodés qui demandent des travaux conséquents, sans parler de leur caractère énergivore. Aujourd’hui, ces villas ne se négocient que très difficilement au-dessus de 230 000 euros. »

Biens haut de gamme en berne

Sur le segment des fermettes et des propriétés de 300 000 euros et plus, la demande reste frileuse. Une situation qui ne concerne d’ailleurs pas uniquement Ath et sa région, car la demande pour ce type de biens n’a jamais été importante au niveau de toute la province.

La majorité des candidats ne regardent que de loin les maisons sises sur des terrains d’une dizaine d’ares et plus, et se contentent désormais de la moitié. « Nous sentons tout de même un renouveau sur ce segment, réagit Dominique Delfosse. Ce plafond de 300 000 euros est actuellement tiré vers le haut. Aujourd’hui, ces biens peuvent se négocier autour de 350-360 000 euros. Mais au-delà de 400 000 euros, la demande est quasi inexistante. Quant aux terrains, si la demande existe toujours pour de grandes superficies jusqu’à 20 ares, il est clair que nombre de candidats se contentent de petits terrains, comme c’est particulièrement le cas pour les maisons 3 façades neuves qui se vendent très bien et dont les prix oscillent entre 180 000 et 200 000 euros, hors frais. »

Le neuf a la cote 

Au lendemain de la crise de 2008, cet attrait du produit fini s’est répercuté sur le segment des appartements neufs. Si la demande n’a en finalité pas posé de problèmes en ce qui concerne les petits appartements d’investissement ou des appartements 2 chambres jusqu’à 160 000 euros, les candidats sont devenus plus exigeants au-delà de ce plancher. Il faut que l’emplacement soit de qualité et que le produit fini puisse être apprécié. Une tendance qui se poursuit aujourd’hui. L’immobilier neuf a le vent en poupe, avec pour point de mire la croissance démographique attendue.

Pour répondre à la demande, les promoteurs montent des projets avec des unités de logement moins vastes, pour compenser le prix à la hausse des coûts de construction. L’offre est donc composée principalement d’appartements dont la superficie habitable est très généralement inférieure à 100 m² – 85 à 90 m2 en moyenne – pour un prix fixé entre 2000 et 2300 euros/m². « Si ce marché est effectivement en pleine santé, le rythme des transactions, même s’il est régulier, s’est tout de même un peu ralenti, nuance Dominique Delfosse. Et c’est normal, vu que le nombre de projets reste pour sa part en augmentation. Il faut donc plus de temps pour absorber l’offre, qui est encore loin de la saturation. »

De nombreux projets sont en effet mis sur pied, dont la grande majorité prennent place à proximité directe du centre, à l’instar de l’ambitieux projet de revitalisation urbaine « La Sucrerie » qui offrira à terme plus de 200 logements. Sur le site historique des anciennes sucreries, le long de la Dendre et à proximité de la gare, ce futur ensemble mixte de logements et de services sur 20 000 mva permettre de réaliser un nouveau quartier prévoyant une mixité dans la typologie des logements, une mixité générationnelle ainsi que des espaces communs de qualité. Entre autres projets, citons aussi les « Prés du Roy » sur la route de Lessines, avec une offre de quelque 200 appartements, ou encore « Les Haleurs » proposant un mix de maisons et d’appartements sur la chaussée de Mons.

Depuis deux ans, cet engouement pour le neuf met la pression sur les appartements de seconde main qui sont poussés à la décote. « Pour qu’un appartement de seconde main soit intéressant aux yeux d’un candidat acquéreur, il faut que son prix présente une différence de quelque 25% avec un appartement neuf, précise Dominique Delfosse. Au terme de l’année écoulée, le prix médian d’un appartement d’occasion s’est fixé à 180 000 euros. 

Logic Repères

Maison : 165 000 euros
Appartement : 180 000 euros
Appartement neuf 2 ch. : 1900 euros/m²

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