Auderghem, château Sainte-Anne

Auderghem & Watermael-Boitsfort

Écrit par Stephan Debusschere le 28 juin 2016

Au coude à coude

Le prix moyen des maisons à Auderghem a progressé jusqu’à égaler puis dépasser celui de Watermael-Boitsfort, en léger recul courant 2015.

L’un des traits marquants du marché immobilier de Watermael-Boitsfort est d’être assez peu agité. Un constat qui s’explique très logiquement. Dans cette commune verte du sud de Bruxelles, l’atmosphère est calme, le cadre très agréable et les transports en commun nombreux. On ne s’étonnera donc pas que les quelque 25 000 habitants aient dès lors peu de propension à vouloir vivre ailleurs. Ceux qui s’installent dans cette commune le font, en effet, pour longtemps. Et les quelques biens mis en vente sont si convoités qu’ils s’échangent rapidement dès leur mise en vente. Cette situation a trois conséquences : un nombre de transactions logiquement moins important qu’à Auderghem qui est pourtant plus petite, un intérêt accru pour les biens qui s’y libèrent et, bien entendu, une pression sur les prix au fil des ans. Les maisons qui s’y sont échangées entre 2003 et 2012 ont vu ainsi leur prix exploser de pas moins de 187 %, soit l’une des plus fortes hausses régionales sur le segment de la maison unifamiliale. En 2014, les prix des maisons y ont encore progressé, mais l’année écoulée indique cette fois un frein à cette hausse, avec même un léger recul de 2 % pour un prix moyen fixé à 454 300 euros. Sur ce segment, Watermael-Boitsfort passe à la septième place du classement bruxellois.

Auderghem en tête

Dans la commune voisine, on a assisté entre 2012 et 2014 à une stabilisation au niveau des prix sur le segment des maisons, globalement moins chères alors que celles de Watermael-Boitsfort. En 2009, pour un budget avoisinant les 400 000 euros, on pouvait trouver une maison 2 ou 3 façades, mais pas forcément en bon état, et surtout pas du côté de Val Duchesse ou du parc de la Woluwe qui sont des zones fortement demandées. Si les propriétaires semblaient être devenus raisonnables dans les prix de vente affichés, il apparaissait que les prix réels de vente n’avaient en réalité pas diminué outre mesure. La tendance à la hausse s’était même renforcée en 2010, mais 2011 avait, pour sa part, affiché un certain fléchissement. Les années 2012 et 2013 avaient confirmé cette tendance, tandis que 2014 avait indiqué un léger sursaut. L’année écoulée démontre que ce sursaut s’est bien consolidé, gratifiant les maisons d’une bonification globale de 10,5 %, amenant le prix moyen à 454 950 euros. Sur ce segment, la commune d’Auderghem se glisse ainsi à la sixième place du classement bruxellois, juste devant Watermael-Boitsfort.

Auderghem, château Sainte-Anne

Appartements plus chers à Auderghem 

Essentiellement composée de maisons mitoyennes, le segment des appartements est minoritaire à Watermael-Boitsfort. Si les prix se négocient en  fonction de la localisation, du nombre de chambres, du métrage et de la présence ou non d’une terrasse, ceux-ci ont globalement subi une légère correction de 4 % courant 2014, renchérie courant 2015 avec un recul de 7 %,

abaissant le prix moyen à 222 200 euros, soit un écart de plus de 10 000 euros avec le prix moyen d’un appartement à Auderghem.

Du côté des projets neufs à Watermael-Boitsfort, on ne peut pas dire que l’offre soit abondante. Les quelques nouveaux projets proposent des appartements entre 3500 et 4000 euros du m². Pour un appartement 2 chambres de quelque 115 m², il faut donc tabler sur quelque 450 000 euros, hors TVA et frais de notaire. Voilà le prix à payer pour des personnes qui ne veulent pas – ou plus – avoir la charge de l’entretien d’une maison et couler de beaux jours dans ce qui reste l’une des communes les plus agréables de la Capitale. 

Auderghem est, pour sa part, l’une des communes bruxelloises qui a récemment affiché le plus de projets neufs d’envergure, comme par exemple les appartements des « Terrasses de Val Duchesse » du côté du clos Crommelynck, ceux du « Triumph Gardens » sur le boulevard du Triomphe, des « Jardins de Tilia » dans le quartier des Invalides, ou encore ceux de « Delvaux » et de « Bassem Gardens » à proximité du quartier Val Duchesse. Une avalanche de biens neufs qui, de par leurs finitions de standing, soulignent davantage le côté quelque peu obsolète de tous les anciens immeubles qui se ressemblent comme deux gouttes d’eau. En conséquence, la demande pour les appartements de seconde main avait fléchi. Et l’évolution des prix à la baisse en était le corollaire. Mais sur l’ensemble de l’année 2013, et bien davantage encore en 2014, le prix moyen des appartements de seconde main est pourtant reparti à la hausse. L’année écoulée a fait place cette fois à la stabilisation des prix, avec un prix moyen fixé à 236 450 euros.

La résistance des villas

Dès 2013, Watermael-Boitsfort n’a pas échappé pas à la tendance morose subie par les villas bruxelloises, devenues un marché de niche de plus en plus select. Ce segment avait, en effet, encaissé une sensible correction, alors qu’il s’était encore bonifié de quelque 60 % courant 2012, année de sa plus forte progression. En termes de prix de référence, la villa de Watermael-Boitsfort était ainsi passé de 1,15 million d’euros à 825 000 euros. Ce prix avait été calculé sur base de treize biens échangés, soit 14 % de l’activité globale de ce segment à Bruxelles. Avec Uccle, Woluwe-Saint-Pierre et Auderghem, Watermael-Boitsfort fait partie du dernier carré des communes bruxelloises à connaître une activité encore quantifiable sur ce segment. Si toutes n’ont pas enregistré de bonifications pour autant depuis 2014, Watermael-Boitsfort a su rebondir sur ce segment en opérant un rattrapage de 15 %, ramenant le prix de référence à 950 000 euros. Les villas d’Auderghem ont, elles aussi, profité d’un bonus chiffré à 9 % sur base des 12 transactions opérées en 2014, tirant le prix de référence d’une villa à 945 000 euros. L’année écoulée indique cette fois un certain fléchissement des prix dans les deux communes, de l’ordre de 3 à 4 %.

Logic Repères

Watermael-Boitsfort

Maison : 454 300 euros   

Appartement :  222 200 euros

Appartement neuf : de 3500 à 3900 euros/m²

Auderghem

Maison : 454 950 euros

Appartement : 236 500 euros

Appartement neuf : de 3500 à 3900 euros/m²

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