Auderghem, l

Auderghem & Watermael-Boitsfort

Écrit par Stephan Debusschere le 7 décembre 2016

Au coude à coude

Les prix des maisons et appartements à Auderghem ont progressé jusqu’à égaler puis dépasser aujourd’hui ceux de Watermael-Boitsfort.

L’une des principales caractéristiques du marché immobilier de Watermael-Boitsfort est d’être assez peu agité. Un constat qui s’explique très logiquement. Dans cette commune verte du sud de Bruxelles, l’atmosphère est sereine, le cadre fort agréable et les transports en commun nombreux. On ne s’étonnera donc pas que les quelque 25 000 habitants aient dès lors peu de propension à vouloir vivre ailleurs. Ceux qui s’y installent le font, en effet, pour longtemps. Et les quelques biens mis en vente sont si convoités qu’ils s’échangent rapidement dès leur mise en vente. Cette situation a trois conséquences tout aussi logiques : un nombre de transactions logiquement moins important qu’à Auderghem dont le territoire est pourtant plus petit, un intérêt accru pour les biens qui s’y libèrent et, partant, une pression sur les prix au fil des ans. Les maisons qui s’y sont échangées entre 2003 et 2012 ont vu ainsi leur prix exploser de pas moins de 187 %, soit l’une des plus fortes hausses régionales sur le segment de la maison. En 2014, les prix des maisons y ont encore progressé, mais l’année écoulée a mis un frein à cette hausse, avec même un léger recul de 2 %. Et le premier semestre de cette année appuie la tendance en corrigeant le tir de quelque 11% cette fois, pour un prix moyen actuel fixé à 403 500 euros. Sur ce segment, Watermael-Boitsfort bascule ainsi la neuvième place du classement bruxellois, à égalité avec Saint-Gilles mais derrière Auderghem.

Auderghem en tête

Dans la commune voisine, on a assisté entre 2012 et 2014 à une stabilisation au niveau des prix sur le segment des maisons, globalement moins chères alors que celles de Watermael-Boitsfort. En 2009, pour un budget avoisinant les 400 000 euros, on pouvait trouver une maison 2 ou 3 façades, mais pas forcément en bon état, et surtout pas du côté de Val Duchesse ou du parc de la Woluwe qui sont des zones fortement demandées. Si les propriétaires semblaient être devenus raisonnables dans les prix de vente affichés, il apparaissait que les prix réels de vente n’avaient en réalité pas diminué outre mesure. L’année écoulée a même gratifié les maisons d’une bonification globale de 10,5 %, amenant le prix moyen à 454 500 euros. Le premier semestre a néanmoins corrigé ce prix d’un peu moins de 4%, à 438 500 euros. Sur ce segment, Auderghem se glisse ainsi à la huitième place du classement bruxellois.

Auderghem, l'Étang du Moulin et les bâtiments de l'ancien prieuré du Rouge-Cloîte. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Appartements plus chers à Auderghem 

Essentiellement composée de maisons mitoyennes, le segment des appartements est minoritaire à Watermael-Boitsfort. Si les prix se négocient en  fonction de la localisation, du nombre de chambres, du métrage et de la présence ou non d’une terrasse, ceux-ci ont globalement subi une légère correction de 4 % courant 2014, renchérie courant 2015. Ce premier semestre affiche en revanche un sursaut, plaçant le prix moyen à 243 000 euros. L’écart avec le prix moyen d’un appartement à Auderghem, qui s’est également bonifié, se chiffre néanmoins encore à quelque 20 000 euros.

Du côté des projets neufs à Watermael-Boitsfort, on ne peut pas dire que l’offre soit abondante. Les quelques nouveaux projets proposent des appartements entre 3500 et 4000 euros du m². Pour un appartement 2 chambres de quelque 115 m², il faut donc tabler sur quelque 450 000 euros, hors TVA et frais de notaire. Voilà le prix à payer pour des personnes qui ne veulent pas – ou plus – avoir la charge de l’entretien d’une maison et couler de beaux jours dans ce qui reste l’une des communes les plus agréables de la Capitale. 

Auderghem est, pour sa part, l’une des communes bruxelloises qui a récemment affiché le plus de projets neufs d’envergure, comme par exemple les appartements des « Terrasses de Val Duchesse » du côté du clos Crommelynck, ceux du « Triumph Gardens » sur le boulevard du Triomphe, des « Jardins de Tilia » dans le quartier des Invalides, ou encore ceux de « Delvaux » et de « Bassem Gardens » à proximité du quartier Val Duchesse. Une avalanche de biens neufs qui, de par leurs finitions de standing, soulignent davantage le côté quelque peu obsolète de tous les anciens immeubles qui se ressemblent comme deux gouttes d’eau.

La résistance des villas

Dès 2013, Watermael-Boitsfort n’a pas échappé pas à la tendance morose subie par les villas bruxelloises, devenues un marché de niche de plus en plus select. Ce segment avait, en effet, encaissé une sensible correction, alors qu’il s’était encore bonifié de quelque 60 % courant 2012, année de sa plus forte progression. En termes de prix de référence, la villa de Watermael-Boitsfort était ainsi passée de 1,15 million d’euros à 825 000 euros. Ce prix avait été calculé sur base de 13 biens échangés, soit 14 % de l’activité globale de ce segment à Bruxelles. Avec Uccle, Woluwe-Saint-Pierre et Auderghem, Watermael-Boitsfort fait partie du dernier carré des communes bruxelloises à connaître une activité encore quantifiable sur ce segment. Si toutes n’ont pas enregistré de bonifications pour autant depuis 2014, Watermael-Boitsfort a su rebondir sur ce segment en opérant un rattrapage de 15 %, ramenant le prix de référence à 950 000 euros. Les villas d’Auderghem ont, elles aussi, profité d’un bonus chiffré à 9 % sur base des douze transactions opérées en 2014, tirant le prix de référence d’une villa à 945 000 euros. L’année écoulée et le premier semestre indiquent cette fois un certain fléchissement des prix dans les deux communes, de l’ordre de 3 à 4 %.

Moyennes

Watermael-Boitsfort

Maison : 403 500 euros   

Appartement :  243 000 euros

Appartement neuf : de 3500 à 3900 euros/m²

Auderghem

Maison : 438 000 euros

Appartement : 264 500 euros

Appartement neuf : de 3500 à 3900 euros/m²

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