Auderghem,  l

Auderghem & Watermael-Boitsfort

Écrit par Stephan Debusschere le 19 avril 2017

Au coude à coude

Les prix des maisons et des appartements à Auderghem et Watermael-Boitsfort sont actuellement en phase de stabilisation, et sont désormais au coude à coude.

Commune aux allures de village, avec un territoire plus petit que celui de sa voisine Watermael-Boitsfort, Auderghem est notamment très appréciée des personnes issues des institutions européennes, entre autres en raison de sa proximité avec leur lieu de travail et la forêt de Soignes. Si Auderghem est proche de la nature, la commune est moins avantagée en matière de commerces de proximité, néanmoins compensés par deux centres commerciaux tout proches. Il n’en reste pas moins que les personnes et les familles qui y habitent ne cessent de vanter ses mérites. On comprend dès lors que le marché immobilier de la commune ne soit pas particulièrement agité, à l’image de sa calme voisine Watermael-Boitsfort.

Au lendemain de l’avènement de la crise de 2008, pour un budget avoisinant les 400 000 euros, on pouvait encore trouver une maison 2 ou 3 façades. Par la suite, si les propriétaires ont semblé être devenus raisonnables dans les prix de vente affichés, il est apparu que les prix réels de vente n’avaient en réalité pas diminué outre mesure. Après une période de stabilisation des prix entre 2012 et 2014, 2015 a tout de même gratifié les maisons d’une bonification amenant le prix médian à 413 000 euros. L’année écoulée aura très légèrement tassé ce prix, un tassement qui équivaut davantage à une stabilisation.

Sur ce segment, Auderghem se glisse ainsi à la neuvième place du classement bruxellois, juste derrière Watermael-Boitfort, où les quelque 25 000 habitants ont peu de propension à vouloir vivre ailleurs. Ceux qui s’y installent le font en effet pour longtemps. Et les quelques biens mis en vente sont si convoités qu’ils s’échangent rapidement dès leur mise en vente. Cette situation a trois conséquences : un nombre de transactions moins important qu’à Auderghem, un intérêt accru pour les biens qui s’y libèrent et, partant, une pression sur les prix au fil des ans. Les maisons qui s’y sont échangées entre 2003 et 2012 ont vu ainsi leur prix exploser de pas moins de 187 %, soit l’une des plus fortes hausses régionales sur le segment de la maison. En 2015, le prix médian d’une maison avait atteint 435 000 euros. L’année écoulée a mis un frein à cette hausse, avec une légère correction portant le prix médian à 425 000 euros. Sur ce segment, Watermael-Boitsfort figure ainsi à la huitième place du classement bruxellois.

Auderghem,  l'Étang du Moulin et les bâtiments de l'ancien prieuré du Rouge-Cloîte. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Appartements

Essentiellement composée de maisons mitoyennes, Watermael-Boitsfort compte un segment des appartements assez restreint. Si les prix se négocient en fonction de la localisation, du nombre de chambres, du métrage et de la présence ou non d’une terrasse, ils ont globalement subi une légère correction de 4 % courant 2014, renchérie courant 2015. L’année écoulée affiche en revanche un léger sursaut, plaçant le prix médian, toutes surfaces confondues, à 230 000 euros. L’écart avec le prix médian d’un appartement à Auderghem, qui s’est, pour sa part, davantage bonifié courant 2016, pour un prix médian de 226 500 euros, ne se chiffre donc plus désormais qu’à une poignée de milliers d’euros.

Du côté des projets neufs, on ne peut pas dire que l’offre soit abondante à Watermael-Boitsfort. Les quelques nouveaux projets proposent des appartements entre 3500 et 4000 euros du m². Pour un appartement 2 chambres de quelque 115 m², il faut donc tabler sur quelque 450 000 euros, hors TVA et frais de notaire. Voilà le prix à payer pour des personnes qui ne veulent pas – ou plus – avoir la charge de l’entretien d’une maison et couler de beaux jours dans ce qui reste l’une des communes les plus agréables de la Capitale. 

Auderghem est, pour sa part, l’une des communes bruxelloises qui a récemment affiché le plus de projets neufs d’envergure, comme par exemple les appartements des « Terrasses de Val Duchesse » du côté du clos Crommelynck, ceux du « Triumph Gardens » sur le boulevard du Triomphe, des « Jardins de Tilia » dans le quartier des Invalides, ou encore ceux de « Delvaux » et de « Bassem Gardens » à proximité du quartier Val Duchesse. Une avalanche de biens neufs qui, de par leurs finitions de standing, soulignent davantage le côté quelque peu obsolète de tous les anciens immeubles qui se ressemblent comme deux gouttes d’eau.

La résistance des villas

Dès 2013, Watermael-Boitsfort n’a pas échappé pas à la tendance morose subie par les villas bruxelloises, devenues un marché de niche de plus en plus select. Ce segment avait en effet encaissé une sensible correction, alors qu’il s’était encore bonifié de quelque 60 % courant 2012, année de sa plus forte progression. En termes de prix médian, la villa de Watermael-Boitsfort était ainsi passé de 1,15 million d’euros à 825 000 euros.

Ce prix avait été calculé sur base de 13 biens échangés, soit 14 % de l’activité globale de ce segment à Bruxelles. Avec Uccle, Woluwe-Saint-Pierre et Auderghem, Watermael-Boitsfort fait partie du dernier carré des communes bruxelloises à connaître une activité encore quantifiable sur ce segment. Si toutes n’ont pas enregistré de bonifications pour autant depuis 2014, Watermael-Boitsfort a su rebondir sur ce segment en opérant un rattrapage ramenant le prix médian à 950 000 euros. Les villas d’Auderghem ont, elles aussi, profité d’un bonus tirant le prix médian à 945 000 euros. L’année écoulée indique cette fois un certain fléchissement des prix dans les deux communes.

Logic Repères

Watermael-Boitsfort

Maison : 425 000 euros   

Appartement :  230 000 euros

Appartement neuf : de 3500 à 3900 euros/m²

Auderghem

Maison : 413 000 euros

Appartement : 226 500 euros

Appartement neuf : de 3500 à 3900 euros/m²

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