Watermael-Boitsfort, picture by David Edgar.

Auderghem & Watermael-Boitsfort

Écrit par Stephan Debusschere le 24 février 2016

Presque au coude à coude

Sur le marché de la revente, la bonification enregistrée en 2015 à Auderghem sur le segment de la maison gomme peu à peu la différence avec les prix de Watermael-Boitsfort, qui se sont pour leur part stabilisés.

L’un des traits marquants du marché immobilier de Watermael-Boitsfort est d’être assez peu agité. Un constat qui s’explique très logiquement. Dans cette commune verte du sud de Bruxelles, l’atmosphère est calme, le cadre très agréable et les transports en commun nombreux. On ne s’étonnera donc pas que les quelque 25 000 habitants aient dès lors peu de propension à vouloir vivre ailleurs. Ceux qui s’installent dans cette commune le font, en effet, pour longtemps. Et les quelques biens mis en vente sont si convoités qu’ils s’échangent rapidement dès leur mise en vente.

Cette situation a trois conséquences : un nombre de transactions logiquement moins important qu’à Auderghem qui est pourtant plus petite, un intérêt accru pour les biens qui s’y libèrent et, bien entendu, une pression sur les prix au fil des ans. Les maisons qui s’y sont échangées entre 2003 et 2012 ont vu ainsi leur prix exploser de pas moins de 187 %, soit l’une des plus fortes hausses régionales sur le segment de la maison unifamiliale. En 2014, le prix de référence des maisons y avait encore grimpé de 7%. Mais l’année écoulée indique cette fois un frein à cette hausse,  avec une très légère bonification pour un prix moyen fixé à 435 000 euros.

Watermael-Boitsfort, picture by David Edgar.

Bonus pour Auderghem

Dans la commune voisine, on a assisté entre 2012 et 2014 à une stabilisation au niveau des prix sur le segment des maisons unifamiliales, globalement moins chères que celles de Watermael-Boitsfort. En 2009, pour un budget avoisinant les 400 000 euros, on pouvait trouver une maison 2 ou 3 façades, mais pas forcément en bon état, et surtout pas du côté de Val Duchesse ou du parc de la Woluwe qui sont des zones fortement demandées. Si les propriétaires semblaient être devenus raisonnables dans les prix affichés, il apparaissait que les prix réels de vente n’avaient en réalité pas diminué outre mesure.

La tendance à la hausse s’était même renforcée en 2010, mais 2011 avait pour sa part affiché un certain fléchissement. Les années 2012 et 2013 avaient confirmé cette tendance, tandis que 2014 avait indiqué un léger sursaut. L’année écoulée démontre que ce sursaut s’est consolidé, gratifiant les maisons d’une bonification globale de 9,2 %, amenant le prix moyen à 415 000 euros. Sur ce segment, la commune d’Auderghem se glisse ainsi à la septième place du classement bruxellois, juste derrière Watermael-Boitsfort.

Appartements 

Essentiellement composé de maisons mitoyennes, le segment des appartements est minoritaire à Watermael-Boitsfort. Si les prix se négocient en  fonction de la localisation, du nombre de chambres, du métrage et de la présence ou non d’une terrasse, ils ont globalement subi une légère correction de 4 % courant 2014, suivie d’un rattrapage en 2015. Sur base annuelle, le prix médian d’un appartement 2 chambres est de 247 500 euros, soit une progression de 3 %, et de 316 500 euros pour un 3 chambres, soit une progression d’un peu plus de 8 %.

Du côté des projets neufs, on ne peut pas dire que l’offre soit abondante. Les quelques nouveaux projets proposent des appartements entre 3500 et 4000 euros du m². Pour un appartement 2 chambres de quelque 115 m², il faut donc tabler sur quelque 450 000 euros, hors TVA et frais de notaire. Voilà le prix à payer pour des personnes qui ne veulent pas – ou plus – avoir la charge de l’entretien d’une maison et couler de beaux jours dans ce qui reste l’une des communes les plus agréables de la capitale. 

Auderghem est, pour sa part, l’une des communes bruxelloises qui a récemment affiché le plus de projets neufs d’envergure, comme par exemple les appartements des « Terrasses de Val Duchesse » du côté du clos Crommelynck, ceux du « Triumph Gardens » sur le boulevard du Triomphe, des « Jardins de Tilia » dans le quartier des Invalides, ou encore ceux de « Delvaux » et de « Bassem Gardens » à proximité du quartier Val Duchesse. Une avalanche de biens neufs qui, de par leurs finitions de standing, soulignent davantage le côté quelque peu obsolète de tous les anciens immeubles qui se ressemblent comme deux gouttes d’eau. En conséquence, la demande pour les appartements de seconde main avait fléchi. Et l’évolution des prix à la baisse en était le corollaire. Mais sur l’ensemble de l’année 2013, et bien davantage encore en 2014, le prix médian des appartements de seconde main est pourtant reparti à la hausse. L’année écoulée a fait place cette fois à la stabilisation des prix pour les appartements 2 chambres, avec un prix médian fixé à 235 000 euros, et à un certain recul pour les appartements 3 chambres, qui affichent pour 2015 un prix médian passé à 278 500 euros.

Villas

Dès 2013, Watermael-Boitsfort n’a pas échappé pas à la tendance morose subie par les villas bruxelloises, devenues un marché de niche de plus en plus select. Ce segment avait, en effet, encaissé une sensible correction, alors qu’il s’était encore bonifié de quelque 60 % courant 2012, année de sa plus forte progression. En termes de prix de référence, la villa de Watermael-Boitsfort était ainsi passée de 1,15 million d’euros à 825 000 euros. Ce prix avait été calculé sur base de treize biens échangés, soit 14 % de l’activité globale de ce segment à Bruxelles. Avec Uccle, Woluwe-Saint-Pierre et Auderghem, Watermael-Boitsfort fait partie du dernier carré des communes bruxelloises à connaître une activité encore quantifiable sur ce segment. Mais en 2014, toutes n’ont pas enregistré de bonifications pour autant. Watermael-Boitsfort a fait partie du trio à rebondir en enregistrant une bonification de 15 % sur ce segment, amenant leur prix de référence à 950 000 euros. Les villas d’Auderghem ont, elles aussi, profité d’un bonus chiffré à 9 % sur base des douze transactions opérées en 2014, tirant le prix de référence d’une villa à 945 000 euros. L’année écoulée indique pour ces deux communes un certain fléchissement des prix sur ce segment, de l’ordre de 3 à 4 %.

Moyennes

Watermael-Boitsfort

Maison : 435 000 euros   

Appartement 2 ch :  247 500 euros

Appartement neuf : de 3500 à 3900 euros/m²

Auderghem

Maison : 415 000 euros

Appartement 2 ch : 235 000 euros

Appartement neuf : de 3500 à 3900 euros/m²

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