Watermael Boitsfort

Auderghem & Watermael-Boitsfort

Écrit par Stephan Debusschere le 30 juin 2015

Stabilisation, rebond et petit creux au programme

Sur le marché de la revente, une maison à Watermael-Boitsfort reste plus chère qu’à Auderghem, tandis que c’est l’inverse sur le segment des appartements. 

Watermael BoitsfortL’un des traits marquants du marché immobilier de Watermael-Boitsfort est d’être assez peu agité. Un constat qui s’explique très logiquement. Dans cette petite commune verte du sud de Bruxelles, l’atmosphère est calme, le cadre très agréable et les transports en commun nombreux. On ne s’étonnera donc pas que les quelque 25.000 habitants aient dès lors peu de propension à vouloir vivre ailleurs. Ceux qui s’installent dans cette commune le font pour longtemps. Et le peu de biens mis en vente sont si convoités qu’ils s’échangent rapidement dès leur mise en vente.
 
Cette situation a trois conséquences : un nombre de transactions moins important qu’à Auderghem, un intérêt accru pour les biens qui s’y libèrent et, bien entendu, une pression sur les prix au fil des ans. Les maisons qui se sont échangées entre 2003 et 2012 ont vu ainsi leur prix exploser de pas moins de 187%... Soit l’une des plus fortes hausses régionales sur le segment de la maison unifamiliale. En 2014, le prix de référence des maisons a encore grimpé de 7%, pour atteindre 505.000 euros, sur base d’un total de 111 transactions. 
 

Rebond des villas

 
Il y a deux ans, Watermael-Boitsfort n’a pas échappé pas à la tendance morose subie par les villas bruxelloises, devenues un marché de niche de plus en plus select. Courant 2013, ce segment avait encaissé une sensible correction, alors qu’il s’était encore bonifié de quelque 60% courant 2012, année de sa plus forte progression. En termes de prix de référence, la villa de Watermael-Boitsfort était ainsi passé de 1,15 million d’euros à 825.000 euros. Ce prix avait été calculé sur base de 13 biens échangés, soit 14% de l’activité globale de ce segment à Bruxelles.
 
Avec Uccle, Woluwe-Saint-Pierre et Auderghem, Watermael-Boitsfort fait partie du dernier carré des communes bruxelloises à connaître une activité encore quantifiable sur ce segment. Mais en 2014, toutes n’ont pas enregistré de bonifications pour autant. Watermael-Boitsfort a fait partie du trio à rebondir au cours de l’année écoulée en enregistrant une bonification de 15% sur ce segment, amenant leur prix de référence à 950.000 euros. Les villas d’Auderghem ont elles aussi profité d’un bonus chiffré à 9% sur base des 12 transactions opérées en 2014, tirant le prix de référence d’une villa à 945.000 euros
 

Petit creux pour les appartements de Watermael-Boitsfort 

 
Essentiellement composé de maisons mitoyennes, le segment des appartements est minoritaire dans la commune. Si les prix sont fonction de la localisation, du nombre de chambres, du métrage et de la présence ou non d’une terrasse ou d’un balcon, ceux-ci ont globalement subi une légère correction de 4% courant 2014, avec un prix de référence fixé à 260.000 euros. Ce prix englobe tous les types d’appartements. Le prix médian d’un appartement 2 chambres est de 240.000 euros ( 292 500 euros pour un 3 chambres). 
 
Du côté des projets neufs, on ne peut pas dire que l’offre soit abondante. Les quelques nouveaux projets comme la résidence Twice et middelbourg Garden proposent des appartements entre 3500 et 4000 euros du m². Pour un appartement 2 chambres de quelque 115 m², il faut donc tabler sur quelque 450.000 euros, hors TVA et frais de notaire. Voilà le prix à payer pour des personnes qui ne veulent pas – ou plus – avoir la charge de l’entretien d’une maison et couler de beaux jours dans ce qui reste l’une des communes les plus agréables de la capitale.  
 

Bonus pour les appartements d’Auderghem

 
Auderghem est l’une des communes bruxelloises qui a récemment affiché le plus de projets neufs d’envergure, comme par exemple les appartements des « Terrasses de Val Duchesse » du côté du clos Crommelynck, ceux du « Triumph Gardens » sur le boulevard du Triomphe, des « Jardins de Tilia » dans le quartier des Invalides, ou encore ceux de « Delvaux » et de « Bassem Gardens » à proximité du quartier Val Duchesse.
 
Une avalanche de biens neufs qui, de par leurs hautes finitions, soulignent davantage le côté quelque peu obsolète de tous les anciens immeubles qui se ressemblent comme deux gouttes d’eau. En conséquence, la demande pour les appartements de seconde main avait fléchi. Et l’évolution des prix à la baisse en était le corollaire. Mais sur l’ensemble de l’année 2013, et davantage encore en 2014, le prix de référence des appartements de seconde main est reparti à la hausse pour atteindre actuellement 310.500 euros, soit la 7e place du classement bruxellois, encore loin derrière Uccle et Woluwe-Saint-Pierre. Ici aussi, ce prix englobe tous les types d’appartements. Pour un 2 chambres, le prix médian est de 237.500 euros (374 000 euros pour un 3 chambres).  
 

Stabilisation des maisons à Auderghem

 
Sur le segment des maisons unifamiliales, on assiste depuis plus de deux ans à une situation de stagnation des prix. En 2009, le prix de 400.000 euros semblait correspondre à la réalité du terrain. Selon les professionnels, on pouvait trouver une maison 2 ou 3 façades pour ce prix, mais pas forcément en bon état, et surtout pas du côté de Val Duchesse ou du parc de la Woluwe qui sont des zones fortement demandées.
 
Si les propriétaires semblaient être devenus raisonnables dans les prix affichés, il apparaissait que les prix réels de vente n’avaient en réalité pas diminué outre mesure. La tendance à la hausse s’était même renforcée en 2010, mais 2011 avait pour sa part affiché un certain fléchissement. Les années 2012 et 2013 avaient confirmé cette tendance, tandis que l’année écoulée a montré un léger sursaut, stabilisant le prix de référence à 450.000 euros, sur base de 163 transactions. 
 

Logic Repères

 

Watermael-Boitsfort

  • Maison : 505.000 euros    
  • Villa : 950.000 euros   
  • Appartement 2 ch. : 240.000 euros 
  • Appartement neuf : de 3500 à 3900 euros/m²
 

Auderghem

  • Maison : 450.000 euros 
  • Villa : 945.000 euros
  • Appartement 2 ch. : 237.500 euros 
  • Appartement neuf : de 3500 à 3900 euros/m²

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