Château du petit village de Harzé (Aywaille), picture by PaulineM

Aywaille

Écrit par Stephan Debusschere le 27 août 2016

Du tonus aux portes de l’Ardenne

Située à 20 km au sud de la ville de Liège, Aywaille se pose toujours en challenger face aux communes huppées de la banlieue liégeoise. Une offre de qualité et des prix stabilisés font de cette commune aux portes de l’Ardenne un marché tonique. 

Sur le segment de la maison, la situation de la commune d’Aywaille est particulière en ce sens que celle-ci ne connaît pas le sort d’entités telles que Beaufays, Chaudfontaine, Embourg ou encore Tilff qui sont considérées comme les quartiers résidentiels de la banlieue liégeoise, et donc moins abordables pour les ménages qui souhaitent trouver un bien plus adapté à leurs capacités d’emprunt. Des communes comme Sprimont ou Esneux, bien que légèrement plus abordables, font encore partie de ce secteur très prisé en bordure de la capitale provinciale.

Aywaille constitue ainsi la première commune placée juste en dehors de ce secteur, et donc en dessous des prix qui y sont pratiqués, alors qu’elle n’est éloignée du centre de Liège que d’une vingtaine de kilomètres. Une situation qui traduit le fort potentiel de cette commune vallonnée à cheval sur le Condroz et l’Ardenne, couvrant la plus grande superficie des 21 communes de l'arrondissement de Liège, mais dont le territoire ne comporte que 25% de zones urbanisées. Une commune qui bénéficie aussi d’une présence de plus en plus marquée de grandes surfaces commerciales et de l'autoroute E25 la traversant du nord au sud.

Bonus pour les maisons

Petit flasback. En 2008, après une hausse de 35% sur les cinq années précédentes, le prix d’une maison unifamiliale à Aywaille était en moyenne de 210 000 euros. L’année suivante avait enregistré une baisse significative de plus de 20%, ramenant le prix de référence à quelque 170 000 euros. Mais le marché avait ensuite repris des couleurs, si bien que l’évolution des prix en 2010 avait fait apparaître une nouvelle augmentation des prix, avec un bond de quelque 30%, à 220 000 euros.

De manière générale, ce sont les petits biens qui avaient mieux gardé leur valeur, car les candidats acquéreurs s’étaient fondamentalement repliés sur ces derniers, dans une conjoncture fragile. Une conjoncture qui a d’ailleurs eu raison de cette hausse courant 2010, en ramenant le prix de référence de 2011 à 203 500 euros, soit un recul de quelque 14%. Et alors que 2012 avait retrouvé son niveau de 2010, l’année 2013 avait pointé un nouveau recul de 10%, ramenant le prix de référence à 200 000 euros, soit quasiment le niveau de 2011.

Sur ce segment de la maison ordinaire, 2014 avait indiqué – du moins pour le premier semestre – un nouveau recul de l’ordre de 8%, pour un prix de référence de 185 500 euros. Mais sur base annuelle, on a constaté que la situation était en réalité restée inchangée. Avec ce prix de référence de 200 000 euros, on a donc assisté à une stabilisation des prix des maisons. De quoi maintenir et, pourquoi pas, booster l’activité. L’année écoulée a indiqué que ce segment a même pu se bonifier quelque peu. L’estimation du prix de référence de cette année s’est ainsi fixée à quelque 203 000 euros.

Précisons ici que les prix varient bien entendu selon la situation du bien et son état. Une maison en dehors du centre et qui reste à rénover devrait se vendre à un prix encore inférieur.

Château du petit village de Harzé (Aywaille), picture by PaulineM

Les appartements ne fléchissent pas

Alors que, à l’échelle provinciale, les notaires liégeois évaluaient en 2014 un appartement de seconde main à quelque 155 500 euros (pour une superficie de 100 m2), la situation à Aywaille a indiqué une flambée des prix de pas moins de 53 % en l’espace d’un an, passant de 182 000 à 279 200 euros. L’appartement à Aywaille est dès lors apparu dans le top 5 provincial des hausses de prix décennales, avec une hausse de 168 %, soit la troisième meilleure performance à ce niveau derrière Saint-Vith et Remicourt. Le prix d’un appartement à Aywaille atteignait ainsi un sommet inédit, triplant presque en l’espace de dix ans. Cette situation exceptionnelle ne pouvait cependant pas se maintenir sur la longueur, et on s’attendait à terme à une correction à la baisse. Cette prévision s’est effectivement réalisée au cours de l’année écoulée, mais certainement pas autant qu’on pouvait le craindre. Le segment n’a en effet enregistré qu’un petit fléchissement, qui semble d’ailleurs en rattrapage depuis le début de cette année.

Villas en rattrapage

En fonction de l’état, de l’ancienneté, des finitions, des volumes et de la superficie du terrain, le prix de référence d’une villa à Aywaille s’est chiffré à 195 000 euros en 2014, soit un rattrapage de quelque 18% par rapport à 2013. Mais qu’on ne se leurre pas. Les transactions qui avaient alors tiré ce prix de référence vers le haut concernaient majoritairement des villas bien situées, suffisament récentes pour ne pas nécessiter de travaux, et naturellement moins coûteuses en énergie que des biens plus anciens. Un constat qui s’applique toujours aujourd’hui, avec un prix de référence estimé à 198 700 euros.  

Offre abondante

Après une année 2009 que d’aucuns n’avaient pas hésité à qualifier de catastrophique, le rythme des transactions a pu reprendre son souffle sur la commune d’Aywaille depuis 2010. Mais l’inactivité qui s’est étalée dans le temps a eu pour conséquence d’accumuler les biens mis sur le marché. A l’offre normale s’est, en effet, greffée celle de tous les biens que les propriétaires s’étaient refusés à mettre en vente à l’époque, en attendant des jours meilleurs. L’offre actuelle étant toujours importante, les candidats acquéreurs ont naturellement tendance à faire des offres en dessous de la valeur du marché, ce qui a pour conséquence aussi d’allonger les délais de vente.

Foncier attractif

Les promoteurs ont depuis longtemps saisi l’important potentiel de la commune. Nombre de lotissements et, dans une moindre mesure, de projets de résidences d’appartements, voient donc le jour sur la commune et sa périphérie.


Avec un prix de référence descendu à 49 euros/m², le foncier d’Aywaille est toujours très attractif, et il l’est d’autant plus au regard de communes telle que Chaudfontaine, qui affiche pour sa part un prix moyen de 89 euros/m2.

Logic Repères

Maison : 203 000 euros

Appartement : 280 000 euros

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