Aywaille, picture by Jean-Pol Grandmont.

Aywaille

Écrit par Stephan Debusschere le 30 août 2018

Un marché toujours compétitif

Située à 20 km au sud de la ville de Liège, Aywaille se pose toujours en challenger face aux communes huppées de la banlieue liégeoise. Une offre de qualité et des prix compétitifs font de cette commune aux portes de l’Ardenne un marché tonique et compétitif.

Aywaille, picture by Jean-Pol Grandmont.Sur le segment de la maison, la situation de la commune d’Aywaille est particulière en ce sens que celle-ci ne connaît pas le sort d’entités telles que Beaufays, Chaudfontaine, Embourg ou encore Tilff, qui sont considérées comme les quartiers résidentiels de la banlieue liégeoise, et donc moins abordables pour les ménages qui souhaitent trouver un bien plus adapté à leurs capacités d’emprunt. Des communes comme Sprimont ou Esneux, bien que légèrement plus abordables, font également partie de ce secteur très prisé en bordure de la capitale provinciale.

Aywaille constitue ainsi la première commune placée juste en dehors de ce secteur, et donc au-dessous des prix qui y sont pratiqués, alors qu’elle n’est éloignée du centre de Liège que d’une vingtaine de kilomètres. Une situation qui traduit le fort potentiel de cette commune vallonnée, à cheval sur le Condroz et l’Ardenne, et couvrant la plus grande superficie des 21 communes de l'arrondissement de Liège, mais dont le territoire ne comporte que 25% de zones urbanisées. Une commune qui bénéficie aussi d’une présence de plus en plus marquée de grandes surfaces commerciales et de l'autoroute E25 la traversant du nord au sud.

Bonus pour les maisons

De manière générale, ce sont les petits biens qui ont mieux gardé leur valeur ces dernières années, car les candidats acquéreurs se sont fondamentalement repliés sur ces derniers, dans une conjoncture toujours fragile. On constate même que la situation a favorablement évolué au niveau des valeurs du bâti, malgré les variations enregistrées d’une année à l’autre. Entre 2015 et 2016, le prix moyen d’une maison a en effet glissé vers une correction, passant de 156 000 à 151 800 euros, soit au-dessous du prix moyen de l’arrondissement (161 500 euros). Une situation qui s’est redressée tout au long de l’année écoulée, et au cours de cette année, suite à l’intérêt renouvelé des candidats acquéreurs.

Le prix moyen d’une maison a en effet enregistré un bond de 17 % courant 2017 pour atteindre 178 000 euros, passant cette fois au-dessus du prix moyen de l’ensemble de l’arrondissement fixé à 168 000 euros. En précisant que ce prix moyen varie bien entendu selon la situation du bien, toujours déterminante, et son état, notamment au niveau des performances énergétiques. Une maison en dehors du centre et qui reste à rénover devrait donc logiquement se vendre à un prix inférieur. En 2017, 50% des maisons à Aywaille ont été vendues entre 100 000 et 240 000 euros. Dans le segment supérieur, certaines villas s’échangent jusqu’à 450 000 euros, voire plus selon le standing et les prestations offertes.

Fléchissement des appartements

Il y a quatre ans, les notaires liégeois avaient évalué le prix moyen d’un appartement de seconde main juste au-dessous de la barre des 190 000 euros, suite une hausse de pas moins de 16 %, à l’instar de Chaudfontaine. Ce prix atteignait ainsi un sommet inédit à Aywaille. Cette situation exceptionnelle ne pouvait cependant pas se maintenir sur la longueur, et on s’attendait à terme à une correction à la baisse.

Cette prévision s’est effectivement réalisée au cours de 2015, mais certainement pas autant qu’on pouvait le craindre, puisque ce segment n’a en effet enregistré qu’un petit fléchissement de près de 5%, à 180 000 euros. L’année 2016 a ensuite bousculé les pronostics, grâce à l’engouement pour les appartements, devenus valeurs refuge. Le prix moyen avait en effet rebondi à nouveau au cours de 2016, pour atteindre 210 000 euros. Au cours de l’année écoulée, la fièvre est néanmoins retombée, faisant encaisser à ce prix moyen un recul de 16%, pour retomber à 176 000 euros, soit  au-dessous de son niveau de 2015. Un prix qui reste cependant bien supérieur à celui de l’ensemble de l’arrondissement (157 000 euros).

Une offre importante

Après une année 2009 que d’aucuns n’avaient pas hésité à qualifier de catastrophique, le rythme des transactions a pu reprendre son souffle sur la commune d’Aywaille depuis 2010. Mais l’inactivité qui s’est étalée dans le temps a eu pour conséquence d’accumuler les biens mis sur le marché. A l’offre normale s’est en effet greffée celle de tous les biens que les propriétaires s’étaient refusés à mettre en vente à l’époque, en attendant des jours meilleurs. L’offre actuelle étant toujours importante, les candidats acquéreurs ont naturellement tendance à faire des offres au-dessous de la valeur du marché, ce qui a pour conséquence d’allonger parfois les délais de vente.

Un foncier très attractif

Les promoteurs ont depuis longtemps saisi l’important potentiel de la commune. Nombre de lotissements et, dans une moindre mesure, de projets de résidences d’appartements, voient donc le jour sur la commune et sa périphérie.
Avec un prix moyen d’acquisition de 67 500 euros, les terrains à bâtir d’Aywaille sont très attractifs, et le sont d’autant plus au regard de communes telles que Chaudfontaine, qui affiche pour sa part un prix moyen de 85 000 euros.

Repères

Maison : 178 000 euros

Appartement : 176 000 euros
Appartement neuf : 2175 euros/m2

Lexique