Enghien, l

Le baromètre immo en province du Hainaut

Écrit par Stephan Debusschere le 12 juin 2017

La province wallonne la plus active

Comme mentionné dans l’article consacré au baromètre national, le Hainaut a été cette année encore la locomotive de l’activité immobilière wallonne. Représentant près de 10% de toutes les transactions immobilières belges, la province s’est encore illustrée par une activité importante et des prix très contrastés selon la sous-région évoquée.

Evolution des permis de bâtir

Sur les trois premiers trimestres de 2016, le nombre de permis de bâtir pour de nouveaux logements a diminué de 19,6% au sein de la Province, soit un total de 2 066 permis contre 2 569 en 2015 pour la même période. Cette diminution s’inscrit dans un contexte national pourtant à la hausse de 16,8%, mais où en réalité seule la Flandre a connu une progression, chiffrée à 31 %.

Evolution de l’activité

Courant 2016, l’activité immobilière en province du Hainaut a enregistré un recul de 1,5% après avoir connu une progression de 11,3% en 2015. Au 1er et au 2e trimestre, l’activité immobilière a connu une augmentation de respectivement 9,8% et 2,3%. Au 3e trimestre, cette activité a reculé comme dans le reste du pays en raison des vacances d’été (-12,5%), un recul qui ne sera qu’en partie compensé au cours du 4e trimestre avec une hausse de 6,1%.

L’analyse de la répartition géographique des transactions en 2016 montre que le Hainaut a réalisé 9,9% des transactions en Belgique, ce qui représente une perte de 0,9 points par rapport à 2015. L’ensemble des provinces wallonnes ont perdu des parts de marché au profit de la Flandre et de la Région bruxelloise où les transactions immobilières ont été plus nombreuses.
Le Hainaut reste néanmoins la province wallonne au sein de laquelle il y a eu le plus de transactions, suivie par la province de Liège avec 8,7% de part de marché.

Evolution des prix

Le Hainaut est une grande province, avec 3 marchés complètement différents : la région montoise, la région Carolorégienne et le marché du Tournaisis. Chacune de ces régions a des spécificités propres et il est donc difficile de tirer un enseignement général de ces éléments pour toute la province. Nous allons donc ici nous pencher sur chacun de ces 3 marchés pour analyser les évolutions qui ont eu lieu en 2016 sur les segments de la maison, la villa et l’appartement.

Enghien, l'église St-Nicolas de Smyrne vue depuis le parc du château. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Le Hainaut Oriental (Arrondissements de Charleroi et Mons)

Les maisons

Le prix moyen d’une maison dans le Hainaut oriental est resté stable entre 2015 et 2016. En moyenne, il faut donc 135 639 euros pour acquérir une maison (hors villa). Une maison est ainsi en moyenne 4,2% en dessous du prix pratiqué dans l’ensemble de la province du Hainaut (141.521 euros) et 17,5% en dessous du prix moyen en Wallonie picarde.

La maison deux façades traditionnelle est ce qui se trouve le plus sur les marchés de Mons et Charleroi. Cette maison de type unifamilial classique représente d’ailleurs l’élément principal des ventes notariales pour l’année 2016. Il s’agit donc du maître-achat dans la région, dont le mot d’ordre est la stabilité. Depuis quelques années, on constate par ailleurs que les prix évoluent peu ou pas sur ce segment. Si les prix sont à la hausse ou à la baisse sur certaines communes, c’est souvent dû au hasard du marché immobilier ainsi qu’à la qualité des biens mis en vente. Néanmoins, les prix ont légèrement baissé sur les communes réputées plus populaires de Charleroi. Les fermetures d’usine annoncées en 2016 ont sans doute eu un impact plus important sur le marché dans les cités à la population essentiellement ouvrière.

Dans le tableau suivant des prix moyens des maisons par commune en 2016, on relève des prix supérieurs à 200 000 euros dans les communes d’Enghien, Les Bons Villers, Seneffe ainsi que Silly. Les communes les plus abordables sont Colfontaine, Frameries, Dour, Quaregnon et Farciennes.

Prix moyens des maisons par commune en 2016*

* Les prix surlignés en gris ont été communiqués à titre informatif par la chambre des notaires de Mons-Charleroi, car ils concernent des communes pour lesquelles le nombre de transactions n’a pas permis de dégager des conclusions.

Communes

Moyenne 2016 (en euros)

Variation moy. 2015/2016

Aiseau-Presles

127 111

- 3,1%

Anderlues

137 372

+ 3,9%

Beaumont

147 585

- 10%

Binche

137 230

+ 4,9%

Boussu

106 452

- 6,5%

Braine-le-Comte

195 423

+ 0,7%

Brugelette

136 481

- 29,1%

Chapelle-lez-Herlaimont

148 159

+ 1,1%

Charleroi

115 413

+ 5,6%

Châtelet

120 915

+ 8,3 %

Chièvres

172 472

- 7,6%

Chimay

149 387

+ 5,3 %

Colfontaine

94 430

+ 0,5%

Courcelles

121 381

- 4,1%

Dour

101 830

- 1,6%

Ecaussinnes

181 259

+ 5,2%

Enghien

218 143

+ 11,9 %

Erquelinnes

113 814

+ 3,9%

Estinnes

149 179

-7,6 %

Farciennes

103 342

- 3,2%

Fleurus

145 067

- 4,1%

Fontaine-l’Evêque

122 746

+ 6%

Frameries

101 344

- 3,1%

Froidchapelle

120 169

- 5,9%

Gerpinnes

182 504

- 8,4%

Ham-sur-Heure-Nalinnes

195 670

- 1,4%

Hensies

109 575

- 11,1%

Honnelles

144 276

+ 15,7%

Jurbise

184 900

- 15,1%

La Louvière

128 409

- 4,1%

Le Roeulx

155 990

- 9,7%

Lens

194 568

+ 8,4%

Les Bons Villers

212 814

+ 13,3%

Lobbes

165 000

- 3,3%

Manage

141 841

+ 1,2%

Merbes-le-Château

215 521

+ 67,1%

Momignies

134 545

- 5%

Mons

139 769

- 7,4%

Montigny-le-Tilleul

179 621

- 5,8%

Morlanwelz

118 609

- 14,1%

Pont-à-Celles

177 316

+ 4,7%

Quaregnon

102 450

+ 3,8%

Quévy

142 988

- 4,4%

Quiévrain

112 150

- 9,2%

Saint-Ghislain

153 584

+ 4,9%

Seneffe

211 500

+ 5,3%

Silly

237 661

+ 0,7%

Sivry-Rance

132 739

+ 1,1%

Soignies

182 720

+ 3,3%

Thuin

189 454

+ 15,6%

Les appartements

Dans les arrondissements de Mons et Charleroi, le prix moyen d’un appartement est passé de 121 769 euros en 2015 à 132 323 euros en 2016, soit un bond de 8,7%.
Comme pour les maisons, ce prix est inférieur à la moyenne provinciale qui est de 135 190 euros, reculant de 2,1%. La différence est encore plus nette avec l’arrondissement de Tournai, où un appartement est 13,8% plus cher que dans les arrondissements de Mons et Charleroi.

En 2016, le prix d’un appartement 1 chambre a augmenté de 12,6%, et celui d’un 2 chambres de 2,4%. Le prix moyen des appartements 3 chambres, pour lesquels il y a eu peu de transactions, a pour sa part enregistré une hausse de 10%.
Notons qu’il faut débourser 26,5% de plus pour passer d’un 1 chambre à un 2 chambres, et 33,6 % de plus pour acquérir un 3 chambres.

Cette augmentation du prix moyen s’explique par la hausse de la demande et une offre insuffisante. Pourquoi rester dans une grande maison éloignée du confort d’un centre-ville, alors qu’on n’a plus les moyens de conduire une voiture et/ou qu’on n’a plus besoin de tant d’espace ? C’est la question que se sont apparemment posée bon nombre de personnes arrivées à un certain âge et à une certaine étape de leur vie, en y répondant par la négative. Cependant, l’offre d’appartements est loin d’être énorme dans la région, et elle se concentre surtout sur l’hyper centre de Mons ou celui de Charleroi, créant ainsi une pression immobilière au fil du temps.

C’est donc dans les grandes villes que l’essentiel des ventes d’appartements a été enregistré. Comme le montre le tableau suivant, les prix moyens sont les plus élevés à Mons (141 030 euros) et à Binche (139 656 euros), alors que les appartements les plus accessibles se situent à La Louvière  (118 675 euros) et dans l’entité de Charleroi (103 737 euros).

Prix moyens des appartements par commune en 2016*

* Dans ce tableau, les prix surlignés en gris présentent un nombre suffisant de transactions pour dégager des infos pertinentes. Les autres prix sont renseignés à titre informatif.

Communes

Moyenne 2016

(en euros)

Aiseau-Presles

108 333

Anderlues

204 166

Binche

139 656

Boussu

134 857

Braine-le-Comte

148 705

Chapelle-lez-Herlaimont

151 510

Charleroi

103 737

Châtelet

112 305

Colfontaine

117 250

Courcelles

140 242

Dour

140 000

Ecausinnes

168 442

Enghien

325 600

Erquelinnes

171 164

Feurus

151 656

Fontaine-l’Evêque

124 777

Frameries

137 454

Froidchapelle

136 666

Gerpinnes

208 666

Ham-sur-Heure-Nalinnes

174 500

Jurbise

172 500

La Louvière

118 675

Le Roeulx

195 000

Les Bons Villers

176 250

Manage

135 450

Mons

141 029

Montigny-le-Tilleul

176 250

Morlanwelz

151 833

Pont-à-Celles

165 036

Quaregnon

123 333

Quévy

115 000

Quiévrain

142 225

Saint-Ghislain

174 647

Seneffe

182 800

Soignies

136 736

Thuin

133 789

Les villas

Le prix moyen des villas a chuté de 5,1% courant 2016. Avec un prix moyen de 251 029 euros, une villa y est moins chère que dans le reste du Hainaut (-3%). Et ce prix est également inférieur à celui des villas en Wallonie picarde (-14,3%). Cette moyenne a été influencée par les transactions plus nombreuses dans les communes de Charleroi (214 045 euros), La Louvière (257 386 euros), Mons (302 605 euros) et Braine-le-Comte (310 577 euros).

Cette tendance baissière n’est pas nouvelle, car cela fait un temps déjà que les villas n’ont plus la cote. Construites à des époques où le prix du pétrole et du gaz était bas, ces biens ne sont pas bien isolés et présentent des systèmes de chauffage énergivores. Ces villas sont aussi éloignées des centres villes et obligent leurs habitants à faire usage constant de leur voiture. La baisse de leur prix est réelle, en tout cas pour les villas anciennes. Les villas récentes se vendent pour leur part au prix du marché, mais sont réservées à un public plus aisé du fait de leur coût élevé de construction.

La Wallonie Picarde

Les maisons

En 2016, le prix moyen d’une maison en Wallonie picarde n’a augmenté que de 1,7%. Il faut débourser 164 442 euros en moyenne pour acquérir une maison (hors villa), ce qui est 16,2% plus cher que la moyenne de la province. Par rapport au reste du Hainaut, le prix moyen dans l’arrondissement de Tournai est 21,2% plus élevé, la moyenne étant de 135 639 euros dans les arrondissements de Mons et Charleroi.

Les villes qui connaissent le nombre de transactions le plus élevé – qui représentent ensemble les 2/3 du nombre total des transactions de Wallonie picarde – sont à Lessines (7,82%), Comines (7,9 %), Ath (8,8 %), Tournai (19 %) et Mouscron (23,9 %). Le reste des communes se partagent le tiers restant des transactions immobilières du Hainaut Occidental.

Prix moyens des maisons par commune en 2016

Commune

Moyenne 2016

(en euros)

Variation moy. 2015/2016

Bernissart

112 500

+2,27%

Péruwelz

125 000

-10,71%

Beloeil

130 000

+13,04

Mouscron

133 000

-2,92%

Brunehaut

137 000

-8,67%

Comines-Warneton

138 750

- 0,89 %

Lessines

139 000

+6,92%

Rumes

140 000

+ 40%

Leuze-en-Hainaut

144 000

- 4,00%

Antoing

145 000

+26,09 %

Estaimpuis

145 000

-17,41%

Ath

157 500

+ 5,00%

Tournai

163 000

- 5,51 %

Flobecq

171 500

- 15,31%

Pecq

173 500

+ 15,67%

Mont-de-l’Enclus

173 750

+ 15,83 %

Ellezelles

197 000

+ 33,56 %

Celles

200 000

+ 17,65 %

Frasnes-les-Anvaing

200 000

+ 23,08%

Les appartements

Le prix moyen d’un appartement dans l’arrondissement de Tournai est de 150 521 euros pour l’année 2016, soit une nouvelle baisse de 9,1%après une baisse de 2,96% en 2015.
Cependant, la Wallonie picarde connaît des prix qui sont 11,3% plus élevés que dans l’ensemble du Hainaut, et 13,8% supérieurs aux prix enregistrés dans les arrondissements de Mons-Charleroi.

Il faut rappeler que le marché des appartements dans l’arrondissement de Tournai est assez étroit et sujet à des écarts plus importants dans l’évolution de ses prix moyens. Cette baisse provient principalement du prix des 2 chambres qui connaissent une diminution de 14% et constituent l’essentiel des ventes d’appartements.
Le prix moyen des appartements 1 chambre augmente pour sa part de 6,2%, mais ce marché est très étroit comme celui des 3 chambres.

Le nombre important de nouveaux appartements à vendre sur Tournai et Mouscron accentue probablement cette baisse continue du marché des appartements de seconde main. Seule la commune de Tournai présente un nombre de ventes d’appartements suffisamment pertinent pour suivre son évolution. En 2016, le prix moyen y était de 164 343 euros, soit une diminution de 3,4% par rapport à 2015. L’analyse par nombre de chambres montre que le prix moyen d’un appartement 2 chambres à Mouscron et à Tournai est inférieur au prix moyen général des appartements. Ceci indique que dans ces deux communes, le prix moyen est également influencé par les appartements de plus de deux chambres.

Les villas

Après trois années de diminution, le prix moyen des villas en Wallonie picarde augmente de 17,4%. Avec un prix moyen de 292 969 euros, une villa dans l’arrondissement de Tournai coûte 13,1% plus chère par rapport à l’ensemble du Hainaut.
En comparaison avec les arrondissements de Mons-Charleroi, une villa en Wallonie picarde est 16,7% plus onéreuse. On est en droit de penser que cette augmentation provient de trois facteurs :
un effet de la baisse des taux d’intérêt hypothécaire,
un effet « investissement dans la brique », et
un nombre plus élevé de ventes de grosses villas aux prix plus abordables, lesquelles auraient tiré les moyennes vers le haut et ainsi gonflé le prix moyen de celles-ci.

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