table ronde

Batibouw 2016: Perspectives économiques et écologiques du résidentiel

Écrit par Thierry Laffineur le 8 février 2016

Table ronde Essentielle Immo

Reflet des grandes tendances et orientations de la construction résidentielle, l'édition 2016 du salon Batibouw  mettra en évidence trois éléments structurant ce marché :

  1. La baisse du nombre de constructions neuves et l'accroissement de la part de la rénovation favorisée par un taux de TVA à 6% et la possibilité d'échelonnement des travaux;
  2. La Directive européenne de l'Eco-conception (septembre 2015) et les exigences de rendement énergétique minimum;
  3. L'optimisation des coûts de la construction. Outre le budget initial de la construction de l’habitation (crédit hypothécaire ) ce coût doit tenir compte des dépenses pour la consommation d’énergie sur une période de 30 ans.

Au regard de ces trois facteurs, la présente table ronde s'est interrogée sur les visions d'avenir de nos habitats. Pour y répondre elle réunissait :

  • Serge Fraeys de Veubeke - CEO - Consortium Immobilier
  • Sébastien Tabourdon - Dir. Com. & Marketing - T. Palm
  • Jean Didier Steenackers - Adm. Dél - Sunsoak Architecture & Design
  • Eric Schartz - Dir.Dev. - Matexi
  • Marny Di Pietrantonio  - Dir. Tech. - pmp
  • Aubry Lefebvre - Adm. pôle immo  - Thomas & Piron Bâtiment
  • François Jacquet de Haveskercke - Head of Real Estate & Infrastructure - Triodos

 

Favoriser la construction neuve?

                                    table ronde

Q.: Quid des perspectives du marché résidentiel au vu des chiffres de la construction neuve et de la rénovation?

E. Schartz : Les stratégies politiques actuelles, développées tant au niveau régional que fédéral, consistent à favoriser la rénovation. Toutefois,  sachant que le parc résidentiel belge à un âge moyen de 52 ans (dont 1/3 a plus de 75 ans) et qu'il est énergétiquement l'un des plus mauvais d'Europe (le parc belge est 40% plus énergivore que celui des Pays-Bas et consomme autant que celui de la Finlande..!), il apparaît que cette politique de rénovation est trop onéreuse au vu des résultats énergétiques obtenus. Cela signifie que le budget global nécessaire à l'achat et à la rénovation d'un bien ancien ( =  le mettre au niveau des performances énergétiques actuelles ) est supérieur à celui de l'achat d'un bien neuf équivalent. Dès lors il conviendrait par des mesures incitatives - p.ex.: une TVA à 12% sur le neuf - de permettre à une plus large population d'accéder à ce créneau . En d'autres mots, plutôt que de subsidier les opérations de rénovation, il s'agirait de favoriser le neuf .

A. Lefèbvre : Je vous rejoins sur le fond avec cependant quelques nuances. Ainsi on tend à pousser trop loin les exigences énergétiques du neuf (passif) et insuffisamment celles des rénovations. Or, si nous voulons améliorer globalement le parc (2) c'est évidemment l'existant (90% du parc !)  qui doit être traité. Sachant que depuis cette année (2016) le taux de TVA des  rénovations lourdes passe à 21%  (1)  il existe déjà là un aspect dommageable pour le secteur de la rénovation. Par ailleurs, il conviendrait de rendre plus efficace la mesure qui permet à un particulier - qui initie une opération de démolition d'un immeuble vétuste afin d'y reconstruire un logement -  de bénéficier également d'une TVA à 6% (voir http://finances.belgium.be/fr/particuliers/habitation/construction/demolition_et_reconstruction). En effet, la disparition des grands chancres urbains est conditionnée à l'application de cette mesure aux promoteurs qui revendront alors les biens ainsi rénovés sous un régime  TVA de 6%.

Q.: Est-ce négociable ?

Il y a une écoute des pouvoirs publics et des pistes sont envisagées. Toutefois, remédier au défaut du parc actuel (= passoire énergétique) suppose une 'lame de fond' et non , d'une part, un saupoudrage de mesures pour les petites rénovations des particuliers et, d'autre part, des exigences de performances énergétiques exorbitantes voire délirantes pour le neuf. Ce dernier point relève d'une volonté (utopie ?) politique de faire mieux que les exigences européennes. Elle passe par la réalisation et l'exhibition (effet d'annonce) de quelques éco-quartiers performants alors que l'essentiel du problème demeure le nécessaire traitement de l'existant.

E. Schartz : Une baisse de la TVA ne signifie pas la suppression de rentrées fiscales mais leur report dans le temps. En effet, une baisse des taux d'imposition permettrait :

  1. l'accès à des logements performants pour une plus large partie de la population;
  2. une relance de la 'machine construction' avec ce que cela suppose de rentrées fiscales (ONSS, précompte,... )

Des prêts et des marges

Q.: Quelles initiatives, financières et architecturales envisager ?

F. Jacquet : Les prêts hypothécaires que nous proposons concernent pour l'essentiel les refinancements et la rénovation (pour l'année 2015 seul 1 % des demandes portait sur la construction de biens neufs passifs !). Cela montre que si la construction neuve est indubitablement plus performante que la rénovation, un nombre important de candidats propriétaires sont dans l'incapacité économique d'y accéder. Il convient dès lors d'imaginer d'autres solutions telles que les habitats kangourou (cohabitation intergénérationnelle) et les habitats groupés. Ces modèles sous-tendent notre vision et notre approche du marché selon la formule : durabilité = écologie + social.

S. Fraeys : Ne nous berçons pas d'illusions quant aux capacités d'intervention des pouvoirs publics, notamment au regard des taux d'imposition et/ou des primes .

Pourquoi ?

  • Les finances publiques sont loin d'être reluisantes ;
  • Les hommes/femmes politiques raisonnent en terme de mandat (court terme > législature 5 ans).

Cela signifie que - faute d'une aide financière de l'état sous la forme d'une baisse de la TVA et/ou d'octroi de subsides - les entreprises de construction et les financiers qui les soutiennent, ne  peuvent plus espérer des marges de 20% sur leurs opérations immobilières. Il conviendrait donc de jouer le principe de la rotation des stocks, a savoir :

  • Consentir une marge plus faible (10 > 12%) et réduire, ipso facto, le coût de la construction, de 8 à 10 %;
  • Ce coût réduit permet de vendre plus rapidement et donc de s'autofinancer ;
  • L'autofinancement permet à son tour de construire plus rapidement (et moins cher puisqu'affranchi des intérêts liés aux crédits) dans le créneau prioritaire - parce que le plus demandé - du logement moyen.

 Encore une fois, on insistera sur le fait que le logement moyen N'EST PAS du logement social ou conventionné. Cela signifie que des opérateurs/promoteurs publics (ex.: citydev.brussels) ne sont pas des concurrents car ils agissent sur d'autres marchés et font ce que les opérateurs privés ne peuvent financièrement pas faire faute de rentabilité.

Exemple (fictif) : un opérateur public (il bénéficie d'avantages fiscaux ) vendra des logements neufs 'passifs' à 1.500 €/m² , alors qu'un privé ne pourra que difficilement descendre sous la barre des 2.000€/m²....

S. Tabourdon : Les petites structures peuvent travailler avec des marges plus faibles (6>8%), par contre les grandes ne le peuvent pas. La marge de10% est un seuil indépassable au vu des coûts de fonctionnement d'une entreprise de grande taille et notamment des salaires ou de coûts de R&D et des respects des labélisations ! Ainsi, en 2007 nous avons construit la première maison zéro énergie (selon le slogan : les maisons ne réchauffent pas la planète !) et avons pris 10 ans d'avance sur la législation alors en vigueur. Sans de tels investissements nous serions aujourd'hui incapables de construire des habitats passifs et très basse énergie en quantité et de qualité supérieur.

Penser équilibre et coût global

Q.: Estimez-vous qu'existe une inadéquation entre règlement et réalité ?

S. Fraeys : Les recherches de performances (p.ex.: passif) portant sur le neuf multiplient les couches d'exigences sans tenir compte de la réalité.

Exemple : Aujourd'hui un chauffage aux pellets (+/- 260 €/tonne pour une puissance calorifique de 4,86 kWh/kg) est plus onéreux au vu des cours actuels du pétrole qu'un chauffage au mazout !

Le bon équilibre économique réside dans les constructions neuves 'basse énergie'. En effet, même avec un taux de TVA à 21%, le coût global ( =  construction + occupation + maintenance ) d'un habitat de ce type sur 10 ans est inférieur (+/- 15%) à celui d'une rénovation d'un bien aux dimensions similaires.

S.Tabourdon : Un des points d'achoppement qui pénalise la construction neuve réside dans le manque de contraintes énergétiques imposées....  à la rénovation !

Exemple : un logement de 52 ans (moyenne d'âge du parc), rénové 'à moindre frais' (= selon des normes inférieures à celles de la construction neuve) se retrouvera 'bon pour un nouveau service de 50 ans'. Cela n'arrange personne et certainement pas la planète !

Dans la mesure où une TVA à 12% sur le neuf est illusoire, il paraît par contre raisonnable de proposer un ajustement de la TVA (entre 6 et 12%) pour les opérations de rénovation lourde  (démolition/reconstruction partielle) réalisées sur des bâtiments de plus de 50 ans !  En tant qu'opérateurs privés nous sommes aujourd'hui 'esclaves' d'une législation que seuls les pouvoirs publics sont en mesure de modifier.

La norme n'est pas la mise en oeuvre!

Q.: Quid des normes, de leurs faisabilités et de leurs coûts ?

M. Di Pietrantonio : Plusieurs points doivent être précisés :

* S'agissant des taux de TVA : une étude a montré que le delta du coût de construction entre un bien classique (= basse énergie) et un bien passif était de l'ordre de 10-15% : ne peut-on imaginer appliquer un taux de TVA limité, par exemple à 11 % , sur ce surcoût ?

* S'agissant des problèmes techniques liés au passif (ils sont réels, notamment en ce qui concerne la ventilation double flux) , il importe de ne pas faire d'amalgame. En effet, il convient de distinguer les standard énergétiques (= normes théoriques) et les techniques mises en oeuvre (aspects pratiques) pour y atteindre.

A cet égard il est exact qu'il existe des projets passifs peu convaincants au niveau des choix techniques qui ont été réalisés et/ou d'une mauvaise implémentation/utilisation de la GTC (Gestion Technique Centralisée). Cela ne remet toutefois pas en cause la pertinence du standard énergétique passif. Par contre, on peut rester perplexe face au manque d’intégration de l’usager lors de l’étude du projet (qu’il soit passif ou non). Il est nécessaire que les équipes de conception réalisent un travail de concert avec les divers intervenants  et qu’un accompagnement soit fait tout au long du projet, de sa conception à son utilisation. Est-il destiné à un particulier désireux de construire une maison passive ou s'agit-il d'un immeuble de logements conventionnés ? Notons par ailleurs que quel que soit le système envisagé (basse énergie, très basse énergie, passif, zéro énergie) ces questions demeurent. Au sein de la pmp nous travaillons selon le principe de la Haute Efficacité Energétique. Dans ce schéma ce qui importe est de maîtriser le projet tant sur le plan technique (respect des critères) qu’au regard des occupants. Cela signifie que les équipes de conception devront se poser 'les bonnes questions au bon moment' pour adapter l'habitat aux modes d'occupation des utilisateurs. En 2006, année durant laquelle le standard énergétique s’est répandu de manière plus large en Belgique, nous avons suivi une multitude de projets qui, pour certains, avaient recours à des technologies inutilement sophistiquées renvoyant le concept  passif  à une image complexifiée et peu attrayante. Aujourd'hui, avec l’expérience, nous revenons à des fondamentaux à savoir la sobriété d'une construction bien pensée (tant au regard de l’occupant que des techniques) : un bâtiment compact, bien orienté, bien isolé (inutile de mettre 40 cm d'isolant), bien ventilé et adapté à l’usage !

Faire simple

                                         participants

S. Fraeys : Par expérience et au-delà des grandes théories et réglementations très (trop) compliquées qui régissent aujourd'hui la construction, il nous faut  simplifier les procédures et retrouver une dimension de bon sens naturel !

JD Steenackers : C'est effectivement la simplicité - voire l'évidence - des concepts qui permettra de généraliser la production d'une architecture de qualité. A cet égard, la récente COP 21 (Paris décembre 2015) pose plusieurs challenges dont celui de la production d'énergie électrique par des BIPV (3). Or, cette technique qui fait actuellement ses preuves à travers des architectures novatrices (Tour Paradis - Liège, Immeuble Treurenberg - Bruxelles, ...) n'est appliquée qu'aux immeubles tertiaires et non aux immeubles et grands ensembles résidentiels.

Pourquoi ?  Outre les problèmes techniques, notamment liés au stockage de l'énergie solaire (Voir l'article Table Ronde: Construction, intégration et stockage solaire / Essentielle Immo 12/09/2015) , il faut y voir une différence fondamentale dans l'approche des occupants. Ainsi, lorsque vous parlez 'technologie solaire' à une entreprise, celle-ci raisonne selon trois critères : la rentabilité, l'efficacité et l'image. Le même débat proposé au résidentiel reste bloqué au niveau du seul coût (€/m²) ! Or, par le passé, de nouvelles technologies/normes (ex.: double vitrage, chaudière condensation, ...)  ont déjà été imposées. S'agissant des BIPV pour le résidentiel, force est de constater que le 'drive' ou l'engouement font défaut faute d'une capacité à se projeter dans un avenir à moyen terme.

A. Lefèbvre : Attention toutefois ! Les consommations énergétiques d'un bâtiment tertiaire ne sont comparables ni en volume, ni en horaires, ni en postes (éclairage, chauffage, ...) à celles d'un immeuble résidentiel. L’impact sur le résidentiel est bien moindre et la gestion du matériel technique n’est pas prise en main par un service de maintenance…

E. Schartz : Ajoutons que  les exigences énergétiques des administrations ne doivent pas être supportées par le privé (qui construit plus de 90% du parc !). Aujourd'hui ces promoteurs répondent aussi aux marchés internationaux des capitaux. En conséquence ils iront là où la rentabilité est la plus forte et la plus rapide à savoir notamment dans les pays de l'Europe orientale (rapidité d'obtention des permis + prix de construction moins cher + logements plus petits + prix de vente comparable aux nôtres). C'est regrettable et dommageable si l'on veut bien se rappeler que la Belgique est notre marché-mère !

Q.: Le problème n'est-il pas davantage dans la communication que dans la technique  ?

M. Di Pietrantonio : Le problème est surtout celui du changement. Personne ne l’apprécie, sauf à l'assortir d'un challenge (technique, social, environnemental) et d'avantages (financier, image de marque/réputation, etc.). A cet égard le passif jouit d’un double discours auprès des acteurs de la construction : certains le voient comme  contraignant et restrictif et pour d’autres il représente une réelle opportunité d’amélioration de leur savoir-faire, de leur expertise et d’un positionnement stratégique en termes de  maîtrise des connaissances techniques (tant chez les entrepreneurs que les bureaux d’études ou encore les architectes).

Taux: une dégressivité selon la performance

 F. Jacquet : Pour stimuler ce qui correspond à la haute efficacité énergétique des habitats (=  économie d'énergie au sens large), notre stratégie en matière de crédit hypothécaire s'appuie sur le principe suivant : Plus un bâtiment, neuf ou rénové, présente de bonnes performances énergétiques, plus le taux appliqué à son crédit hypothécaire diminue (la dégressivité peut aller jusqu'à 80 points de base = pb). Ainsi, une première réduction (p.ex.: 50 pb) peut être accordée sur base du plan de l'habitat et de ses performances théoriques; Une seconde réduction (p.ex.: 30 pb) peut être accordée ultérieurement sur base de l'efficacité énergétique réellement atteinte après test (certificat officiel PEB). Cela posé, un deuxième aspect intervient. Dans la capacité de remboursement de l'emprunteur on tient également compte de la consommation énergétique et du type d'énergie utilisée. Ce paramètre peut jouer à deux niveaux : réduire le taux (à concurrence de 80 pb) et/ou accroître le montant emprunté jusqu'à 100% de la valeur du bien. A noter que parmi la dizaine de critères qui définissent la capacité de remboursement de l'emprunteur sont également pris en compte son mode de déplacement (voiture, transport public) et son coût. Un faible coût de la mobilité permet de consacrer davantage de ressources à d'autres postes dont celui du logement. Quant aux taux des crédits, toujours historiquement bas, ils le resteront, même si une (très) légère hausse est possible.

Q.: Quid d'une mauvaise utilisation potentielle d'un bien passif (= fenêtres ouvertes, ventilation double flux désactivée) qui ruinerait les avantages énergétiques ?

M. Di Pietrantonio : Une utilisation non optimalisée d’un bâtiment répondant aux principes passifs ne ruinera pas les avantages énergétiques du bâtiment. Par contre on augmentera quelque peu la consommation (et donc les charges) dans des proportions faibles.

Ex.: un habitat passif bien utilisé consomme, en moyenne  et pour le chauffage 1,5 litre mazout/m²/an. Si des dérives sont constatées, il se peut que la consommation monte à 2 litres mazout/m²/an. Cela reste toujours bien en deçà de la consommation moyenne du parc immobilier belge et reste toujours un choix optimal à court et moyen terme.

Q.: Comment réduire les coûts de construction ?

S. Fraeys : Plusieurs pistes ont été envisagées, dont celle de l'emphytéose du foncier (idem UK),  sans succès. Par contre certains points des RRU (Règlement Régional Urbanisme) devraient être revus afin de ne pas imposer de surfaces minimales (on oblige alors l'acquéreur à acheter des m² dont il ne veut pas nécessairement). A ce niveau regrouper les constructeurs au sein d'une structure socio-économique (p.ex.: un consortium de constructeurs) permettrait sans doute d'influer sur  les décisions politiques.

Eco conception, trouver le bon drive

Q.: La COP 21 sera-t-elle une opportunité de changement ?

JD Steenackers : En fixant l'objectif de réchauffement de la planète au cours de ce siècle à 1,5°, la COP 21 fait de l'année 2016 celle de la retranscription dans les cadres légaux nationaux de nouvelles contraintes énergétiques (pour la Belgique le niveau de consommation des énergies renouvelables - à répartir entre les régions - devra atteindre 13% en 2020). Clairement il est plus facile de construire un parc éolien/solaire en Flandre ou en Wallonie qu'à Bruxelles ! Pour cette dernière, comme pour toutes les entités urbaines, c'est donc le bâti qui devra absorber la production supplémentaire d'énergie renouvelable.....  en jouant la carte de l'envie davantage que celle de la contrainte. Cela signifie d'agir à l'instar de l'industrie automobile qui crée actuellement un engouement pour les véhicules électriques. Créer un tel engouement pour la technologie - dont la BIPV - est évidemment préférable au jeu du bâton/carotte, d'autant qu'il s'agit d'un modèle à la fois rentable et valorisant pour l'utilisateur.

F. Jacquet : Ne minimisons pas le coût de ces technologies et la difficulté pour nombre de ménages de les financer. Le succès de la rénovation se justifie entre autres par la possibilité d'un phasage des travaux dans le temps

JD Steenackers : D'où la nécessité d'être financièrement créatif à l'image de ce que font certains opérateurs (p.ex.: Energiris > http://energiris.coop) pour dégager des capitaux au profit d'installations de systèmes énergétiques alternatifs (solaire, cogénération, éolien,...). Dans ce schéma, ces opérateurs indépendants - qui sont des tiers investisseurs - installeront et exploiteront, en les louant aux utilisateurs sur une période de 10 ou 20 ans, des panneaux PV, des éoliennes, des façades solaires, etc. L'avantage est évidemment d'alléger le coût de la construction du montant de ces investissements énergétiques alternatifs (soit +/- 10 > 15% du coût global du bâtiment) au moment de la réception des travaux. Aujourd'hui une grande partie de notre travail consiste à aider des développeurs à atteindre au ratio d'énergie renouvelable dans un projet.

Pourquoi  ? Parce que ce quota conditionne l'obtention d'un certificat (p.ex.: Breeam) qui conditionne à son tour la performance commerciale de l'immeuble !

Connectivité: Ido et Eco-shift?

Q.: Quel avenir/avantage pour la connectivité des objets?

S. Tabourdon : Evolution naturelle de la domotique, la connectivité des objets (IdO = Internet des Objets) est le prochain grand défi des constructeurs/développeurs. Selon les  études et les modèles que nous avons développés,  dont le pack i-Home qui sera présenté à Batibouw,  la connectivité devrait permettre - pour un investissement équivalent à 1% du budget de la construction -  des économies d'énergie comprises entre 30 et 40%. Son principe consiste simplement à transformer les comportements parfois erratiques des occupants quant à la ventilation, l'éclairage, le chauffage, etc., en opérations rationnelles régulées par une application et pilotées depuis un smart-phone. Et cela en parfaite adéquation avec les mœurs actuelles (horaire variable, loisir, imprévu…).

E. Schartz : C'est appréciable mais cela ne doit pas éluder le problème majeur de la construction qui, confrontée à la croissance démographique (évaluée à 7% à l'horizon 2030) , demande du courage politique ET une vision à long terme en matière :

  • d'urbanisme (densifier/intensifier les centres villes);
  • de rénovation (traiter les friches industrielles et/ou résidentielles pour en faire des éco-quartiers) ;
  • de mobilité (oublier le modèle 2 voitures par ménage);
  • etc...

A cet égard, le quota de population qui se reconnaît dans ce modèle 'ultra connecté' oscille aujourd'hui entre 10 et 15% mais, s'agissant des générations X et Y ce ratio est appelé à exploser dans les prochaines années.

JD. Steenackers : On n'assistera toutefois pas à une révolution brutale mais bien à un glissement progressif - une sorte d'Eco-Shift - effectivement soutenu et voulu par les générations montantes...

M. Di Pietrantonio : ... il est aussi à craindre - au vu des désastres écologiques prévisibles voire annoncés - que ces générations n'aient plus d'autres choix ! Il ne s’agit plus d’une option à soupeser comme intéressante ou pas, mais bien d’un acte de citoyenneté, voire de survie...

(1) Depuis le 1 janvier 2016, les conditions d'obtention d'un taux préférentiel de 6% de TVA pour les travaux de rénovation ont été modifiées par le Gouvernement Fédéral. Ce taux préférentiel n'est plus d’application que dans certaines conditions, à savoir  :

  • un habitat de plus de dix ans (C’est la date de première occupation qui sert de base de calcul);
  • une maison particulière dont moins de 50 % sont dévolus à une pratique commerciale;
  • un même entrepreneur est responsable de la livraison des matériaux et de leur placement ( l’entrepreneur remet au client une déclaration écrite affirmant que la maison est en conformité avec les exigences du législateur). Dans tous les autres cas (par ex.: la maison a moins de 10 ans et les travaux portent sur la démolition/reconstruction de murs extérieurs et/ou porteurs) les travaux sont considérés comme une reconstruction à neuf et le taux de TVA est de 21%.

 (2) Tous types de biens confondus il existe +/- 5 millions d'unités de logement en Belgique parmi lesquelles le neuf (moins de 10 ans) ne représente que 500.000 unités !

(3) Building Integrated PhotoVoltaic = Photovoltaïque intégré au Batiment. Il s'agit d'éléments de constructions (allèges, vitrages, parements,...) assorti d'une fonction photovoltaïque et donc de production électrique.

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