Liège, picture by A. Savin

Bilan du marché immobilier de la province

Écrit par Stephan Debusschere le 10 décembre 2016

A court terme, le marché immobilier de la province reste décidément imprévisible. L’année passée, la moitié des localités avait affiché des baisses tandis que l’autre était parvenue à se maintenir ou à se bonifier.

La même constatation peut être faite pour cette année, dans une province où les localités proches peuvent présenter des différences de prix sensibles, quel que soit le type de biens. 

Le Grand Liège

En termes de prix immobiliers, le Grand Liège a joué les montagnes russes cette année. Les hausses et les baisses ont varié selon les marchés locaux, qui restent imprévisibles. Sur le segment des maisons, quatre communes ont enregistré un recul des prix depuis le début de l’année par rapport à 2015, et à des degrés divers : Chaudfontaine, Fléron, Herstal et Seraing. La hausse des prix concerne essentiellement les communes qui s’affichaient déjà au rabais en 2015 et qui, de par la relance de l’activité, sont repassées dans le vert, à l’instar de Saint-Nicolas, Ans et Beyne-Heusay. Quant à la capitale provinciale, la timide bonification des prix s’apparente davantage à un statu quo, avec une demande concentrée sur les biens en-dessous de 200 000 euros, pour un prix moyen actuel de 151 500 euros.

Sur le marché des appartements d’occasion, les prix sur les communes de Saint-Nicolas et de Chaudfontaine ont fait un bond de plus de 35 % au cours du premier semestre, tirant le prix moyen à respectivement 162 000 et 280 500 euros. A Herstal, où la pression du marché du neuf est forte, les prix peuvent toujours se négocier sous les 150 000 euros, comme c’est le cas aussi à Ans, Fléron et Seraing. Quant à Liège-Ville, le très léger recul depuis le début de l’année fixe le prix moyen à 142 000 euros.

Huy 

Dans un contexte chahuté, la localisation géographique d’un bien devient de fait de plus en plus déterminante. C’est la raison pour laquelle le marché immobilier de Huy, qui bénéficie d’une situation stratégique, apparaît aujourd’hui apaisé. Le segment de la maison a réussi à se bonifier depuis le début de l’année pour fixer son prix moyen à 161 500 euros. Ce prix concerne les maisons de rangée, toutes surfaces confondues. Une modeste maison hutoise d’une petite centaine de m² devrait toutefois s’échanger à un prix moins élevé.

La moitié des ventes d’appartements sur toute la province s’opère dans les villes de Liège, Verviers, Waremme et… Huy, qui concentre à elle seule une grande partie du stock disponible d’appartements neufs au sud de la province. Ceci explique que le recul des prix sur le segment de l’appartement d’occasion s’y est poursuivi dès la fin 2013, amenant le prix moyen de 2015 sous la barre des 150 000 euros. Les estimations pour cette année semblent indiquer que ce segment fait mieux que résister, et qu’il connaît même une embellie.

Waremme  

L’arrondissement de Waremme bénéficie toujours de sa localisation le long de l’E40 et de son offre en appartements neufs. Nombreux sont les candidats acheteurs qui cherchent à se loger à proximité des axes routiers pour rejoindre rapidement la capitale de la province. C’est pourquoi Waremme s’avère particulièrement prisé avec, pour conséquence, des prix qui sont de 20 % plus élevés qu’à Huy, quel que soit le segment.

Si ce marché a fait mieux que résister sur le segment des maisons, de par sa situation et l’état de son bâti, plus récent que dans la ville de Liège, il n’a cependant pas pu échapper à une légère correction depuis le début de l’année, ramenant le prix moyen d’une maison à 183 500 euros.

Dans l’arrondissement de Waremme, les appartements se concentrent… à Waremme. Le statut de l’appartement, désormais apparenté à une valeur refuge, avait propulsé son prix moyen à 154 000 euros en 2015. Mais ce prix a dévissé au cours du premier semestre pour se fixer à 134 000 euros. En cause, la concurrence du neuf, dont la demande ne cesse de grimper.

Liège, picture by A. Savin

Hannut

Si la province est soumise aux influences frontalières, c’est surtout la présence de la Flandre à l’ouest qui est déterminante. Et Hannut fait partie des communes concernées. Pression immobilière oblige, les maisons et les appartements d’Hannut ont poursuivi leur progression courant 2015. Ce premier semestre indique toutefois qu’une limite a été franchie. Avec un recul de 13%, le prix moyen d’une maison est passé à 187 000 euros, et reste légèrement supérieur à la moyenne de l’arrondissement.

Sur le segment des appartements, le recul semble encore plus important. Le premier semestre indique en effet un prix moyen de 128 500 euros, c’est-à-dire inférieur à la moyenne de l’arrondissement (139 000 euros), qui a globalement dévissé sur ce segment.  

Verviers

Dans la seconde ville en importance de la province, la faible variation des prix sur le segment de la maison s’explique par le fait que le marché local se situe déjà relativement bas à la base. Le prix moyen actuel de 148 000 euros, concerne une maison mitoyenne à rafraîchir, avec 3 chambres et un jardin, ce qui correspond par ailleurs à la grande majorité de la demande. Les biens en-dessous de 200 000 euros se vendent donc sans trop de problèmes. Au-delà de 250 000 euros, les transactions sont plus difficiles, en raison de la charge des crédits. L’entité d’Heusy et ses biens dont les valeurs atteignent jusqu’à 400 000 euros en sont un bon exemple. Les promoteurs immobiliers y convoitent les grosses propriétés pour y implanter des immeubles à appartements faisant fortement concurrence aux appartements d’occasion, même si la ville de Verviers reste l’un des marchés les plus matures sur le segment de l’appartement de seconde main.

La banlieue chic de Verviers attire quant à elle les candidats bâtisseurs. Elle se prête, en effet, bien à la demande des jeunes ménages qui se contentent désormais de parcelles plus modestes, vu les prix des terrains.

Marché du neuf

Cette année, plus de 70 projets de moyenne à grande envergure ont été commercialisés dans la province. Liège – et sa périphérie – en concentrent pas loin de la moitié. Dans la ville de Liège, ces projets affichent une moyenne de prix de 2175 euros/m2, soit un prix moyen de 174 000 euros – hors frais – pour un appartement de 80 m2. Les différentiels de prix entre les projets s’avèrent importants. Selon la situation et le standing, les prix au m2 peuvent ainsi varier de 1 575 à 2 775 euros. Le bien le plus couru reste l’appartement deux chambres, situé dans un environnement favorable.

Logic Repères

Appartement neuf : de 2000 euros à 2125 euros/m2.
Appartement seconde main : 149 500 euros

Maison : 165 000 euros

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