Mons, la Grand

Bilan Hainaut 2016

Écrit par Stephan Debusschere le 14 décembre 2016

Le marché hainuyer fait peau neuve

Première province wallonne en termes d’activité immobilière, le Hainaut concentre les biens les plus abordables du pays. Ce ne sont pourtant pas ces biens, souvent vétustes, qui ont alimenté l’activité cette année. L’immobilier neuf, en revanche, est en pleine croissance. 

Dans le Grand Charleroi, les besoins en nouveaux logements sont importants au vu de la croissance démographique et du développement économique. Mais l’offre actuelle est encore insuffisante par rapport à la demande appelée à croître. La majorité du stock de logements neufs se situe dans la périphérie, plus active que le centre-ville sur ce segment du marché. C’est là que la plupart des projets de taille se concentrent, développant une offre mixte de maisons et d’appartements, comme c’est le cas particulièrement à Gosselies. Et les prix en moyen de gamme se sont stabilisés, à quelque 1900 euros/m2 en moyenne, hors frais.

Charleroi reste ainsi la ville où se loger dans du neuf reste le plus accessible dans la province. Ces prix dépendent du standing des logements et bien entendu du coût du terrain, logiquement plus élevé que dans la périphérie. Si l’on cherche des appartements de plus haut standing, la tranche de prix moyen par m2 s’élève alors davantage à 2000 euros. En précisant que ce type d’appartement de haut standing se localise davantage dans le sud de l’agglomération, sur des communes comme Loverval, Gerpinnes ou encore Nalinnes.

L’accès à la propriété neuve reste cependant problématique pour les jeunes ménages, étant donné les coûts d’acquisition plus importants par rapport aux biens d’occasion, dont les prix se sont aussi stabilisés cette année. Dans une tranche de prix oscillant entre 150 000 et 200 000 euros, ces biens de seconde main, sans de gros travaux à prévoir, s’échangent dans un délai raisonnable. Mais les biens modestes présentant beaucoup de travaux s’écoulent en revanche moins facilement. Les coûts de rénovation et les frais liés à l’acquisition rendent les banques peu enclines à accorder des prêts couvrant 115 à 125% du prix de vente.

Mons

Dans la cité du doudou, ce sont les appartements neufs qui tirent littéralement le marché local, malgré la hausse des prix. Très médiatisée, la capitale européenne de la culture 2015 en a, en effet profité pour faire grimper les prix. Si cette hausse flirte avec les 10 % sur le district de Mons, elle semble s’être stabilisée au cours de l’année. Mons-Ville affiche actuellement un prix moyen de 2150 euros/m2, avec un différentiel important selon les projets, de 1750 à 2850 euros/m2. Proportionnellement plus élevée que celle d’une maison mitoyenne, la fourchette moyenne du prix d’un appartement neuf à Mons est ainsi comprise entre 110 000 euros (1 chambre) et 230 000 euros (3 chambres).

Aux côtés du Tournaisis, Mons et sa périphérie restent une locomotive provinciale sur ce segment. L’offre est importante et correspond assurément à une demande du marché qui, dès 2007-2008, a commencé à croître. Aujourd’hui, ce segment représente à lui seul quelque 25 % du stock provincial, et la moitié des projets en cours sont situés en ville. La croissance des nouveaux quartiers montois est, par ailleurs loin d’être terminée, comme le montre le complexe résidentiel des Grands-Prés qui, à l’horizon 2017, aura mis sur le marché plus de 300 appartements et des dizaines de maisons unifamiliales.

Mons, la Grand'Place, l'hôtel de ville et le beffroi. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Tournai et Mouscron

En Wallonie picarde, le marché immobilier de Mouscron reste moins coûteux qu’à Tournai. La différence de prix entre les deux villes est de l’ordre de 15 à 20%. Il est néanmoins possible de trouver dans le Tournaisis de petites maisons mitoyennes – à rénover – dans une tranche de prix comprise entre 60 000 et 100 000 euros. Ceux qui préfèrent les produits « finis » devront, pour leur part, tabler sur un budget de 150 000 à 170 000 euros. Mais dans le centre de Tournai, rien ou presque ne s’échange sous la barre des 200 000 euros.    

Sur le marché du neuf, le segment des appartements ne s’est jamais aussi bien porté à Tournai, qu’il s’agisse d’immeubles flambant neufs ou réaffectés. Le stock de neuf est en hausse, car la ville attire les promoteurs. Dans le Tournaisis, le prix d’un appartement neuf est en moyenne de 2100 euros/m2 – un appartement de 90 m2 se chiffre ainsi à 189 000 euros, hors frais et taxes – avec des pointes à plus de 3000 euros/m2 dans l’hyper centre de Tournai, alors que dans le centre de Lille, à 30 km seulement, le prix des appartements neufs tourne autour de 3500 euros du m²…

Du côté de Mouscron, l’intérêt des investisseurs pour l’immobilier neuf constitue, avec la stabilité des prix, un élément très favorable pour l’activité. Les investisseurs privés en provenance de France, de Tournai, de Courtrai ou encore du Grand Mouscron, se réjouissent en effet des opportunités d’un bon rapport qualité/prix et d’une bonne rentabilité. Etant donné le temps nécessaire pour absorber l’offre actuelle, 2016 n’a pas vu éclore beaucoup de nouveaux projets, mais les professionnels locaux restent optimistes sur l’évolution future de ce marché.

Le marché locatif s’y porte, en effet, très bien. Les loyers y sont moins chers qu’en France, et nombreux sont les Belges obligés de se tourner vers la location par incapacité à obtenir un crédit. Un appartement neuf 1 chambre d’une superficie de 75 m2 se loue entre 625 et 650 euros, et le loyer d’un 2 chambres de 100 m2 se chiffre entre 700 et 730 euros. Si les loyers en immobilier neuf sont plus chers que sur le marché secondaire, où un appartement 2 chambres se loue entre 500 et 600 euros, la plus faible facture énergétique est pleinement en mesure de compenser le différentiel.

Ath

Du côté d’Ath, l’immobilier neuf a aussi le vent en poupe, avec pour point de mire la croissance démographique attendue. Les promoteurs y montent des projets avec des unités de logement moins vastes qu’auparavant, afin de compenser le prix à la hausse des coûts de construction. L’offre est donc composée principalement d’appartements dont la superficie habitable est inférieure ou égale à 100 m², pour un prix fixé en moyenne à 1900 euros/m². De nombreux projets sont créés, dont la grande majorité prennent place à proximité directe du centre, à l’instar de l’ambitieux projet de revitalisation urbaine « La Sucrerie ».

Non loin, la proximité avec le Brabant wallon change la donne au niveau des prix.
A Enghien, les nouvelles promotions, développées en majorité dans le centre, ont commencé à éclore quasi toutes en même temps il y a environ deux ans. Les prix au m2 se situent rarement en dessous des 2000 euros, et peuvent franchir ce plafond selon le standing du projet.

Le coût d’un appartement 2 chambres peut varier ainsi de 160 000 à 200 000 euros, hors frais, garage et cave, ce qui peut faire monter le total d’une telle acquisition à quelque 250 000 euros. Mais on trouve aussi à Enghien un certain nombre de biens relativement récents et qui supportent la comparaison avec des appartements neufs au niveau des performances énergétiques, et cela pour un coût moindre que l’on peut chiffrer à environ 1700 euros/m2, selon l’état et la localisation. Le coût d’un tel appartement 2 chambres bien situé et offrant plus de 100 m2 de superficie, avec parking et cave, s’élève ainsi à quelque 200 000 euros, hors frais.

Lexique