Ansion Frederic - Agent immobilier à Binche

Binche - Tendances des marchés

Écrit par Stephane Debusschere le 9 mai 2014

Entretien avec quatre agents immobiliers

A cheval entre Mons et Charleroi, la ville de Binche affiche un marché immobilier stable. Mais face à une offre abondante, la demande se fait plus exigeante et les délais de transaction plus longs.

Logic Immo. Quelles sont les tendances du marché immobilier de Binche ?

 

Ansion Frederic - Agent immobilier à BincheFrédéric Ansion, Ascofimo

Les candidats acheteurs bénéficient souvent d’un rapport de force qui leur est devenu favorable, alors que ce n’était pas le cas il y a quelques mois encore. La demande est donc devenue plus exigeante. Différents facteurs sont à l’origine de cet état de fait. D’une part, l’offre est devenue abondante. D’autre part, nombre de propriétaires n’ont pas encore assimilé qu’il était préférable de travailler sur une mise en vente à un prix rationnel et justifié plutôt que de se montrer trop gourmand. In fine, les organismes bancaires sont de plus en plus prudents dans l’octroi d’un crédit hypothécaire. La coordination de ces éléments fait réfléchir à deux fois le candidat acquéreur, qui prend le temps de sélectionner et d’analyser l’offre actuelle avant de s’engager. Ceci explique également que les ventes – tout en restant stables au niveau de leur prix et de leur nombre – sont plus longues à conclure. La durée moyenne d’une vente a en effet légèrement augmenté ces dernières semaines. 


En matière de politique régionale, les prochains mois seront cruciaux pour notre marché. La régionalisation prévue de la fiscalité, notamment en matière de crédit hypothécaire, doit être l’occasion de permettre à la Wallonie, et donc à notre région, de bénéficier des meilleurs atouts pour soutenir l’envie d’investir, d’acheter dans nos contrées et de faciliter ainsi l’accès à la propriété.   

 

L.I. Comment évolue la demande ?

Gaelle Minutillo de Confort Invest, agente immobilière à Binche

 

Gaëlle Minutilo, Confort Invest

 

Si la demande s’avère globalement assez variée, nous constatons néanmoins une préférence pour les maisons rénovées de 2 à 3 façades avec jardin, dans une fourchette de prix se situant entre 150 000 et 180 000 euros, ce qui correspond à la capacité financière d’un ménage moyen.


Si les Belges ont effectivement une brique dans le ventre, ils n’en souhaitent pas moins pouvoir jouir aussi des autres plaisirs de la vie. C’est pourquoi les acquéreurs achètent de manière sensée en respectant leurs capacités financières.


En termes d’activité, nous observons une hausse du volume des ventes dans la région binchoise. Et de manière générale, nous constatons que le marché est non seulement stable mais également sûr, grâce à la politique des banques devenue très saine.

 

Domenico Gebbia, Immobilière Gebbia

 

Les acquéreurs recherchent des biens qui ne nécessitent pas trop de travaux et qui sont habitables directement. La demande la plus courante est la maison 3 chambres avec un jardin et un garage, la maison familiale rénovée étant très prisée, d’autant plus s’il s’agit d’une 3 façades. Les prix peuvent varier en fonction de la localité et se situent entre 125 000 et 175 000 euros. L’offre répond à cette demande à la fois en termes de prestations et de prix, qui restent encore accessibles. Nous avons d’ailleurs de plus en plus de biens sur le marché, ce qui offre plus de choix aux candidats acheteurs qui prennent leur temps et font leur « shopping » immobilier en comparant plusieurs biens avant de se décider pour l’acquisition. Les délais de vente ont donc tendance à être un peu plus longs, et les candidats acquéreurs font parfois des offres inférieures au prix de vente demandé, sans que cela n’influe globalement sur la stabilité en cours de notre marché.

 

 

L.I. Quelles sont les zones les plus recherchées à Binche et dans sa périphérie directe ?

 

Frédéric Ansion

Le centre de Binche reste très prisé par les candidats acquéreurs, en ce compris les biens de prestige qui trouvent encore preneurs. Les biens plus modestes attirent aussi de nombreux candidats, et il n’est pas rare que ces biens soient achetés en vue d’une location ou d’un investissement. Les taux d’épargne historiquement bas contribuent d’ailleurs à maintenir le bon équilibre de l’offre et la demande dans cette gamme.


Les communes à caractère campagnard et rural de l’entité binchoise, telles que Buvrinnes, Epinois, Waudrez ou encore Ressaix restent prisées par les amateurs ayant une capacité d’emprunt se situant entre 180 000 et 240 000 euros. Dans cette tranche de prix, il est souvent plus facile aux candidats d’obtenir un crédit. Ceux-ci disposent chacun d’un revenu fixe avec un contrat de travail et souvent d’un apport personnel, ce qui facilite leur dossier de crédit.


En revanche, les maisons de commerce sont les biens les plus compliqués et sont difficiles à travailler en cette période. La conjoncture économique ne donne pas droit à l’erreur à qui souhaite se lancer dans un nouveau projet. La réhabilitation de ces maisons en demeure unifamiliale ou en habitation privée nécessite un budget travaux assez lourd qui tend à décourager les amateurs.

 

Gaëlle Minutillo

 

La demande étant assez variée dans notre secteur, nous constatons que toutes les zones sont en réalité recherchées sur Binche et sa périphérie directe, avec une préférence toutefois pour le centre, en raison de ses commodités et de son carnaval. En périphérie, la préférence va à des entités telles que Waudrez et Buvrinnes, qui sont des villages plus ruraux avec des habitations tout à fait charmantes et qui restent à des prix abordables.

 

 

L.I. Comment évolue le marché du neuf ?

 

Emmanuel Zacco de Binche Real Estate, agence immobilière à BincheEmmanuel Zacco, Binche Real estate

 

La majorité des nouvelles promotions à Binche – des immeubles de 6 à 12 unités en moyenne – se développe dans la périphérie de la ville. Dans le centre historique, qui est protégé, les restrictions urbanistiques et la relative pénurie de terrains disponibles limitent la mise sur pied de nouveaux immeubles. Les appartements neufs dans le centre sont donc fort recherchés et se vendent logiquement à des prix plus élevés qu’en périphérie. Ces logements affichent ainsi une tranche de prix comprise entre 1800 et 2200 euros/m2, selon le type de standing, là où les projets en périphérie atteignent un maximum de 1500 euros/m2.

 

Dans les deux cas de figure, l’activité sur ce marché est plutôt bonne. La demande s’avère très satisfaisante, et l’évolution favorable du marché du neuf à Binche autorise actuellement les promoteurs à mettre sur pied des projets.

 

 

Gaëlle Minutillo

 

Le marché du neuf se porte bien à Binche, à la condition qu’il y ait une corrélation entre le prix et le résultat final… Les candidats acquéreurs doivent donc veiller à ce que le rapport qualité/prix des projets actuellement sur le marché soit le meilleur possible. Et il en existe suffisamment. Les promoteurs qui construisent de la bonne qualité avec des prix corrects vendent leurs biens avant même que l’immeuble ne soit intégralement construit.

 

Frédéric Ansion

 

En règle générale, le neuf continue à se vendre correctement dans l’entité binchoise. Mais ce marché n’échappe pas au climat actuel. Ces dernières années, il y a eu une surabondance d’appartements construits dans des endroits moins urbanisés de l’entité binchoise et, à l’évidence, ces biens ont mis un peu plus de temps à se vendre.


Le centre de Binche devrait voir la réalisation prochaine d’un remembrement urbain. Ce projet consiste en la création de nouveaux logements et l’apparition de nouvelles enseignes. Un site en centre-ville a été prévu à cet effet. L’attraction générale qu’exerce ce dernier sur les candidats acquéreurs, conjuguée au vieillissement constant d’une population qui voudra revenir en ville, augure de futures transactions dans de bonnes conditions.

 

Domenico Gebbia, agent immobilier à BincheDomenico Gebbia

 

Nous avons de plus en plus de nouveaux projets à vendre, et l’intérêt des candidats acquéreurs pour le neuf alimente cette offre. Etant donné la progression du coût de l’énergie, ces candidats sont naturellement de plus en plus attentifs aux consommations énergétiques du bien qu’ils convoitent. Beaucoup souhaiteraient acquérir du neuf, qui est à mon sens l’avenir de l’immobilier, mais les capacités financières de chacun constituent parfois un frein. Le problème se situe généralement, et sans surprise, au niveau de la TVA à 21 %, que les banques ne financent pas. Lorsqu’il n’est pas possible pour un candidat acquéreur de disposer des fonds propres nécessaires, ce dernier se rabat logiquement sur le marché secondaire, plus accessible.

 

 

L.I. La tendance des prix est-elle à la baisse ?

 

Emmanuel Zacco

 

Nous ne constatons pas de baisse des prix à proprement parler, ni de hausse d’ailleurs. Sur le segment des maisons, les prix sont en réalité stationnaires. Pour environ 100 000 euros, on peut trouver une maison en bon état, directement habitable. Les petits biens à rénover se vendent quant à eux dans une tranche de prix entre 60 000 et 70 000 euros. La maison mitoyenne reste le maître-achat local, dans un marché plutôt équilibré avec des prix qui collent encore à la demande et correspondent au profil des candidats acquéreurs, en majorité des jeunes couples en mesure de se permettre cet engagement financier.

 

Si Binche vit sans réelle pression immobilière avec une clientèle essentiellement locale, on constate cependant un intérêt de la part de candidats extérieurs en provenance du Brabant wallon ou de l’autre côté de la frontière linguistique pour des biens de type fermette, que l’on trouve dans la périphérie directe de la ville, comme à Buvrinnes par exemple, qui a conservé son caractère très rural. A cet égard, l’entité de Binche apparaît comme la zone « chic » de la région de Centre. Et nombre de candidats souhaitent aussi y acquérir un bien par attrait pour son folklore…

 

 

Logic Repères

  • Maison mitoyenne à rénover : de 60 000 à 100 000 euros
  • Maison mitoyenne rénovée : de 125 000 euros à 175 000 euros
  • Appartement 2 chambres : 120 000 euros
  • Un appartement 2 chambres neuf : de 1500 à 1800 euros/m2
  • Villa : de 230 000 à 300 000 euros

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