Boussu, la maison communale, l

Borinage

Écrit par Stephan Debusschere le 16 juin 2016

Un marché à suivre

A l’image de l’ensemble de la province du Hainaut, la région de Mons-Borinage se caractérise par une grande variation de prix au sein des douze entités qui la composent. Conjugués à son évolution positive, ses prix toujours très attractifs en font un marché immobilier à suivre.

Avec ses quartiers défavorisés et son taux élevé de chômage, la région de Mons-Borinage a très longtemps eu mauvaise presse auprès des candidats acquéreurs. Or, cette situation ne correspond plus à la réalité d’aujourd’hui. La reconversion industrielle ayant échoué, le Borinage est en effet en passe de réussir sa reconversion commerciale et de service. De grands noms tels que Google, Ikea et bien d'autres l'ont déjà compris et viennent s’y installer.

Ses atouts sont nombreux, à commencer par la mobilité grâce aux accès faciles, notamment par les grands axes routiers. La région est aussi très bien desservie par les transports en commun. La proximité de Mons et des nombreux centres commerciaux, ainsi que la présence de commerces de proximité dans les villages constituent eux aussi des atouts importants. Enfin, il y a une véritable volonté de la part des élus de redorer le blason de leur commune respective. Beaucoup de quartiers ont, en effet, été rénovés et viabilisés ces dernières années, tout comme les centres et les Grand-Places ont été réaménagés.

Des prix attractifs

S’agissant d’immobilier, le principal atout du Borinage reste les prix des maisons qui affichent pour la plupart des valeurs en dessous de la moyenne de la Province (143 000 euros). Les investisseurs peuvent donc y obtenir un bon revenu locatif, tandis que les candidats à la propriété qui disposent de revenus moins élevés que dans d’autres régions peuvent accéder à leur rêve de propriété. Avec un prix moyen de 104 500 euros pour une maison de rangée, la commune de Frameries est à ce titre un bon exemple et apparaît pour certains l’endroit idéal pour réaliser une bonne affaire. Située à moins de 6 km de Mons et à quelque 10 km de la frontière française, elle offre à la fois une proximité avec le réseau autoroutier et les grands axes, des surfaces commerciales, une gare et des écoles. De manière générale, les maisons de rangée se vendent d’autant plus rapidement lorsqu’elles se trouvent à proximité des gares, des centres commerciaux et des écoles. Pour les biens de type « maison bourgeoise » ou villa, le délai de vente se voit en revanche prolongé. Les appartements neufs ont, quant à eux, toujours la cote. Leur prix au m2 se situe entre 1500 et 1750 euros (hors frais), selon le degré de finition et la localisation.

Boussu, la maison communale, l'ancien orphelinat, la cour de Justice de Paix et l'église St-Géry, picture by Jean-Pol Grandmont

Grande diversité

On y trouve dans cette région tous types de biens, de la fermette restaurée à la villa de standing, en passant par les quartiers de maisons de rangée qui se rénovent petit à petit. Les prix varient de 40 000 euros pour des maisons à restaurer entièrement, et qui se font de plus en plus rares compte tenu de l'intérêt qu'on leur porte, à un peu moins de 300 000 euros pour des villas. On peut également trouver des appartements neufs de 3 chambres, pour environ 130 000 euros. Le Borinage comprend plusieurs communes où il fait bon vivre et où les prix restent abordables. Et il existe aussi de beaux quartiers dans des communes moins cotées comme par exemple Boussu, Colfontaine ou encore Quaregnon qui présente des quartiers résidentiels parsemés de villas et de jardins.

Avis aux investisseurs

S’il est toujours possible d’y faire de bonnes affaires, notamment en achetant des biens à réhabiliter que l’on peut encore trouver à des prix intéressants, il faut pour cela disposer de temps et détenir quelques capacités dans le domaine de la construction. Mais en analysant bien la vaste offre des maisons à vendre, on peut acquérir des biens qui peuvent rapidement, moyennant un lifting à moindre coût, générer un rendement intéressant, avec des prix à l’acquisition comparativement très bas et des loyers normaux. C’est la raison pour laquelle les professionnels voient de plus en plus d'investisseurs s’intéresser à la région. En finalité, cette partie du pays présente les prix immobiliers les moins chers, à moins qu’il ne s’agisse en réalité de la seule région de Belgique à offrir de l’immobilier au juste prix...

Jurbise et Lens en tête

Dans le Borinage, les prix se négocient plus que jamais à l’aune de la distance qui sépare le bien des axes majeurs de communication et de Bruxelles. Sur les douze communes qui composent cette sous-région située à l’ouest et au sud-ouest de Mons, Jurbise et Lens – communes les plus au nord et donc plus proches de Bruxelles – apparaissent stratégiquement les mieux placées. A la fois plus rurale et plus résidentielle, Lens accueille des ménages au statut socio-économique plus élevé que la moyenne régionale, comme c’est le cas également à Jurbise. C’est donc en toute logique que ces deux communes affichent les prix les plus élevés sur le segment de la maison ordinaire. Jurbise a même pris une solide longueur d’avance sur sa voisine en affichant un prix moyen de 217 800 euros, contre 179 500 euros à Lens, qui a pourtant progressé d’un peu plus de 8% en 2015.

Equilibre du Borinage historique

Dans les communes à forte densité de Quaregnon, Frameries, Colfontaine et Boussu, qui composent le cœur historique de l’ancien centre industriel, le tassement des valeurs en hausse depuis plus de dix ans a su relancer le marché des biens dont la valeur ne dépasse pas les 150 000 euros, ce qui correspond d’ailleurs à l’offre sur le segment des maisons de rangée. Avec un prix moyen de 113 900 euros, la commune de Boussu se place en tête, suivie de Frameries, Quaregnon et enfin Colfontaine, dont le prix moyen d’une maison est passé sous la barre des 95 000 euros.

Logic Repères

Maison

Boussu : 113 900 euros
Colfontaine : 93 800 euros
Dour : 103 500 euros
Frameries : 104 500 euros
Hensies : 124 800 euros 
Honnelles : 124 850 euros
Jurbise : 217 800 euros  
Lens : 179 500 euros
Quaregnon : 98 600 euros
Quévy : 149 900 euros  
Quiévrain : 124 400 euros
Saint-Ghislain : 147 800 euros 

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