Frameries, Grand-Place. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Borinage

Écrit par Stephan Debusschere le 2 juin 2017

Un marché à suivre

A l’image de l’ensemble de la province du Hainaut, la région de Mons-Borinage se caractérise par une grande variation de prix au sein des 12 entités qui le composent. Conjugués à son évolution positive, ses prix toujours très attractifs en font un marché immobilier à suivre.

La région de Mons-Borinage a très longtemps eu mauvaise presse auprès des candidats acquéreurs. Or, cette situation ne correspond plus à la réalité d’aujourd’hui. La reconversion industrielle ayant échoué, le Borinage est en passe de réussir sa reconversion commerciale et de service. De grands noms tels que Google, Ikea et bien d'autres l'ont déjà compris et viennent s’y installer.

Ses atouts sont nombreux, à commencer par la mobilité grâce aux accès faciles, notamment par les grands axes routiers. La région est aussi très bien desservie par les transports en commun. La proximité de Mons et des nombreux centres commerciaux, ainsi que la présence de commerces de proximité dans les villages constituent eux aussi des atouts importants. Enfin, il y a une véritable volonté de la part des élus de redorer le blason de leur commune respective. Beaucoup de quartiers ont en effet été rénovés et viabilisés ces dernières années, tout comme les centres et les Grand-Places ont été réaménagés.

Les atouts de Frameries

S’agissant d’immobilier, le principal atout du Borinage reste le prix des maisons, qui affichent dans leur majorité des valeurs en dessous de la moyenne provinciale (141 500 euros). Les investisseurs peuvent donc y obtenir un bon revenu locatif, tandis que les candidats à la propriété qui disposent de revenus moins élevés que dans d’autres régions du pays peuvent accéder à leur rêve de propriété. Une commune telle que Frameries est à ce titre un bon exemple et apparaît pour certains l’endroit idéal pour réaliser une bonne affaire.

Située à moins de 6 km de Mons et à quelque 10 km de la frontière française, celle-ci offre à la fois une proximité avec le réseau autoroutier et les grands axes, des surfaces commerciales, une gare et des écoles. De manière générale, les maisons de rangée se vendent d’autant plus rapidement lorsqu’elles se trouvent à proximité des gares, des centres commerciaux et des écoles. Pour les biens de type « maison bourgeoise » ou villa, le délai de vente se voit en revanche prolongé. Les appartements neufs ont quant à eux toujours la cote. Leur prix au m2 se situe entre 1500 et 1750 euros (hors frais), selon le degré de finition et la localisation.

Frameries, Grand-Place. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Grande diversité

On y trouve dans cette région tous types de biens, de la fermette restaurée à la villa de standing, en passant par les quartiers de maisons de rangée qui se rénovent petit à petit. Les prix varient de 40 000 euros pour des maisons à restaurer, qui se font de plus en plus rares compte tenu de l'intérêt qu'on leur porte, à un peu moins de 300 000 euros pour des villas. Le Borinage comprend plusieurs communes où il fait bon vivre et où les prix restent très abordables, comme c’est le cas de Frameries, où le prix moyen d’une maison de rangée est de 101 000 euros. Et il existe aussi de beaux quartiers dans des communes comme par exemple Boussu, Colfontaine ou encore Quaregnon qui présente des quartiers résidentiels parsemés de villas et de jardins.

Avis aux investisseurs

S’il est toujours possible d’y faire de bonnes affaires, notamment en achetant des biens à réhabiliter que l’on peut encore trouver à des prix intéressants, il faut pour cela disposer de temps et détenir quelques capacités dans le domaine de la construction. Mais en analysant bien la vaste offre des maisons à vendre, on peut acquérir des biens qui peuvent rapidement, moyennant un lifting à moindre coût, générer un rendement intéressant, avec des prix à l’acquisition comparativement très bas et des loyers normaux. C’est la raison pour laquelle les professionnels voient de plus en plus d'investisseurs s’intéresser à la région. En finalité, cette partie du pays présente les prix immobiliers les moins chers, à moins qu’il ne s’agisse en réalité de la seule région de Belgique à offrir de l’immobilier au juste prix.... 

Lens et Jurbise en tête 

Dans le Borinage, les prix se négocient plus que jamais à l’aune de la distance qui sépare le bien des axes majeurs de communication et de Bruxelles. Sur les douze communes qui composent cette sous-région située à l’ouest et au sud-ouest de Mons, Jurbise et Lens – communes les plus au nord et donc plus proches de Bruxelles – apparaissent stratégiquement très bien placées. A la fois plus rurale et plus résidentielle, Lens accueille des ménages au statut socio-économique plus élevé que la moyenne régionale, comme c’est le cas également à Jurbise. C’est donc en toute logique que ces deux communes affichent les prix les plus élevés sur le segment de la maison ordinaire, avec un prix moyen de respectivement 190 000 et 185 000 euros.

Equilibre du Borinage historique

Dans les communes à forte densité de Frameries, Quaregnon, Colfontaine et Boussu, qui composent le cœur historique de l’ancien centre industriel, le tassement des valeurs en hausse depuis plus de 10 ans a su relancer le marché des biens dont la valeur ne dépasse pas les 150 000 euros, ce qui correspond d’ailleurs à l’offre sur le segment des maisons de rangée. Avec un prix moyen de 94 500 euros sur le segment de la maison, la commune de Colfontaine se retrouve au bas du classement.

Logic Repères

Maison

Boussu : 106 000 euros
Colfontaine : 94 500 euros
Dour : 102 000 euros
Frameries : 101 000 euros
Hensies : 105 000 euros
Honnelles : 135 000 euros
Jurbise : 185 000 euros
Lens : 190 000 euros
Quaregnon : 102 500 euros
Quévy : 143 000 euros
Quiévrain : 110 000 euros
Saint-Ghislain : 153 000 euros 

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