Frameries, picture by Jean-Pol Grandmont.

Borinage

Écrit par Stephan Debusschere le 24 mai 2018

Un marché à suivre de près

A l’image de l’ensemble de la Province du Hainaut, la région de Mons-Borinage se caractérise par de sensibles variations de prix au sein des 12 entités qui la composent. Conjugués à son évolution positive, ses prix toujours très attractifs en font un marché immobilier à suivre.

La région de Mons-Borinage a très longtemps eu mauvaise presse auprès des candidats acquéreurs. « Or, cette situation ne correspond plus à la réalité d’aujourd’hui, explique Gianni Mattina du groupe C.G.I situé à Genly sur la commune de Quévy. La reconversion industrielle ayant échoué, le Borinage est en passe de réussir sa reconversion commerciale et de service. De grands noms tels que Google, Ikea et bien d'autres l'ont déjà compris et n’hésitent pas à s’y installer. »

Ses atouts sont nombreux, à commencer par la mobilité grâce aux accès faciles, notamment par les grands axes routiers. La région est aussi très bien desservie par les transports en commun. La proximité de Mons et des nombreux centres commerciaux, ainsi que la présence de commerces de proximité dans les villages constituent eux aussi des atouts importants. « Et il y a une véritable volonté de la part des élus de redorer le blason de leur commune respective, poursuit Gianni Mattina. Beaucoup de quartiers ont en effet été rénovés et viabilisés ces dernières années, tout comme les centres et les Grand-Places ont été réaménagés. »

Les atouts de Frameries

S’agissant d’immobilier, le principal atout du Borinage reste le prix des maisons, qui affichent dans leur majorité des valeurs se situant 25 à 30% au-dessous de la moyenne provinciale, fixée à 145 000 euros. Les communes de Quiévrain, Quaregnon, Boussu et Colfontaine constituent les communes les moins chères de l’arrondissement de Mons, où le prix moyen d’une maison y est déjà le plus bas de la Province, à 128 500 euros. Les prix moyens dans ces communes y varient entre 101 000 et 108 000 euros. Les investisseurs peuvent donc y obtenir un bon revenu locatif, tandis que les candidats à la propriété qui disposent de revenus moins élevés que dans d’autres régions du pays peuvent accéder à leur rêve de propriété.

Une commune telle que Frameries est à ce titre également un bon exemple et apparaît pour certains l’endroit idéal pour réaliser une bonne affaire. Située à moins de 6 km de Mons et à quelque 10 km de la frontière française, celle-ci offre à la fois une proximité avec le réseau autoroutier et les grands axes, des surfaces commerciales, une gare et des écoles. De manière générale, les maisons de rangée se vendent d’autant plus rapidement lorsqu’elles se trouvent à proximité des gares, des centres commerciaux et des écoles. Pour les biens de type « maison bourgeoise » ou villa, les délais de vente se voient en revanche prolongés. Les appartements neufs ont quant à eux toujours la cote. Leur prix au m2 se situe entre 1500 et 1750 euros (hors frais), selon le degré de finition et la localisation.

Grande diversité

« On trouve dans cette région tous types de biens, de la fermette restaurée à la villa de standing, en passant par les quartiers de maisons de rangée qui se rénovent au fil du temps, explique Gianni Mattina. Les prix peuvent varier de 40 000 euros pour des maisons à restaurer, qui se font de plus en plus rares compte tenu de l'intérêt qu'on leur porte, à un peu moins de 300 000 euros pour des villas. » Le Borinage comprend plusieurs communes où il fait bon vivre et où les prix restent très abordables, comme c’est le cas de Frameries, où le prix moyen d’une maison est de 115 000 euros, suite une progression de quelque 7% courant 2017. Et il existe aussi de beaux quartiers dans des communes comme par exemple Boussu, Colfontaine ou encore Quaregnon qui présente des quartiers résidentiels parsemés de villas et de jardins.

Frameries, picture by Jean-Pol Grandmont.

Avis aux investisseurs

S’il est toujours possible d’y faire de bonnes affaires, notamment en achetant des biens à réhabiliter que l’on peut encore trouver à des prix intéressants, il faut pour cela disposer de temps et détenir quelques capacités dans le domaine de la construction. « Mais en analysant bien la vaste offre des maisons à vendre, on peut acquérir des biens qui peuvent rapidement, moyennant un lifting à moindre coût, générer un rendement intéressant, avec des prix à l’acquisition comparativement très bas et des loyers normaux », commente Gianni Mattina. C’est la raison pour laquelle les professionnels voient de plus en plus d'investisseurs s’intéresser à la région. « On voit effectivement apparaître un nouveau marché d’investisseurs qui ne sont pas originaires de la région mais qui ont fort bien constaté qu'il est intéressant d’y investir pour le bon rapport prix/loyer dégagé. » En finalité, cette partie du pays présente les prix immobiliers les moins chers, à moins qu’il ne s’agisse en réalité de la seule région de Belgique à offrir de l’immobilier au juste prix...

Lens et Jurbise en tête 

Dans le Borinage, les prix se négocient plus que jamais à l’aune de la distance qui sépare les biens des axes majeurs de communication et de Bruxelles. Sur les douze communes qui composent cette sous-région située à l’ouest et au sud-ouest de Mons, Jurbise et Lens – communes les plus au nord et donc plus proches de Bruxelles – apparaissent stratégiquement très bien placées.

A la fois plus rurale et plus résidentielle, Lens accueille pour sa part des ménages au statut socio-économique plus élevé que la moyenne régionale, comme c’est le cas également à Jurbise. C’est donc en toute logique que ces deux communes affichent les prix les plus élevés sur le segment de la maison ordinaire, avec des prix moyens de respectivement 226 000 euros et 218 000 euros. En moyenne, les prix des maisons dans ces communes sont 70 % plus élevés que dans le reste de leur arrondissement et 50 % plus élevés par rapport à la moyenne provinciale.

Equilibre du Borinage historique

Dans les communes à forte densité de Frameries, Quaregnon, Colfontaine et Boussu, qui composent le cœur historique de l’ancien centre industriel, le tassement des valeurs en hausse depuis plus de 10 ans a su relancer le marché des biens dont la valeur ne dépasse pas les 150 000 euros, ce qui correspond d’ailleurs à l’offre sur le segment des maisons de rangée. Avec un prix moyen de 107 500 euros sur le segment de la maison, la commune de Boussu se retrouve au bas du classement de ce quatuor, juste devant Colfontaine.

Mais la commune la moins chère du Borinage est ailleurs. Les prix des maisons à Quiévrain ont en effet connu une baisse de plus de 12 % au cours de l’année écoulée. En moyenne, les maisons s’y sont donc échangées 15 000 euros de moins par rapport à 2016. Suite à cette baisse, Quiévrain est ainsi devenue la commune la moins chère non seulement de la région du Borinage, mais aussi de toute la province du Hainaut. En 2016, cette position était occupée par Colfontaine.

Du côté des hausses, les plus importantes augmentations de prix ont été observées à Hensies. Au cours de l’année écoulée, les habitations y ont été vendues à raison de 20 000 euros de plus qu’en 2016, soit une hausse de pas moins de 20%. Et à Quévy, les prix des maisons dans l’entité d’Asquillies ont connu au cours de 2017 une augmentation de plus de 22 %, tandis qu’ils ont enregistré une baisse de 16 % à Givry. Un petit jeu de montagnes russes qui ne déséquilibre pas pour autant le marché de la commune qui reste bien au-dessus de la moyenne de l’arrondissement.

Repères

Maison
Boussu : 107 500 euros
Colfontaine : 108 000 euros
Dour : 112 000 euros
Frameries : 115 000 euros
Hensies : 131 500 euros
Honnelles : 147 000 euros
Jurbise : 218 000 euros
Lens : 226 000 euros
Quaregnon : 106 000 euros
Quévy : 163 500 euros
Quiévrain : 101 500 euros
Saint-Ghislain : 161 500 euros

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