Borinage

Borinage

Écrit par Stephan Debusschere le 26 mai 2015

Un marché à suivre

A l’image de l’ensemble de la Province du Hainaut, la région de Mons- Borinage se caractérise par une grande variation de prix au sein des 12 entités qui le composent. Conjugués à son évolution positive, ses prix toujours très attractifs en font un marché immobilier à suivre.

BorinageAvec ses quartiers défavorisés et son taux élevé de chômage, la région de Mons-Borinage a très longtemps eu mauvaise presse auprès des candidats acquéreurs. Or, cette situation ne correspond plus à la réalité d’aujourd’hui. La reconversion industrielle ayant échoué, le Borinage est en effet en passe de réussir sa reconversion commerciale et de service. De grands noms tels que Google, Ikea et bien d'autres l'ont déjà compris et viennent s’y installer. 
 
Ses atouts sont nombreux, à commencer par la mobilité grâce aux accès faciles, notamment par les grands axes routiers. La région est aussi très bien desservie par les transports en commun. La proximité de Mons et des nombreux centres commerciaux, ainsi que la présence de commerces de proximité dans les villages constituent eux aussi des atouts importants. Enfin, il y a une véritable volonté de la part des élus de redorer le blason de leur commune respective. Beaucoup de quartiers ont en effet été rénovés et viabilisés ces dernières années, tout comme les centres et les Grand-Places ont été réaménagés. 

Des prix attractifs

S’agissant s’immobilier, le principal atout du Borinage reste le prix des maisons qui affichent souvent des valeurs en-dessous de la moyenne de la Province (150.000 euros). Les investisseurs peuvent donc y obtenir un bon revenu locatif, tandis que les candidats à la propriété qui disposent de revenus moins élevés que dans d’autres régions du pays peuvent accéder à leur rêve. Une commune telle que Frameries est à ce titre un bon exemple et apparaît pour certains l’endroit idéal pour réaliser une bonne affaire. Située à moins de 6 km de Mons et à quelque 10 km de la frontière française, celle-ci offre à la fois une proximité avec le réseau autoroutier et les grands axes, des surfaces commerciales, une gare et des écoles. Et comme c’est le cas d’autres communes dans la proche périphérie de Mons, Frameries va bénéficier de la ligne TGV et de grandes surfaces commerciales. 
 
De manière générale, les maisons de rangée se vendent d’autant plus rapidement lorsqu’elles se trouvent à proximité des gares, des centres commerciaux et des écoles. Pour les biens de type « maison bourgeoise » ou villa, le délai de vente se voit en revanche prolongé. Les appartements neufs ont quant à eux toujours la cote. Leur prix au m2 se situe entre 1500 et 1750 euros (hors frais), selon le degré de finition et la localisation. 

Grande diversité

On y trouve dans cette région tous types de biens, de la fermette restaurée à la villa de standing, en passant par les quartiers de maisons de rangée qui se rénovent petit à petit. Les prix varient de 40 000 euros pour des maisons à restaurer, qui se font de plus en plus rares compte tenu de l'intérêt qu'on leur porte, à un peu moins de 300 000 euros pour des villas. On peut également trouver des appartements neufs de 3 chambres, pour environ 130 000 euros. C’est le cas notamment dans le nouvel immeuble à appartements créé en plein centre de Dour et dont les prix varient, en fonction de la surface, de 90 000 à 130 000 euros. 
 
Le Borinage comprend plusieurs communes où il fait bon vivre et où les prix restent abordables, comme c’est le cas de Saint-Ghislain et Frameries. Et il existe aussi de beaux quartiers dans des communes moins cotées comme par exemple Boussu, Colfontaine ou encore Quaregnon qui présente des quartiers résidentiels parsemés de villas et de jardins. 

Avis aux investisseurs

S’il est toujours possible d’y faire de bonnes affaires, notamment en achetant des biens à réhabiliter que l’on peut encore trouver à des prix intéressants, il faut pour cela disposer de temps et détenir quelques capacités dans le domaine de la construction. Mais en analysant bien la vaste offre des maisons à vendre, on peut acquérir des biens qui peuvent rapidement, moyennant un lifting à moindre coût, générer un rendement intéressant grâce aux revenus locatifs.
 
Avec des prix à l’acquisition comparativement très bas et des loyers normaux, on peut en effet obtenir des rendements allant jusqu’à 7 %. C’est la raison pour laquelle les professionnels voient de plus en plus d'investisseurs s’intéresser à la région. En finalité, cette partie du pays présente les prix immobiliers les moins chers, à moins qu’il ne s’agisse en réalité de la seule région de Belgique à offrir de l’immobilier au juste prix.... 

Jurbise et Lens en tête

Dans le Borinage, les prix se négocient plus que jamais à l’aune de la distance qui sépare le bien des axes majeurs de communication et de Bruxelles. Sur les douze communes qui composent cette sous-région située à l’ouest et au sud-ouest de Mons, Jurbise et Lens – communes les plus au nord et donc plus proches de Bruxelles – apparaissent stratégiquement les mieux placées. A la fois plus rurale et plus résidentielle, Lens accueille des ménages au statut socio-économique plus élevé que la moyenne régionale, comme c’est le cas également à Jurbise.
 
C’est donc en toute logique que ces deux communes affichent les prix les plus élevés sur le segment de la maison ordinaire. Jurbise a même pris une solide longueur d’avance sur sa voisine en affichant une progression de 30% au cours de l’année écoulée, avec un nouveau prix de référence de 215 000 euros, alors qu’on a constaté le mouvement inverse à Lens qui enregistre un recul de 18% sur la même période, ramenant le prix de référence à 185 000 euros.
Sur le segment des 4 façades et villas, les deux communes affichent des prix de référence quasi similaires, suite à la nouvelle progression de Jurbise. Mais c’est la commune de Quévy, au sud de Mons, qui prend la première position suite à un bond de 25% courant 2014, pour un prix de référence fixé à 300 000 euros.

Equilibre du Borinage historique

Dans les communes à forte densité de Quaregnon, Frameries, Colfontaine et Boussu, qui composent le cœur historique de l’ancien centre industriel, le tassement des valeurs en hausse depuis plus de 10 ans a su relancer le marché des biens dont la valeur ne dépasse pas les 150 000 euros, ce qui correspond d’ailleurs à l’offre sur le segment des maisons de rangée. Avec un prix de référence de 130 000 euros, la commune de Frameries – attenante à la ville de Mons – se place en tête, suivie de Boussu, Colfontaine et enfin Quaregnon.

Logic Repères

Boussu

Maison : 125 000 euros
Villa : 250 000 euros 

Colfontaine

Maison : 120 000 euros 
Villa : 245 000 euros

Dour

Maison : 125 000 euros
Villa : 270 000 euros 

Frameries

Maison : 130 000 euros
Villa : 290 000 euros 
Appartements : 163 500 euros 

Hensies

Maisons : 120 000 euros 
Villa : 225 000 euros 

Honnelles

Maison : 142 500 euros 
Villa : 275 000 euros 

Jurbise

Maison : 215 000 euros 
Villa : 285 000 euros 

Lens

Maison : 185 000 euros 
Villa : 289 000 euros

Quaregnon

Maison : 117 000 euros
Villa : 200 000 euros

Quévy

Maisons : 150 000 euros 
Villa : 300 000 euros 

Quiévrain

Maison : 120 000 euros 
Villa : 195 000 euros

Saint-Ghislain

Maison : 140 000 euros 
Villa : 252 500 euros 
Appartements : 176 000 euros 

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