Braine-l

Braine-l’Alleud

Écrit par Stephan Debusschere le 11 avril 2018

Encore un petit bonus

Si la forte demande pour les maisons a entraîné une hausse constante de leurs prix ces dernières années, on assiste aujourd’hui à une forme de stabilisation compétitive, même si les prix se sont globalement bonifiés en 2017.  

Première commune du Brabant wallon en termes de population avec 38 000 habitants, mais à la cinquième place en termes de densité vu son amplitude géographique, Braine-l’Alleud connaît depuis plusieurs années une croissance démographique très limitée, avec moins de 1 % par an. Une situation délibérément voulue par les autorités communales qui ne veulent pas d’explosion démographique et souhaitent protéger les zones agricoles qui représentent encore quelque 60% du territoire. L’objectif reste de développer l’urbanisation des zones déjà urbanisées, en privilégiant la qualité architecturale et environnementale.

Des prix qui restent compétitifs

La commune s’opposant aux divisions anarchiques de maisons existantes en appartements de 60 m2 et moins, sa volonté locale protectionniste a eu pour conséquence une augmentation de la pression immobilière. Par rapport à Waterloo, le lissage des prix vers le haut a commencé à s’opérer durant les dernières années. Mais pas tant que ça. Situé juste au-dessus du prix médian de la Province, le prix médian d’une maison s’est fixé à 306 000 euros, soit une légère progression de 2%. Un peu à l’image de la dernière décennie. Au fil des ans, l’augmentation des prix des maisons s’est en effet faite sans excès.

Et le marché a su rester solide. Il y a cinq ans, alors que plusieurs communes parmi les plus courues avaient encaissé des corrections de prix à deux chiffres sur ce segment de la maison, Braine-l’Alleud avait su résister en affichant une stabilisation. Et l’année 2014 aura démontré toute la potentialité des maisons, mais en progression douce. A Braine-l’Alleud, les maisons affichent des prix conformes à leur valeur, et continuent à tirer une partie importante du marché provincial sur ce segment. Les prix restent ainsi compétitifs. Braine-l’Alleud se trouve ainsi loin derrière sa voisine Waterloo où le prix médian des maisons franchit la barre des 350 000 euros.

Le prix médian de 306 000 euros indique que 50  des transactions ont été inférieures à ce montant, et 50% supérieures. En plus de ce concept de médiane, les notaires introduisent désormais celui d’intervalle de prix comprenant 50% des observations autour de la médiane.

Pour calculer cet intervalle, il n’est pas tenu compte des 25% des ventes les plus chères, ni des 25% les moins chères. En se concentrant ainsi sur les 50% des ventes centrées sur cette médiane, on en déduit qu’en 2017, 50% des maisons sur la commune de Braine-l’Alleud ont été vendues entre 250 000 et 377 000 euros. A Waterloo, cet intervalle de prix se situe entre 290 000 et 476 000 euros.

Braine-l’Alleud est aussi moins saturée que sa voisine, et offre encore la possibilité de s’offrir alentour de beaux espaces verts, ce qui attire par ailleurs une clientèle aisée.

 Braine-l'Alleud, l'hôtel de ville. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Bonus modéré pour les appartements

Braine-l’Alleud fait partie des six communes de la Province du Brabant wallon ayant enregistré le plus de ventes d’appartements en 2017. La demande étant soutenue depuis un long moment déjà, le prix d’un appartement sur le marché secondaire de Braine-l’Alleud a logiquement bien augmenté ces dernières années. Ce fut notamment le cas en 2015, avec une hausse de près de 9 %. Si 2016 avait néanmoins freiné cette progression, le prix médian 2017 a de nouveau pris un peu de galon pour se fixer à 225 000 euros, toutes surfaces confondues.

Comme pour les maisons, cette hausse reste modérée, à quelque 2%. Une hausse qui se doit aussi d’être observée selon le type d’appartement. En regardant de plus près les chiffres de 2016, par exemple, on avait constaté que le prix moyen d’un appartement 2 chambres avait en réalité baissé de 2%, à 230 000 euros. Celui d’un appartement 1 chambre avait lui aussi baissé, passant de 182 500 euros à 178 600 euros. Seuls les 3 chambres avaient en réalité progressé, avec un prix moyen passé à 288 000 euros.

Du côté du neuf, les trois premiers immeubles du projet de l’Alliance sont sortis de terre et proposent 73 appartements de 72 à 269 m2 (4 chambres avec penthouse). Au total, 20 à 25 immeubles devraient être construits, totalisant 700 à 800 appartements.

Les villas font de la résistance
En 2011, le prix moyen d’une villa à Braine-l’Alleud avait déjà baissé et ne s’affichait plus qu’à 455 000 euros. Face à la demande croissante pour les appartements neufs et la baisse de la demande pour des biens dont les coûts énergétiques et d’entretien refroidissent plus d’un candidat acquéreur, les prix sur ce segment ont ensuite connu une stagnation qui s’est par la suite muée en une nouvelle décote.

Ce recul des prix est néanmoins resté modéré par rapport à d’autres communes du Brabant wallon, où l’on a enregistré courant 2014 des corrections de prix à deux chiffres. Depuis, les prix des villas brainoises ont globalement pu se stabiliser, même si l’offre est abondante. De nombreux biens de standing dépassent allègrement le demi-million d’euros du côté du golf des 7 Fontaines, jusqu’à atteindre pour certains quelque 800 000 euros.

Logic Repères

Maison mitoyenne : 306 000 euros

Villas : 375 000 euros 

Appartement : 225 000 euros

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