Braine l

Braine-l’Alleud en phase de stabilisation

Écrit par Stephan Debusschere le 5 mars 2015

Le marché immobilier brainois

Si la forte demande pour les maisons brainoises a entraîné une hausse sensible de leurs prix ces dernières années, l’année écoulée indique que cette hausse s’est tassée. Sans surprise, ce sont les appartements qui enregistrent encore une progression.

La commune de Braine-l’Alleud regorge d’atouts Braine l'Alleudstratégiques pour les candidats soucieux de confort et de mobilité : une situation privilégiée en bordure de Ring, une ville à la campagne qui offre ce qu’on ne trouve pas ailleurs dans sa périphérie : des infrastructures urbaines et de nombreux services dont un hôpital très bien coté, ainsi qu’une connexion ferroviaire qui va se doter du RER déclinant pas moins de quatre arrêts tout au long de la commune (centre ville, Lillois, chaussée Bara et Parc de l’Alliance). Première commune du Brabant wallon en termes de population avec 38.000 habitants, mais à la 5ème place en termes de densité vu son amplitude géographique, Braine-l’Alleud connaît depuis plusieurs années une croissance démographique très limitée, avec moins de 1% par an, c’est-à-dire entre 300 et 350 personnes. Une situation délibérément voulue par les autorités communales qui ne veulent pas d’explosion démographique et souhaitent protéger les zones agricoles qui représentent encore quelque 60% du territoire. L’objectif reste de développer l’urbanisation des zones déjà urbanisées, en privilégiant la qualité architecturale et environnementale.

Pression immobilière

La commune s’opposant aux divisions anarchiques de maisons existantes en appartements de 60 m2 et moins, sa volonté locale protectionniste a eu pour conséquence une augmentation de la pression immobilière. Par rapport à Waterloo, le lissage des prix vers le haut s’est bel et bien opéré durant les dernières années. Mais moins saturée que sa voisine, Braine-l’Alleud offre encore la possibilité de s’offrir alentour de beaux espaces verts, ce qui attire par ailleurs une clientèle aisée.

Petit bonus pour les maisons

Avec une bonification de quelque 7% depuis 2010, on constate que l’augmentation des prix des maisons brainoises se fait en réalité sans excès aucun. En 2011, les maisons mitoyennes n’avaient affiché qu’une petite hausse de leur prix par rapport à 2010 (moins de 2%), alors que le prix de référence avait grimpé de quelque 14% entre 2009 et 2010. Le ralentissement de cette hausse avait bénéficé au marché de la commune qui, au vu du nombre de transactions, restait en 2011 la commune la plus courue sur ce segment. Ce fut le cas aussi pour l’année 2012, alors qu’on avait assisté de çi de là à de fortes corrections au sein de la province. Si les prix des maisons brainoises se sont encore bonifiés de 2% cette année-là, pour un prix de référence à 300 000 euros, l’activité restée parmi les plus fringantes de la province n’avait pas été freinée.

En 2013, alors que plusieurs communes parmi les plus courues avaient encaissé des corrections de prix à deux chiffres sur le segment de la maison, Braine-l’Alleud affichait une stabilisation du prix de référence, fixé à 300 000 euros. Si le premier semestre de l’année écoulée avait vu le segment progresser de 2%, pour atteindre le prix de référence de 305 000 euros, cette hausse semble s’être tassée sur base annuelle. A Braine-l’Alleud, la maison de seconde main retrouve ainsi un prix rationnel, conforme à sa valeur, et continue à tirer une partie importante du marché provincial sur ce segment.

Nouvelle progression des appartements

Le prix d’un appartement sur le marché secondaire de Braine-l’Alleud a bien augmenté ces dernières années. Alors que le prix de référence se fixait à quelque 210000 euros en 2008, ce prix s’affichait à quelque 260 000 euros deux ans plus tard, après une augmentation de pas moins de 7% en 2009 et quasiment autant en 2010. L’année 2011 avait ensuite freiné l’ascension de ce segment, avec une progression plus faible pour un prix de référence fixé à 274000 euros. Bien que croissante, la demande pour les appartements de seconde main semblait indiquer qu’une certaine limite avait peut-être été franchie. L’année 2012 avait confirmé cette situation en affichant un statu quo au niveau des prix. Mais dès 2013, la bonification était à nouveau au rendez-vous, et l’année écoulée semble indiquer un nouveau sursaut en termes de valeur, avec une bonification de 3% durant le premier semestre pour un prix de référence fixé à 297 500 euros (290 000 euros en 2013), frôlant ainsi celui de la maison ordinaire.

Du côté du neuf, on attend la sortie de terre du nouveau quartier résidentiel de l’Alliance. Au total, 20 à 25 immeubles seront construits sur un délai d’une dizaine d’années, et totaliseront 700 à 800 appartements. La première phase de construction portera sur trois immeubles de 3 à 5 étages comprenant 73 appartements de 72 m2 (1 ch.) à 269 m2 (4 ch. avec penthouse), et devrait être achevée en 2016. Prix de départ : 189 500 euros (hors frais).

Recul modéré des villas

Alors qu’il avait enregistré une bonification de près de 17% entre 2008 et 2009, le prix de référence d’une villa à Braine-l’Alleud ne s’affichait plus qu’à 455 000 euros en 2011. Face à la demande croissante pour les appartements neufs et la baisse de la demande pour des biens dont les coûts énergétiques et d’entretien refroidissent plus d’un candidat acquéreur, les prix sur ce segment avaient alors connu une stagnation durant 2012. Une stagnation qui se mue désormais en recul, malgré le soubresaut du segment courant 2013 (475 000 euros). La décote pour le premier semestre de l’année écoulée s’est chiffrée à 7%, amenant le prix de référence d’une villa brainoise à 440 000 euros, soit en-dessous de son niveau de 2011. Ce recul reste néanmoins très modéré par rapport à d’autres communes du Brabant wallon, où l’on a enregistré des corrections de prix à deux chiffres, comme par exemple à la Hulpe (-13%), Braine-le-Château (-16%), ou encore Nivelles (-28%).

Logic Repères

  • Maison mitoyenne : 300 000 euros
  • Villas : 440 000 euros
  • Appartement 2 ch. : 297 500 euros
  • Appartement neuf : à partir de 2600 euros/m2

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